南山一法拍房直接拍出3.8万/平的低价，而该小区最高峰房价达到10万+......
该小区也在深圳比较知名，是位于南山区的月亮湾花园。
之所以知名，也是因为属于在深圳这一波回落潮中，回落幅度比较大的小区。而且，这样回落幅度比较大的小区，在深圳也有好几个。都属于在上一波深圳房价上涨中因为“概念”被强势推高，但是在这一波回落潮中，因为本身房子有“硬伤”，而回落的比较大。
真的是在这个时间点，特别考验深圳买房人的“眼力”，买错房子，亏得可能几百万说没就没了。
01
南山法拍房拍出3.8万/平！一拍流拍，二拍成交
先来看看这套法拍房。
6月初，南山月亮湾花园一套法拍房成交。
该房源是在二拍时成交，第一次一拍时起拍价约320万因无人竞拍流拍，二拍时起拍价降到了约256万，吸引了8人报名，经过21轮报价，约313万成交。二拍的成交价格没有达到一拍的起拍价。
该房源的面积为约83平，成交单价约3.8万/平。
因为把南山的成交单价直接打到了3字头，因此受到了公众的关注。
虽然该法拍房因为3字头已经让人觉得吃惊，但是知道原业主的买入价应该更会吃惊。
原业主在2010年买的商品房，当时的登记价在约21万。
也就是说即使月亮湾花园跌到了3字头，但是15年前购买新房的业主那也是赚大了，成交价是买入价的大概15倍！
该房产是原业主与深圳某银行的纠纷，需要偿付512万。
02
法拍房所在小区
2021年高峰期最高一套卖到12.89万/平
月亮湾花园位于深圳市南山区前海路与兴海路交汇处，位于南山区前海商圈，建成于1994年，由40多栋住宅组成。
小区楼龄已超30年，绿化率达标但设施老化，存在人车混行、噪音大等问题。
虽然该小区已经有30年的楼龄，属于深圳老旧小区，但是在2021年，曾经因“棚改”，房价直接飙升到10万+。
2020年7月，月亮湾花园启动棚改意愿征集，房价从当时的7.5万/平，2021年2月飙升到12.89万/平（92平户型成交价1186万），比周边的次新盘价格还要高。
然而，随着棚改停滞，加上深圳楼市整体行情开始降温，月亮湾花园大幅回落。今年3月，月亮湾花园一栋楼房的顶楼女儿墙倒塌，再次将月亮湾花园拉入公众视野。
目前，月亮湾花园近3个月的成交均价在4.3万/平，挂牌均价在5.19万/平。
03
曾经“概念”炒高的老小区
居住性差的回落幅度很大
其实，这样因为一个“概念”而在2021年左右被炒起的深圳小区，还有几个。如今的深圳市场，对于曾经的“炒概念”但是居住性差的一批小区来说，回落的幅度真的很大。
比如八卦岭宿舍，建于1983年。
当时就是因为“学校+旧改”的双重概念。2021年初，因为荔园小学的优势，小区成交价14万/平。
随着深圳学校概念在近几年，因为教育集团化淡化，再加上八卦岭宿舍旧改并没有起色。
作为已经40年的老小区，设施陈旧、居住拥挤等问题开始凸显，居住舒适性差，如今的八卦岭宿舍成交价格已经回落到4字头，5月成交的一套29平小户型，更是成交单价到3字头，在3.97万/平，成交总价115万。
再比如，龙悦居四期。
龙悦居四期的楼龄是比较新的，建成于2014年，楼龄有10年。但是整个小区是保障性住房，只有少量的四期经适房转了红本。
在2019年龙悦居四期转了红本后，刚好赶上“转红本+学校”的概念，一路水涨船高，63平的龙悦居，2021年最高峰时卖到了700万，单价10万+。
但是市场转冷后，也是由于居住舒适性，房价开始迅速回落。
最近的龙悦居，刚挂出一套63平单位，报价仅278万，成交单价4.4万/平。
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