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微观数据,看深圳上半年楼市真相!竟然有小区3年房价没跌过...

晶晶乐道 发布时间:2024.07.10 08:45:41
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随着深圳一批楼市新政出台,深圳二手房市场的明显回暖,2024年的上半年已经过去。


从上半年市场交易来看,深圳楼市上半年有两个明显特点:


第一,上半年深圳二手房市场真正意义上回暖了!而且表现要优于新房市场


这3年半,深圳二手房的成交量变化是非常大的,根据深圳市房地产中介协会数据,2020年录得量约12万套,2021年约4.4万套,2022年达到冰点,成交约2.7万套,每个月成交就1000多套、2000多套的样子。


2023年市场有了好转,但是并不稳定,2023年4月月成交逼近5千套,但是很快又打回原形,走出“U”型走势,中间的洼地2023年7月跌破3千套。


而在2024年春节后,深圳二手房市场才真正意义上走上回暖之路,3月-6月成交量持续保持在5000套左右,6月更是录得5309套,创近40个月新高。


这种一直向上的成交走势,以及屡屡突破多年低迷成交量的消息,无疑给了市场更为坚实的信心。


(数据来源:深房中协中介标准指数)


这里有两方面原因:


第一是深圳一系列楼市新政的助力,今年上半年也是出台了不少重磅新政,包括首套2成,二套3成,深户取消落户个税要求,以及二手房带押落户的政策落实等;


第二是这几年深圳二手房价格进行了深度的回调,当前深圳二手房相对同区域的新房来说,具有了价格优势,因此买房人不再只盯着新房市场,开始转向更为广阔的二手房市场。


另外,深圳最近的重磅新政是在5月底出台的,政策效应的释放,新房市场的活跃度要在6月才能体现,而新房统计有一定的延迟性,因此有些成交数据未能在上半年统计到。


第二,整个市场还是处于一个横盘期,主要还是靠以价换量促成交。


2024年上半年的市场行情总体是好于去年同期的,但目前来说,市场还是以价换量,这个现象在非热点区域的新盘中还是比较明显的。核心区域的优质新盘成交还是相对活跃的,但冷门板块的楼盘去化难度还是比较大的。


以价换量的策略同样在二手房市场占据主导地位,二手房的成交均价在持续走低,据深圳乐有家研究中心数据显示,6月份深圳二手房成交均价6.05万/平,环比下跌4%,同比下跌15%。


根据深圳市房地产中介协会数据,深圳二手房在售量持续处于高位,截至2024年7月1日,深圳全市有效在售二手房源62591套,对比6月1日统计的60958套在售房源增加1633套。深圳当前的二手房在售量和春节假期相比,增加近1万套!


因此,深圳业主心态也难强势,下调报价成为大部分业主的选择。


(数据来源:深圳市房地产信息平台)


微观看个盘一:

二手房市场表现“差距大”,有小区房价3年依然坚挺,有小区已腰斩


从宏观看完深圳楼市,我们再来从微观个盘的情况:


目前的二手房市场,各小区的表现都非常不一样,更像是把之前的泡沫挤出来,曾经泡沫多的小区,这几年几轮降价,价格不止腰斩,而相对泡沫少的小区,虽然比起高峰期价格还是有一些回调,但是总体价格还是比较坚挺的,有些甚至回调后又在近期出现反弹(成家数据、图片截图均来源深圳乐有家,数据仅供参考):


1、2021年房价虚高,有房价大涨的明显泡沫的热点小区,很快泡沫被挤出,都经历了一个房价大幅回调的过程。


比如八卦岭的鹏盛村,2021年房价突破10万/平,到第2年,也就是2022年就被“打出原型”,房价直接跳到6字头当时。再比如龙华红山的水榭春天五期,2021年成交单价最高达到13万/平,但是这个价格看来有着明显的虚高,到了2022年就回落到了9-11万/平。


还有诺德假日花园、华润城等,在房价到达最高峰的第二年就迎来了大幅度的回调,明显整个市场的挤出泡沫的意愿非常强烈。


2、前期没有炒作的优质区域的优质盘,其实还是比较坚挺的,回调幅度小,甚至没有回调。


比如位于宝中的壹方中心,从2021年的14万/平,到如今成交单价还是维持在14万/平。再比如深业新岸线三期,从2021年的11万/平,2023年回调到9万/平之后,到目前的成交依然保持在这个水平。


