最近，家住百花片区的万女士，终于把“荔园+深实验”的学qu房卖了出去。最终成交价格，与高峰期相比，每平米少了3万/㎡。
也就是说，总价跌了300多万。
“再不卖，就卖不出去了……” 不想降价，又想置换的万女士，不是特例。
跟多数家长一样，用完了学wei（小学+初中），业主就把老旧学qu房卖了，置换环境和空间更好的房子。
2025年深圳入学申请尘埃落地，学qu房话题再次引发全城关注。
1
老破小跌到“妈都不认”！
曾经一平米23万元的学qu房神话破灭，深圳家长们发现，知名学校加持的老破小不仅会跌，甚至还能腰斩到脚踝。
不是所有人都像万女士这般幸运，买得早，跌去的只是浮动利润，比入手价还是赚了不少。
“当年抢房有多疯狂，现在割肉就有多痛！”
最近，科技园南翰熙典居开盘，官方口径：售出238套、去化率超71%……
因对口南山区第二外国语学校（集团）学府中学（南二外），再次点燃了沉寂已久的学qu房话题。
深圳中原研究中心近期公布的数据，揭开了南山区学qu房残酷的真相。
2019至2025年间，南山多数知名学校对口小区房价普遍下跌，跌幅在5%-40%不等。
“老破小”成为重灾区：育才二中的金竹园大厦暴跌41.5%，育才三中的花果山大厦下滑34.2%。
有网友调侃：“2019年买的学qu老破小，现在跌得连亲妈都不敢认！”
2
冰火两重天，学区黑马的逆袭
市场并非全军覆没。
在2024年中，曾经风光无限的“海德三宝”之一观海台，从23.9万/㎡的巅峰坠落至10.5万/㎡，差价高达13.4万/㎡，跌幅超过56%，堪称腰斩到脚踝。
高新中学学qu的恒立听海花园同样惨烈，从24.8万/㎡跌到13.1万/㎡，每平米蒸发11.8万元。
而2025年以来，学qu房尤其是传统知名学校学qu，价格下调态势基本稳住，跌幅没有那么夸张，但房价也大不如前了。
如深圳湾片区的岸正汀兰花园跌幅8.9%，和部分楼龄较新的住宅悠然天地家园1.1%跌幅较小。
麒麟中学学qu的御林华府上演逆袭神话，从11.4万/㎡飙升至14.1万/㎡，涨幅2.7万/㎡；深大附中学qu的南山花园也不甘示弱，从6.7万/㎡涨到9.0万/㎡。
真正的黑马当属深圳中学南山创新学校（深中南创）。
这所2017年才创立的九年一贯制公办学校，在2024年中考一鸣惊人：
580分以上占比2.4%，570分以上达13.2%，公立高中录取率89.8%，一举超越南外高新、南二外海德等传统强校，登顶南山第一。
3
“一学遮百丑时代”告终
曾经“一学wei遮百丑”的时代宣告终结。
大学qu试点和教师轮岗预期下，纯学wei溢价被大幅削弱，购房者开始关注“居住+学qu”双重价值。
在政策层面更是层层加码。
2025年深圳10区全面实行学wei锁定，一套房小学锁定6年、初中锁定3年，即学qu内一套房屋只能供一户家庭(一对夫妇)的孩子申请学wei。
近期教育部直接取消“点招”通道，过去家长可以通过特殊渠道让孩子进知名学校的后门被彻底焊死。
在此环境上，市场上不乏各类黑马出现，上面提到的麒麟中学、深中南创，尤其是后者。
深中南创所在片区，诸如大疆、中兴通讯、TCL等科技人才汇聚的企业，由此带来的生源，也是这类家庭的孩子。
在深中南创学qu范围内，目前在售的新盘有丹华公馆，单价约6.6万/㎡起，该项目2022年9月拿证入市，备案均价8.33万/㎡。
与开盘之处相比，房价有接近21%的降幅，根据住建局平台显示，丹华公馆共推1795套，目前还剩832套未网签，最小户型58㎡、毛坯总价441万起。
之所以价格这么便宜，皆因该地块是R3用地，即宿舍项目。
R3用地（配套宿舍）的学wei积分政策存在变数，尽管目前与普通住宅积分相同，但教育局一纸文件就能改变游戏规则。
除此之外，片区内还有万科云城商务公寓，以及仍是一块空地的西丽可售型人才房项目。
但已有家长明确被通知，租赁商务公寓不能申请深中南创，而购房公寓房产、家庭名下的唯一住房的，满打满算积分也刚刚够79分门槛。
若日后分数再攀升，入学希望大概率落空！
该项目于2016年以均价6万元/㎡开盘，房价在2019年达到顶峰，一度突破9万/㎡。
之后触顶回落，最新成交价跌至约4.3万元/㎡，这个价格较七年前的开盘价也跌去了近30%。
人口结构变化正在酝酿新的风暴。
数据显示，深圳将在2029-2031年迎来小升初人数最高峰。这意味着未来10年将是深圳初中学wei争夺最激烈的时期。
与此同时，学qu房格局加速分化。
综合来看，楼龄新、配套优，如深圳湾片区这类小区，跌幅普遍＜10%，而“老破小”学qu房加速贬值。
粤公网安备 44030402000760号
