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二手房挂牌数据,揭示了楼市的大趋势

李宇嘉 地产 发布时间:2024.06.25 09:54:33
浏览:3611

01


5.17以来,楼市回升是比较明显的!

 

根据贝壳APP的数据,最近近4周(5.20-6.16),77个样本城市二手住房成交套数周环比增幅分别达到3.9%、0.2%、-8.4%、+7.7%。重点城市企稳的态势很明显,比如上海、杭州、深圳这三个指标型城市,二手房交易连续三个月保持在20000套、8000套和5000套左右。


淡季的5-6月,二手房市场能有如此表现,非常不错的!


近期的楼市,还有几个变化:


一是,议价空间在收窄。


也就是,卖家在价格折扣/让利上在收缩!


数据来源:上海链家、合富地产


上海表现的最靓眼,今年以来议价空间首次收缩至6%。在深圳,5月13日以来的四周(5.13-6.09),深圳挂牌二手住房调价房源中,调涨占比分别为19.1%、16.0%、16.3%和16.7%。


二是,挂牌量有所下降或增幅减缓。


截至6月16日,中信证券跟踪144个样本城市,挂牌房源套数较430新政前累计下降0.8%,其中北京、杭州、西安累计分别下降5.5%、1.9%、1.2%。当然,更多的城市二手房挂牌量上升幅度减缓,比如上海、深圳。不过,广州退出限售以后,二手房挂牌量出现明显攀升。


数据来源:申万证券研究所



三是,刚需和改善开始循环了。


近期的数据显示,改善类二手房源挂牌量和成交量,都有所增长。比如,上海500万总价以下的房源快速去化后,500-800万总价级别的二手房交易量开始增加。深圳三房户型的二手房交易量,也增长到了40%。这意味着,刚需入场加速,带动了存量二手房源消化。


一方面,这解决了二手房业主“卖房难”的困境;另一方面,也刺激了业主住房改善的意愿。或者,市场交易改善从情绪上刺激;或者,手上的房子卖了,就有了置换住房的资本。


数据来源:深圳乐有家



02


目前,全国二手房成交已修复到2022年的水平!


按年化计算,2024年二手房交易量将达到5.9亿平方米、新房交易8.7亿平方米,一二手房合计达到14.6亿平方米,尽管低于2023年的15.9亿平米,但高于2022年的14.4亿平米。


当然,这主要是由于二手房交易近年来迅速反弹。


考虑到近期政策纾困转向救助,力度和频率之高史无前例,或意味着,2022年就是市场的底部。


将一二手合起来,市场底部若隐若现!


不过,近期微观市场的表现,更值得注意!


近期的市场好转,尽管有政策不间断的纾困,但与挂牌有重大关联。2023年8月底认房不认贷后,热点城市二手房挂牌开启“攀升之旅”。这其中,老破小这类型房源挂牌量占比更大。


数据来源:上海链家


比如,2023年3月份上海挂牌在售二手房源中,20年楼龄占比高达60%,10年以内楼龄的房子占比不到10%;广州存量二手房源中,20年楼龄的房源占比43%;目前,深圳在售二手房源中,有一半房源楼龄在15-24年之间(2000-2009年),超过20年楼龄的占比20%以上。


老破小主导二手房挂牌,热点城市都是如此。一方面,这一轮房价下跌,跌幅最大的就是老破小,业主纷纷挂牌出逃;另一方面,老破小业主改善住房的意愿强烈。当然,老破小也主导需求,主要是因为目前留在市场上的购房者,主要就是新市民、年轻人为主的刚性需求。


他们倾向于老破小。2023年上海100-300万总价的二手房成交占比为36%,90平米以下占比64%,70平米以下占比37%,外环外成交占比51.7%,楼龄20年以上的房源占比超过60%。


近期,年轻人钟爱“老破小”的话题很热!



03


当然,政策也在鼓励“老破小”去化!


近期,热点城市二手住房市场企稳回升,主要与政策导向有关。4.30之后的政策,一方面鼓励非户籍人口“上车”(比如,深圳5.06新政、上海5.27新政);另一方面,也鼓励二手住房流转,比如上海放开了非户籍单身外环内二手房限购,广州、杭州、成都等等全面退出限购。


另外,按揭首付比例下调至15%,利率不设下限等,都在释放潜在的购买力,这其中主要是年轻人、新市民。当然,二手房低总价、低单价、有学wei、立马可入住的优势,也吸引和匹配刚需。


近期,与房产中介交流,对方告诉我,降低首付比降利率的效果更明显。对很多年轻人来说,上车盘就差那几万块钱首付,从20%下降到15%,很多年轻人就能跨过“上车”的门槛。而按揭利率相比5.17新政前仅仅下降了30个基点,效果并不大,摊在每个月,就更不明显了。