3、包括益田村、梅林一村这些地段优质的大型老小区,总体来说3年价格是比较坚挺的,但是在2024年上半年又有了明显的新一轮小幅回落。


4、有的小区前期泡沫非常明显,快速挤出泡沫后,由于本身有自己的硬性优势,因此房价转为坚挺。比如财富广场2021年最高峰成交一套13万/平的,2022年中旬成交就到了7字头和8字头,而快速下落到这个水平以后,就相当坚挺,目前成交价格依然保持在这个水平。


这是这几年深圳比较知名的几个小区的成交价格走势:


【福田区】


益田村:益田村的价格还是比较坚挺的,近半年的成交均价在6.0万/平。2022年基本是7字头、8字头,到了2023年基本是6字头、7字头,2024年上半年,成交价格进一步回落到5字头(接近6万/平),76平的3房450万成交了一套。


梅林一村:梅林一村的近半年成交均价在6.8万/平。2023年6月,成交价格在7字头、8字头,到2024年开始有约6万/平的成交价格出现。


御景华城:位于赤尾,由于都是小户型单位,价格浮动更大一些,2021年3月最高峰的9字头,到2023年初到了6字头和7字头,今年上半年又有进一步的回落,到了5字头,甚至有一套35平1房166万成交,单价到4.7万/平。


财富广场:2021年最高峰成交一套13万/平的,之后的一年财富广场快速回落,到了2022年中旬,7字头和8字头,但是这个小户型却在接下来的2年里,没有继续下跌,到2024年上半年依然是7字头、8字头的样子。


园岭新村:2022年,房价还是坚挺的在8字头、9字头,到了2024年初期,园岭新村的价格回调非常明显,到了6字头、7字头,4月左右,甚至有2套直接跌破了6字头成交,一套88平的单位519万成交,成交均价5.88万/平,市场出现底价成交直接影响了下一套成交卖家的心态,紧接着成交了一套77平单位466万,均价也在6.01万/平,之后又有一套93平单位的成交均价在5.8万/平。


但是随着新学期报名潮开启,到了5月、6月,园岭新村的市场成交价格又再次回归到7字头。



鹏盛村:与园林新村的回调后快速反弹相比,隔壁的八卦岭片区有些小区就没有这么幸运,这里要提到受关注颇大的鹏盛村,楼龄老,居住感受一般,但是在2021年,依然靠着户型小成交单价一度突破10万/平,到了不少小区房价还很坚挺的2022年,鹏盛村已经跌到6字头,6字头一直持续了将近1年半的时间,到了2024年,成交价格又迎来新一轮的大降价,如今,2024年5月成交的一套42平的1房,成交总价173万,成交单价4.1万/平,比起高峰期的10万/平,跌了不止一倍。



【龙华区】


金地梅陇镇:金地梅陇镇作为龙华的超级小区,2021年高峰期价格在6字头、7字头,到了2022年上半年就基本都在6字头,下半年开始到5字头,但是2022年全年成交价格也基本维持在6万/平的这个价格,这个价格维持的时间还是比较长的,一直到2023年11月。


到了2023年年末,一套87平的3房成交406万,成交单价4.6万/平,该套房子的成交直接影响了接下来金地梅陇镇的成交价格,之后4字头的成交单价频繁出现,不过在最近几个月,还是看见了肉眼可见的小幅回升和坚挺,虽然还是有不少4字头,但是基本围绕5万/平的价格成交。


水榭春天:我们再来看看另一个龙华神盘,水榭春天五期,高峰期在2021年成交单价达到13万/平,但是这个价格看来有着明显的虚高,到了2022年就回落到了9-11万/平,这个价格一直维持到今年上半年年初,可以说还是非常坚挺的,但是在最近几个月,又出现了小幅的下跌,基本成交价格都在8字头了。


壹城中心:还要说说龙华的另一个超级小区,就是鸿荣源壹城中心,最高峰是2021年5月,成交价最高冲到9万,但是这个价格显然市场很快意识到偏高了,当年就有了回调,2021年基本维持在7字头、8字头的样子,2022年的成交价格基本都维持在7字头,2023年年末到2024年,这个超级小区又迎来了一次回调,目前成交价格在5字头、6字头。比起目前新房市场价格来说,这个小区的二手房价格还是算比较坚挺的。


龙岗区


中海康城花园:2023年还是4字头,到2024年就全部到3字头了,2021年最高峰曾有6字头的成交,2022年基本都是5字头。到了2023年上半年还是4字头,但是到了下半年就迈入3字头,但3字头显然已经到了合理价位,目前成交价格依然保持在这个水平。


