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疯了!东莞的房价,怕是还要涨啊

楼市头条 发布时间:2021.02.25 09:32:38
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东莞的房价有多猛?

 

我们先来看几组最新的数据:

 

1、东莞市住房和城乡建设局数据说,1月东莞全市新建商品住宅(4层以上)网签共7478套,成交均价为 29242元/㎡,环比上涨14.49%,南城以45058元/㎡问鼎最高,其中,9个镇街均价超过30000元/㎡!

 

记住了,这里面的数据是环比,也就是跟2020年12月份相比,一个月时间,一平大涨了15%,也就是几千,简直是比抢钱还快。

 

2、2020年1月东莞二手住宅网签3523套,39.5万㎡;网签均价约18022元/㎡,环比上涨约0.93%。其中,排名第一的松山湖成交均价为34180元/㎡。

 

这个数据呢,还算是比较温柔的,但大的趋势仍然是涨涨涨。

 

开年就是一片大好,让寄希望于跌一跌再入场的人,惊掉了下巴。

 

要知道,2020年的东莞房价已经涨得很猛很高了,在全国范围内,也仅次于隔壁的宇宙中心深圳。

 

我查了下,在2020年,东莞二手房均价同比上涨了47.11%,超过了深圳,直接蹿升至全国第一。

 

但这还不算完,如果看了下面这组数据,会让你更恐慌。

 

东莞中原战略研究中心数据显示,截至2020年12月底,东莞市新房库存为2.43万套,库存去化周期为3.6个月,库存去化周期创新低,超过七成镇街的去化周期低于4个月。

 

3.6个月是啥意思?

 

简单的理解就是,按照现在的消化数据,东莞现有的新房只够卖三个月了。

 

而业内流行的说法是,合理的去化周期一般在12-18个月。

 

我的个乖乖,别人的库存一般在一年以上,而东莞的库存近乎于没有,你说,房价且能不涨。

 

这可不是我在瞎掰。

 

住建部早就对商品住房的消化周期进行了清晰界定:12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

 

显然加必然,东莞目前的供应是很紧张的,必须加快供地和加快新房入市。

 

不然,再次大涨可能就是箭在弦上了。

 

1


开年疯狂的不只是东莞的买家,还有全国的房地产开发商。

 

人潮汹涌的另一边,每一场房价上涨的盛宴总有这帮地产巨头推波助澜。

 

数据显示,1月下旬至2月初,东莞出让了三宗宅地,齐齐刷到了封顶价,基本上是逢地必抢,一地难求。

 

比如,2021年1月19日,东莞麻涌南洲村地块,吸引了近70家房企疯抢,在经过了71轮鏖战后被一家叫作深圳市新南山控股的公司拿下。

 

老实说,我混迹地产江湖也有十几年了,这家公司以前很少听过。而此次它出来抢地,非比寻常啊。

 

还有位于东莞凤岗的地块,以24021元/平的楼面价,开年便挤进了东莞全市地价排行榜前十,溢价率近78%!

 

而东莞松山湖湖景路地块,则被万科以25亿夺下,折合楼面价25800元/平,未来售价预计近5万/平。

 

话说,在开发商眼里,这些地仿佛都是白菜价,一下子就抢光了。

 

但你要知道,这只是前菜!

 

接下来,东莞即将出让的寮步镇缪边社区地块、清溪镇铁松村、厚街地块,同样不是省油的灯。

 

咋个说?

