千万别只听万科“说”

感谢万科，现在还有情绪且愿意说话的房地产老大只剩万科了。

回想2020年前，各路房地产大佬都是愿意输出的，孙宏斌、杨国强、吴亚军、王石、王健林、许家印，热热闹闹。

所以，市场还能说、还有意愿说话的，终于只剩万科了。

万科可以说是中国最特殊的一家房企，相当于一个班级里，都是富二代和官二代，搞经济的时候富二代吃香喝辣的，来动作了官二代走到台前。

万科就是唯一的一个父亲是官，母亲是商人。既享受了市场的红利，又有国资护身符。

所以房地产行业里面几大悬念是恒大到底欠多少钱？，万科到底是不是国企？

身份问题决定了万科能活下去，当然这不重要，核心还是看万科说的对于市场拿地买房有没有什么指导作用。

分析一下，最近几年万科说过的话：

1：2014年白银时代

“白银时代论”有两个预判，《万科2014年报》中写道：

1）房价单边高速上涨的时代已经结束。

2）行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。

实际结果看，这个结论非常保守：行业继续爆发上涨了7年。

如果说提前1-2年还能算预判，那么这个白银时代放到2018-2019年还算贴切。

2001年，万科销售额34亿元2002年，万科销售额45亿元

2003年，万科销售额63亿元，万科再次战略重新定位：专注住宅地产开发2004年，万科销售额91亿元2005年，万科销售额139亿元

2006年，万科销售额212亿元2007年，万科销售额523亿元2008年，万科销售额479亿元2009年，万科销售额634亿元2010年，万科销售额1081亿元，首次跨入千亿级企业

2011年，万科销售额1215亿元2012年，万科销售额1412亿元2013年，万科销售额1709亿元2014年，万科销售额2151亿元

2015年，万科销售额2614亿元2016年，万科销售额3600亿元2017年，万科销售额5299亿元

2018年，万科销售额6070亿元2019年，万科销售额6308亿元，2020年，万科销售额7041亿元2021年，万科销售额6122亿元

2：2018年9月，万科提出活下去

2018年国庆长假之前，万科在深圳大梅沙召开了两天的秋季例会，会场的屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。

万科在2012-2014年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，2018年提出活下去。

虽然2019-2020年市场依然大涨，但如果万科超前决策，真的从2019年开始转向，可以说这是一个真的神预言。

实际结果并不是这样的。

2019年拿地金额前五强房企为万科、碧桂园、保利地产、中海地产、融创中国，拿地金额均超千亿元。这也是近四年来，房企全年拿地金额前五“门槛”第二次达到千亿级。

那么2020年万科拿地多少？

2021年万科拿地依然是全国所有房企的龙头。

罗列这么多土地数据，其实就证明了一点，万科一直在房企批发暴雷开始依然是拿地最坚决的龙头房企。

其实就是说，2018年年底提出的活下去这3个字，在拿地上，万科自己的解读肯定不是外面媒体的解读。

现在看和万科一样在2019-2021年拼命拿地的企业，除了央企国企，其他都活不下去了。

3：2022年提出市场见底

8月30日，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）发布2022年半年度报告。根据报告，今年上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%，两大业绩关键指标企稳回升。

“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。”在今天举行的中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程，并呼吁关注城市配套服务业态的政策制度建设。

实际市场情况大家也看到了，2023年继续下探，而说市场见底的万科并没有拿地。

2022年万科拿地只花了200亿市场排名第13，如果不是深铁力挺，万科也熬不过去。

4：最近万科又说了：

郁亮表示，中国每年住房需求大概在10-12亿平，但今年市场有所下跌，新开工面积不超过7亿平，差不多回到2006年水平。

不过，在他看来，现在市场正在产生向上的修复动力，比如过去三年积累的旅游势能正在释放。此外，中国城镇人均居住面积为38.6平方米，但一线城市才34.3平方米，其中深圳才21平方米，大城市被小城市平均，并不是供给过剩。

再加上，中国还有超过60%的房子是楼梯楼，且已进入老龄化社会，这些都是换房需求。

关于楼市调控，郁亮认为，政策调控是肯定有用的，但不能完全指望政策。

他表示，政策还可以做得更好，比如已有政策落实到位，要在需求端发力，并且因城施策，比如有些城市库存多，可以减少土地供应等。

总而言之，市场短期有压力，但是长期还是有信心的。

简单的总结一下：

首先：万科是一家值得尊敬的企业，20年多，除了央企，能一直在市场前列的只有万科。

其次：万科到底是国企还是民企？

万科应该感谢宝能，绿城应该感谢融创，新城应该感谢老王犯罪。阴差阳错，都找到了活下去的好办法。

第三：万科好像是政治课代表，永远说着最正确的话，涨价跌价他干的非常市场化。

第四：这么多年，千万别看万科说什么，一定要看看万科的拿地节奏。从拿地周期看，万科其实一次也没有判断对过。

但因为特殊的身份，比民企更容易活下去。

在喊活下去后，连续3年，万科拿地全国第一。喊市场见底的时候万科并没有拿地举措。

以2023年1-10月土地市场数据看，万科依然极度不看好当下市场，200多亿拿地金额里面一半在上海。