【光明区】


龙光玖龙台:曾经的光明神盘龙光玖龙台,2021年成交价格最高到8.1万/平,市场对于这个光明热盘显然觉得8万+的泡沫比较大,市场很快就回调到了6万+,6万+的成交价一直持续到2024年年初,今年上半年特别是近几个月又有了明显的小幅下跌,基本成交价格位置在5字头,近期成交的两套价格都在5.6万/平左右。



南山区


诺德假日花园:南山之前跌幅比较大的诺德假日花园,2021年2月成交价格在16万/平,最高峰成交单价冲到17.6万/平,到2022年成交价直接下调到11万/平,这个价格一直到2024年年初,近几个月又来了一波回调,6月一套66平2房单位,成交总价556万,成交单价8.4万/平,回到了2019年房价水平。可以说这个小区一直在挤泡沫。


华润城润府:一期最高峰在2021年18.8万/平,到了2022年初就快速回调到15-16万/平,2024年上半年成交价在12-13万/平;二期最高峰2021年18.8万/平,2022年成交价格维持在15-16万/平,2023年成交价格维持在13万/平,2024年成交价格在11-12万/平;三期最高峰到18万/平,2023年成交价格在15-16万/平,2024年近期成交价格在11.5万/平。


宝安区


壹方中心:比起南山曾经热点盘的集体“挤泡沫”行动,宝中有个盘居然能在深圳房价回调大潮中“独善其身”,当下价格与3年前高峰期相比,竟然没有变化,虽然难以置信,但是却是“却有”其盘!


它就是位于宝中的壹方中心,2020年7月,成交一套101平单位,总价1580万,成交单价达到15.7万/平,2021年3月的楼市高峰期成交一套178平单位,成交总价2630万,成交单价14.7万/平。


2024年5月,一套173平5房成交,总价2460万元,成交单价14.2万/平,2024年7月,一套221平5房,成交总价3160万元,成交单价14.3万/平。


该盘在2021年,躲过了当时炒房客的目光,而在2024年,证明了自己的价值确实还是受认可的。



深业新岸线三期:价格也还算坚挺,2021年楼市最高峰成交价格在11万/平左右,到了2023年年初有了一个明显的回落,但是也维持在9万/平左右,这个回落幅度比起其他楼盘来说,可以说是非常小的,而这个价格一直维持到目前,2024年6月,一套145平的4房单位,成交1428万,成交单价9.8万/平。也就是说在2024年年初并没有像一些楼盘进一步回落,还是保持稳定,3年时间的成交价格总体都非常稳定。


微观看个盘二:

新房市场“以价换量”!光明非核心区新盘,成6月深圳新房成交大黑马


新房方面,由于二手房目前价格回落到很多购房人的心理价位,在加上上半年出台了不少利好二手房的政策。


因此新房的表现不如二手房亮眼。一个是二手房成交量创下了3年来了新高,也就是说,这半年是楼市回调的3年里,成交最多的半年。但新房成交了12135套,同比减少了25.1%。


但是还是有一些亮点盘存在,深圳湾顶豪中海深湾玖序,开盘三小时狂揽100.2亿,还是非常抢眼的。


还有几个盘是比较出乎意料的黑马,开发商愿意给出折扣,盘的整体素质都不错的,成绩都是比较亮眼的(以下数据仅供参考,以开发商公布实际数据为准)。


一个是位于光明公明的学府朗园。新政后6月的认购套数达到约346套,霸榜近段时间的深圳全市销量第一,为啥平平无奇的偏远小盘能卖出热点消息呢?


学府朗园,2023年11月开盘,当时备案4.43万/平,开盘去化并不好。但是开发商迅速调整了策略,加大了折扣力度,折扣单价低至2.7万/平,这就相当于总价240万买3房2卫精装房,还有附近有13号线地铁口和学校,这样一下就诱人了。


据说,学府朗园这套行之有效的操作,也惹得光明其他开发商艳羡,但是毕竟学府朗园属于盘并不算大,影响不了整体房价,之前就曾经出现过,光明某大盘大降价后,反而销售没有预期亮眼的情况,买房人的思考也是多变的,有时感受到片区整体下调,反而会止步不前。


位于龙华的中洲迎玺,靠着85折优惠,单价到了5.6万/平起,这个价格在新房市场和周边二手房来说,都是非常亲民的,因此也有了3天成交77套的成绩。还有南山的绿景白石洲,各种优惠折扣下来,单价打到8.2万/平。


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