 

给你看下这几块地的楼面价有多豪横:

 

寮步地块最高楼面价高达2.37万/平;要知道,近2年,寮步片区最高楼面价纪录目前由华侨城纯水岸保持的,价格为18130元/平。按照现在的趋势,寮步的这块地的楼面地价是要备封死在2.37万/平的,也就是,仅地价一项,一平米要涨近5000。

 

毫无疑问,这块地一出世肯定是捅破天花板的存在;

 

而另一边,清溪地块起始楼面价便达到12707元/平,封顶楼面价高达18939元/平,直逼周边房价;要知道,清溪镇最近一次拍地为2019年9月24日,振业以底价9亿元竞得距离本此出让地块约3公里地块,可售楼面价仅约11624元/㎡;

 

最后一块地所在的厚街,去年其实非常低调,完全没有声音,也没有新盘推出,今年就完全不一样了,有万科、卓越、时代、康华、和记黄埔等项目陆续上市,加上土拍和旧改,厚街今非昔比,将会掀起巨大的浪花。

 

预计土拍的厚街地块还是巨无霸,地段也相当不错,最高楼面价将达到18281元/平。

 

我预计,一旦开拍,这三块地都会有不杀到封顶价誓不罢休的劲头。

 

这就好比傻小子在洞房门口等着新娘子到来,尽管人未至,但心已经开始摇曳:

 

你说,当面粉一天天上涨时,面包且能不涨?



2



有人会说,东莞目前的调控这么猛,房价还会涨吗?

 

对不起,请你把“吗”字去掉。

 

有一个事实你是必须要认清的,这么多年的调控的最终目的,不是为了把降房价,二是为了控制房价的涨幅。

 

所以,千万别装成一个无辜的小孩子,等着天上掉馅饼。

 

尽管东莞去年号称史上最严厉的调控政策出台之后,补丁一个接一个也没停过。

 

但房价有降吗?并没有。

 

房企有停止抢地吗?也没有。

 

甚至,你还得去思考,为什么在这样严厉的调控下,还会有企业不要命的愿意花费贵过面包的代价去买地?

 

答案只有一个:房企对东莞的未来持续看好。

 

这些企业对东莞当下的判断大概率是可以看这两点:

 

1、中短期是东莞的GDP发展增速,产业规划的基本面以及交通等利好因素;

 

2020年,受疫情影响,东莞经济增速从去年一季度的-8.8%一路回暖,全年实现由负转正,同比增长1.1%,总量达9650亿元。东莞一个市的经济体量,比甘肃、海南、宁夏等一个省的经济还强大。

 

2021年,东莞GDP目标增长6%左右,有望突破万亿!

 

显然,成绩优秀的三好学生只会让人更坚定其未来的发展潜力。

 

2、长期看人口。国内的人口流入走势一定是向着都市圈流动的,都市圈的未来一定会出现同城化,也就是统一市场。因为单一一个核心城市容纳不下那么庞大的人口,比如深圳现在已经2000多万人口,还在继续增加,人口必须分流。

 

这也就是说,中国的房企如果要确保企业未来的可持续增长,就必须要在都市圈内占有足够多的土地储备。

 

这个意味着什么?

 

意味着房企对于都市圈内无论是深莞惠、京津冀的土地需求本质上都是一样的,而都市圈内的土地供应远远跟不上房企们快速增长的土地需求,国内都市圈全部出现了资产荒。

 

所以,地王就会不断的出现。

 

2020年深圳发改委再次强调以深圳为中心,建设向周边延伸50公里,覆盖惠州主城区、东莞大部分区域的1小时交通圈形成深圳都市圈。

 

而在这个都市圈里,无疑东莞占据了第一区位外溢的利好。

 


3


现在的东莞,完全找不到不涨的道理,这个跟深圳就很像了。

 

而隔壁的深圳,就好像有缝隙的木桶外面镶了一层铜,715新政之后,补丁打的越来越频繁,越来越严格,层层加码,是一点水也不给你往出流。

 

这个桶子里盛不下的水怎么办?外溢呗。

 

还是得去东莞。

 

对于个人买家而言,能够实现财富增值的机会只能从房子、股票入手。而今年东莞楼市四大热点板块预计仍将是凤岗、塘厦、厚街和松山湖。

 

至于有人问东莞房价什么时候能跌?


送你一句话:山无棱天地合,冬雷阵阵夏雨雪。



房价走势 松山湖 东莞楼情

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