来源：深圳主义 邓志旺
期待已久，终于面世。
《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》5月底公开向社会征求意见。
配售型保障性住房（以下简称“配保房”）一直备受关注。最近几年，保障性住房政策变动幅度之大、频率之快已到业内人士都跟不上的地步，更不要说普通的购房者。《意见》出台后，不少朋友发信息咨询。综合大家集中关注的五个问题，逐一分析，以供参考。
问题一：配保房到底是什么？
简而言之，配保房就是用来替代现在市场上所有可售型保障房（包括安居房、人才房和共有产权房）。从长远来看，配保房是深圳唯一能买到的保障房。
如果再拉长一点时间看，深圳可售型保障房更替轨迹如下：
2011年11月，安居房替代经济适用房；2023年7月，共有产权房替代安居房）和人才房；2025年5月，配售房替代共有产权房。
为什么推出配保房？
响应和贯彻国家政策。2023年8月，国务院出台《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文），要求：
“城市人民政府应当对用于销售的人才住房、共有产权住房等政策性住房的政策进行梳理，将新建项目调整为本指导意见规定的用于配售的保障性住房或商品住房”。
也就是说，国家层面要求人才房、共有产权房等必须全部退出历史舞台。
不仅深圳，郑州、广州、杭州、长沙等部分城市已经正式出台相应政策并启动配保房配售工作。
总而言之，未来深圳保障性住房仅有三类：公租房（公共租赁住房）、保租房（保障性租赁住房）、配售房（配售型保障性住房）。
二、申购配保房门槛高不高？
总体而言，申购配保房门槛比较低。简而言之，就四个条件“二有二无”：
有深圳户籍/有社保，无住房/无房补。
特别值得注意，申购配保房没有家庭收入限和财产限制（这是与以前的经济适用房最大区别）。
具体申购条件可表述为：
深户家庭（个人35岁+）+5年社保（人才只需3年社保）+3年内无转让/分割自有住房记录+未享受过房补
对比安居房、人才房和共有产权房门槛，配保房降低了自由住房转让/分割年限要求：此前要求五年，这次减少到三年。
同时，与公租房（人均年可支配收入低于于5.4万元/家庭财产不高于66或87万元）相比，配保房没有任何收入和财产限制。
这两个条件可能导致“薅羊毛”现象：部分家庭出售或转移现有住房，以便三年后取得申购资格，然后分一杯配保房的羹。
开着宝马申购经适房现象，完全可能大摇大摆地再度出现，而且是合法地出现。建议主管部门加强监测，关注未来数月内挂牌出让或者赠与房产现象是否会增加。
从国际惯例来看，政府对申购配保房这一类型政策性住房对象会采取收入/财产限制，以确保资源得到有效配置。即便新加坡这样组屋（类似配保房）覆盖率接近80%的国家，也对申购对象有严格的收入/财产限制。
我们回到国家政策要求。国务院14号文要求配保房面对“针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体”。
实际上，内含三个条件“住房有困难（无房）+收入不高+工薪收入群体”。但实际上所有已经出台落实14号文的地方政策，均不约而同地规避了收入/财产限制条件。可以推断，这一做法应该得到住建部的认可。背后原因，可能和审核资格复杂且难以落实有关。
还值得一提的是，深圳要求配保房申购者必须有深圳户籍（即便放宽条件主申请人仍需深圳户籍），广州和杭州等均对申购者分为两类“户籍+人才”，对人才这一群体不需要有户籍，相对门槛更低。
三、申购配保房难不难？
目前阶段来看，应该比较难。
我们从供需关系来分析。从供应来看，配保房要求独立用地开发建设，不再像安居房和人才房可以搭商品房顺风车，也不像保租房可以筹集而来（如统租城中村住房）。
深圳土地资源有限，因此供应量短期上不来。根据官方消息，2024年年初已开工配保房大约1.5万套。最快的项目罗湖悦峰尊府，预计今年可以开售，房源1132套。
深圳符合申请条件的家庭有多少？
这个数据政府内部应该可以测算出来：深圳户籍人口631万人，按户算大约200-240万户。扣除已购房家庭（含商品房和保障房）、已获得公租房或保租房家庭，大概可以匡算出一个结果。
另外一个方法是参考安居房。目前，安居房轮候库还有18.5万申请人。考虑到配保房门槛更低，由此大概推断，一旦配保房资格库启动，入库人数应该在30万人以上。
考虑到今明两年供应量偏少，摇中比例估计在5%以下。位置好的，这一比例甚至可能低到2%左右。
因此，难度会比较大。但好处在不算积分，摇号凭拼手气，人人都有平等参与机会。
四、四大保障房如何选择？
在未来2-3年内，出现四种可售型保障房并存的局面。如果具备申购条件，在四者中如何选？这也是一个非常烧脑的问题。
资深地产自媒体人朱罗纪严谨地总结出下表，可以参考。
图表来源：公众号“朱罗纪”。
他的结论是：共有产权房最优，配保房、安居房和人才房各有千秋。
我的观点有些不同。
共有产权房热销，主要是因为个案（两个项目的位置、配套好）+保底（回购保底，不会亏本），在房地产市场下行阶段具有独特优势。如果市场上行，安居房和人才房一定优于共有产权房。
各类房源量：安居房还有2万套+。人才房还有1万套+，共有产权不知道还有没有（据说共有产权房本来全部转为配保房，但因群众强烈的呼声而被迫保留）。
个人认为，配保房至少有6大优势：
门槛低：三年户籍，其他都是五年户籍。
2.价格低：据说大约是市场价的4折（安居房/共有产权房5折，人才房6折）。
按照国家要求是成本+微利，深圳的说法比较含糊：
配售型保障性住房项目配售价格按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则，适当考虑经济社会发展状况、住房供需关系、工薪群体支付能力等因素综合确定。
个人看法：从“市场+保障”双轨制建设考虑，应该让配保房价格与市场价脱钩。
4.现房配售：减少2-3年的等待期，优于其他产品。
5.100%产权：配保房尽管价格低，但买到100%产权，优于共有产权房（50%产权）。
6.交易不补差价：这点比人才房和安居房好。
缺点：
1.永不变性：配售房永远不得转为红本商品房，，这一点和共有产权房一样。人才房/安居房补交地价转为商品房。
2.封闭运行：只能卖给符合条件的家庭，影响其价格上升空间。
3.回购折价：每年折价1个点，这个明显不如共有产权房“原价+利息补回”。
4.限制转让价：文件规定“市主管部门可以通过制定参考价格上限等方式规范转让行为”。
有优有劣，的确是不好说。主要看你对未来房价走势的长期预判。如果觉得房地产还有机会，那可能人才房和安居房更优。如果觉得房价上不去了，配保房更优。
五、配保房对房地产市场影响大不大？
这个需要从短期和长期分开看。
短期来看，肯定有负面影响。原因有三：
定价低。比人才房、安居房价格更低，直接影响市场价格信心。
2.分流市场需求。配保房会吸引一部分原本打算买商品房群体，减少市场需求。
3.可能导致一部分人买房，以便获得购买配保房资格。二手房供应量增长，影响市场。
但考虑到供应量小，心理层面影响为主，总体影响不大。
长期来看，却是利好。
如果以配售型保障性住房开发建设带动深圳“市场+保障”双轨制房地产新模式发展，保障归保障，市场归市场。两者不再搅合在一起，房地产市场管制减少，各类需求释放，好房子倍出，也许市场会走得更好。
粤公网安备 44030402000760号
