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房价真要降了!2个迹象表明,深圳楼市最艰难时刻来临!

深圳房客会 发布时间:2021.06.09 14:16:13
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(数据第264期)


自5月份以来,深圳楼市成交数据就变难看了,这还是新政影响下的初期表现。随着深圳二手房成交量已达到一个关键临界点,市场下行期即将真正开启,特别是价格上的下行……


01 新房、二手房成交数据


本周(5月31日——6月6日)全市新房共成交721套,成交面积为71746.03平米,相比上周分别上升8.10%、8.46%,日成交量见图示。



本周(5月31日——6月4日)全市二手房共成交706套,成交面积为64839.62平米,相比上周分别下降6.74%、6.33%,日成交量见图示。



02 二手房一线市场分析


二手房周成交从5月以来已经连续一个月在1000套以下,本周日成交量均在200套以下,周成交量还低于新房,对深圳这个主打存量房交易的市场来说,伤害性不大,侮辱性极强。


一线市场很快也再次做出了反应。


刚有点回升迹象的成交量又瞬间滑落,我们昨天发的成交量和前一周相比,虽然不能直接代表市场总的交易量,但从我们一线市场人员艰难搜寻市场成交的反馈来看,最近真没什么成交,所以我们能分享给大家的成交数据也有限。


市场参与方对后市态度上开始趋同。买方观望心理进一步加强,看不到报价和成交价,感受不到市场温度,所以不会恐慌入市,任凭中介怎么渲染一些低价房源,都无动无衷,最多也就看个热闹。


而且不少近期非自住需求买入的,都比较焦虑,总感觉自己有高位接盘的嫌疑。放今年来说,很可能,但未来又不一定。


心态高企的业主几乎处于无法动弹的状态,报高价没有中介帮忙宣传,也就是挂个盘而已;多数诚心卖的业主都在开始回调价格了,急卖的更是给出非常具有诱惑力的降幅。


比如上周我们推的香蜜湖深业风临左岸,5月初推的时候已经低于同户型140万,一个月左右又降了150万,深高学区,业主因急需资金周转,不得不降价出售,同时也担心后面更不好卖。


如果在市场上行期,低于同户型报价时很可能已经成交了,再降150万,秒抢。



可惜今时不同往日,业主不仅要在报价上做出很多让步,在激起中介推盘积极性上也要下功夫。特别是豪宅业主,一般都会通过返佣或佣金承诺提高中介推房积极性。当然,这个现象其实早已存在,只是目前这种市场,更需要有足够多的诱惑才能让中介愿意推盘。


深业风临左岸地段、配套、学区都不错,成交变得遥遥无期,最近没卖掉的话,后面会更难卖,该业主如果资金链只能靠卖房解决的话,后期大概率还会下调价格。


03 2个迹象表明,深圳楼市最艰难时刻才刚开始


1、3000套大关,历史总是惊人的相似


我们整理了一下新政后深圳二手房周成交变化趋势,从3月份开始到6月份,鲜明的经历了三波下滑,5月份开始的数据才算是比较符合新政后市场真实成交情况。



也就是在5月份,深圳二手房周成交量全在1000套以下,而且月成交量只有2845套(纯住宅数据),考虑到五一假期二手房只有3天成交量,基本也能判断5月二手房成交量在3000套左右。


而月成交量在3000套上下,对深圳二手房市场来说是一个判断市场即将下行的临界点。我们追溯一下历年数据就知道。


自2015年楼市上行期以来,首次严厉调控发生在2016年的国庆期间,随后房价开始出现回落,即便价格回落,成交量却保持中低位平稳状态,没有一个月成交量在3000套以下(假期因素除外)。


随后的各类打压楼市政策,月成交量始终未出现跌破3000套的。


所以我们能看到,这些年调控期的深圳房价除了微调,基本都是横盘状态,一有刺激政策,立马反弹向上。


唯一一次调控后二手房月成交量在3000套以下的情况,发生在2011年,当年7月份出台了二手房核定计税政策,提高了二手房交易费用,以达到降低市场交易热度效果。


政策出台后,对冷却二手交易量产生了立竿见影效果,从2011年8月份开始直到当年年底,月成交量在3000套上下徘徊,房价也跟着回调了。当时二手房日成交量和今年5月份以来深圳二手房日成交量非常相似,都徘徊在150套上下。



208新政后成交量已先行下降,价格一直坚挺,一瓶水不重,但拿的时间久了就会觉得重。


业主们再能扛、基本面不管多现实,长时间的横盘、暗市笼罩下,投资客看不到房价上升的希望,持有成本却还在变高,一旦有人带头套现离场,很容易形成跟风抛盘现象。


以上是根据之前楼市数据和表现,总结出接下来深圳楼市很有可能出现的走向,这只是其一,有人可能觉得历史不可能重演(虽然一直在重演),下面一点相信更有说服力。


2、成交价批贷窗口期关闭,需求断档


据说二手房按成交价批贷窗口已彻底关闭了,全面执行按指导价批贷,所以大家可以看到,最近我们推的成交信息,都提示了“指导价过户”。


指导价批贷的话,除了一些老旧小区的大户型与指导价接近,甚至比指导价还低,绝大多数小区交易都要提高首付才能买到。


不管是刚需还是置换,开始真正的被阻挡在外面,延迟置业下,二手房交易量大概率还会下降。上月我们有个客户定了碧海的房子,最终因为无法成交价贷款而放弃了二手房,选择了去蛇口打新。


支撑房价向上的是基本面、利好,影响房价下行的只有一个,心态。


没有了需求入市,心态上绷不住又急需资金的业主,会一降再降,直到资金问题解决or房子卖出。


还有2018年年中限售开始后买入的那部分投资客,随着交易逐渐解封,对后市信心不足下,少不了会选择套现离场,这时候就进入一场谁先抛盘成功的比赛,想要成功,第一步就是降价。


所以,大家盼了4个月之久的房价下降,接下来才会真正开始,但仍旧会以分化形式呈现,以急卖业主和套现离场投资客主导下的深圳楼市降价潮是主流,不急卖、豪宅、热门小区房价横盘现象也将共存。


但有一个现象大家可能也疑惑,二手房市场那么惨淡,中介大幅失业、关店潮却并没有大面积出现,或者说,在感知上没有以前调控出台后严重。我们了解了一番后发现,原来不少传统中介早就放弃深圳二手房市场了,全部转向卖新房/公寓和临深市场。



一方面是临深惠州、中山、南沙置业门槛低,各类交通利好、开发商高佣诱惑下,中介把深圳客引入新房、临深市场积极性高;另一方面,深圳买入门槛变高,很多有闲钱的客户深圳房票用完了、短时间内调控放开希望渺茫,又不想放着贬值,与中介一拍即合。


中介业务、战场转移,买家需求转移,换个场子继续玩,谈何失业?


当然,接下来市场对中介失业、关店现象还是会有影响的,市场玩不通了,总会有一部分人和机构离场,优胜劣汰、适者生存。


夏日炎炎,深圳楼市却寒意不断……


楼情速递 市场动态 成交分析

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