2023年,新房市场继续阴跌,但全国二手房交易量增长了40%,11个省份二手房交易量超过新房。今年,1-5月份,尽管二手房交易量下滑15%左右,但仍在高位徘徊,高于2022年的交易量。


其实,年轻人主要转向“老破小”二手房,不是一年两年的事情了。上一轮房价上涨周期(2016年以来)以来,新进入上海等热点城市的人群,大部分只能买得起老破小。经过这几年快速消化,特别是2023年以来房价下跌,刚需扎堆儿进入二手市场,挂牌老破小的泄洪效应很明显。


数据来源:上海链家


当急于卖房、愿意让利的老破小业主,很多都卖掉了。剩下的挂牌业主,自然就不愿意大幅度降价,表现在议价空间收窄。当然,这与交易量复苏后,市场情绪改善有关,谁不愿意卖个好价钱?同时,2023年以来老破小“挂牌潮”告一段落后或过了高峰期,挂牌量也就下降或减缓了。


注意的是,多数老破小的业主,有降价挂牌的资本。尽管房子老破,但大多数业主都是在十几年前、几十年前买的这套房子,早已增值了几倍,甚至十几倍。即便大幅降价,也是大赚的。


次新房的业主,就完全不同了。现在,各个城市的房价,基本上跌回到2017-2019年的水平。很多次新房业主手上的房子,要么处于亏损态势,要么对“救市”还有很大期待。这里多说一句,近期政策纾困频繁,各路媒体都在宣扬新周期、市场底部等等,对业主们的心理影响很大。


图:广州部分区域的房价跌回到2017或2018年

数据来源:广州贝壳成交数据


所以,二手房新增挂牌的冲动小了一些,挂牌降价让利的幅度也小了!同时,由于次新房挂牌增加,二手房挂牌价也结构性走高。这就是近期二手房议价空间收窄、挂牌量减缓的原因。


04


不过,上一轮楼市回升周期(2015-2021年),投资客比较多,但持有房子的收益抵不过成本时,必然就会产生新的挂牌。近期,杭州亚运村迎来集体交付,近4000套二手房集体入市,引发了“多空对决”,就是一个案例。当周围的房价下跌,即便联盟护盘,也无法阻止挂牌。



因为,亚运村的投资客太多了!


联盟给出了护盘底价:


  • 天花板——万科亚运村顶跃和绿城亚运村顶露,可以冲10万以上;

  • 王者——万科亚运村249方和绿亚200方,冲9万;

  • 星耀——万亚179方和亚奥180方,冲8万;

  • 白银——非标户型低楼层,冲5万以上。


但距离亚运村最近的次新二手房是星翠澜庭,近期挂牌价格6.39万/平米左右。更震荡的是,二手房成交连续三个月保持在8000套左右,也未能把杭州房价拉起来。70城数据显示,杭州二手房价连续6个月环比下跌,月环比平均跌幅为0.9%(注意:指数0.9%的环比跌幅是很大的)。


因为,投资客太多,总有人要出货!


杭州摇号以来最难买到的20个楼盘,有接近一半已经跌破发行价。从资产属性转换到居住属性,房价的支撑逻辑彻底变了,二手房出现挂牌“顺周期”,潜在挂牌不断转化为真实挂牌。


无论从5月份的房价数据,还是近期的成交数据看,“以价换量”仍旧是主旋律。很简单,刚需主导,对高房价的接受度下降,供给端就得降价来匹配需求。2023年以来,之所以二手房交易量逆势攀升,很大程度上在于房价真的下降了,降到刚需的心理价位了,这才是关键。


笔者所在的广州,5.17新政后天河北板块成交量反弹最大,环比翻倍增长。2024年6月份,天河北二手房的价格行情大致如下——整体成交均价为5.5万/平;77套成交房源里面,1套9字头,1套8字头,3套7字头,19套6字头;其余全部是5字头及以下,占比超过2/3。


天河北是天河最早的CBD,即便后期被珠江新城抢了风头,但前两年依然普遍能卖到8-9万/平方米、部分网红盘甚至去到10万+/平。现在,降到5万了,很多人自然就买得起了。天河北二手房交易之所以表现突出,就在于其是传统的优质学区,对口华阳、华康、龙口西等知名小学。

 

如果房价不下跌,一般人还真买不起!这么看,二手房市场好转,成为稳定市场的“生力军”,源于“需求是跌出来的”这个朴素的道理,这是楼市供求关系发生重大变化以后的新常态。


深圳 房价 宏观分析

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