深圳中院最新判决：借名买房不能排除执行！｜2021年8月26日

深圳中院最新判决：借名买房不能排除执行！｜2021年8月26日

原创2021-10-07 14:43·深圳律师张茂荣

作者｜张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师

主攻：重大疑难复杂房地产案件

上篇推文《重磅！最高法最新观点：借名买房合法有效，借名人享有物权，可以排除强制执行！｜2021年6月30日》，最高人民法院最新个案观点认为借名买房合法有效，且可以确权，可以排除执行，今日推文即是深圳市中级人民法院最新观点不能排除执行，分裂吧？！

借名买房四大终极问题：1.是否有效？2.是否损害社会公共利益或违背公序良俗？3.可否确权？4.可否排除执行？——点击文末“阅读原文”，查看信荣律师团队『借名买房专辑』《借名买房：裁判规则与实践全解析》，还您一个360度无死角的审判真相！

最高法院：借名买房，可以排除执行！

2021年8月26日，深圳市中级人民法院二审借名买房执行异议之诉案，裁判观点（判决原文）如下：

根据原审法院已查明的事实，可以认定出名人系受借名人委托持有涉案房产。但借名人对涉案房产并不享有可以排除强制执行的权利，对此，本院分析如下：

《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

涉案房产登记在出名人名下而未登记在借名人名下，借名人对涉案房产不享有物权，其仅享有依据其与出名人之间的代持关系请求出名人将涉案房产过户至借名人名下的债权请求权。

在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能仅依据其与出名人之间的委托关系直接被确认为房屋的物权人，借名人主张其对涉案房产享有物权不能成立。其所享有的债权请求权不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

借名人自愿选择将涉案房产的物权登记在出名人名下，应当预见由此带来的风险，也应当承担相应的不利法律后果。出名人为涉案房产登记的所有权人，在出名人进行民事活动过程中的相对人基于对不动产产权登记公示的信赖，相信涉案房产为出名人的责任财产，能承担出名人相应的民事责任，对于物权公示所产生的信赖应予以保护。借名人并不能依据其与出名人之间的委托代持关系而享有排除执行的合法权益。

而且，借名人委托出名人代为持有涉案房产规避了国家限购政策，使原本没有购房需求的个人参加到购房投资中来，削弱了国家调控政策的效果，非法律所允许，借名人据此而主张的权利不应得到保护。

综上，本院认定借名人对涉案房产所享有的权利不足以排除法院的强制执行。

信荣说：值得商榷！

1、就借名买房“四大终极问题”，笔者结合司法判例和理论研究，在『借名买房专辑』《借名买房：裁判规则与实践全解析》已有论述，观点是：合法有效，不能确权，可以排除执行；

2、合法有效的法律依据是限购政策不是法律强制性规定，不是认定合同无效的依据；理论依据是借名买房借用的是楼市政策赋予出名人的购房资格，并没有导致购房资格社会总量的增加（同样是买房，发生的结果并无二致：自己买房不损害社会公共利益，借名给其他人买房就损害了社会公共利益的观点没有任何依据——借名买房挤占的是出名人个人的合法资源，不是第三人合法资源，不涉及第三人利益，借名买房和自己买房之于房价的影响没有任何区别）；——详见笔者原创《最新判决｜“借名买房”可否排除执行？深圳两区法院同一时期作出相反认定！》

3、根据相关规定，判断是否可以排除执行的依据是“异议人是否享有足以排除强制执行的民事权益”，该民事权益包括但不限于物权和物权期待权，换言之，物权和物权期待权可以排除执行，但并非排除执行的唯一法定事由，借名人不享有物权也可能享有足以排除执行的民事权益；

4、同为债权，可否排除执行本质是两个债权的优先权之争：与民间借贷普通债权相比，借名买房债权最起码存在债权标的物为涉案房屋（债权已全部物化至房屋）、在先合法占有等明显优于普通债权的民事权益，司法实践及绝大多数法律人之所以认为不能排除执行，是先入为主把物权和过错登记当做排除执行的唯一审查条件了；

5、其他方面的理由以及对不能排除执行的驳斥观点见『借名买房专辑』《借名买房：裁判规则与实践全解析》，为避免重复，不再赘述；

6、虽然笔者认为可以排除执行，最高人民法院、部分高级人民法院个案也有同样观点，甚至有红头文件的审判指引，但实践中存在包括最高法院在内的相同法院、不同法院、不同时段、观点完全相反的同案异判情况，而地方法院是当地案件的主审法院，故笔者观点仅供交流，当事人而还需高度重视地方法院裁判观点！