7月23日晚，前海时代尊府与观山海家园双双取证。
备案价强势上调，打响了深圳新盘涨价的第一枪！
观山海家园本次推出64套138㎡楼王单位，备案均价高达9.6万/㎡。
今年4月25日取证的同项目房源，备案均价还只是约8.6万/㎡。
每平米上涨了1万元！
前海时代尊府加推最后一栋小户型53-3栋约172套住宅，低区89㎡三房二卫和高区190㎡四房三卫，2026年底简装交付。
本次备案均价11.37万/㎡，2024年3月开盘的53-1和53-2栋，共344套约89-190㎡的3-4房，备案均价9.8万/㎡（基本售罄清盘）。
这次的整体备案均价也上调了1.57万/㎡！
这次3单元是53栋几个单元中位置最好的，位于头排，景观视野基本没有遮挡，高层还能看到桂湾河海景。
详细来看一下两个新盘的情况：
01
观山海家园
远洋观山海加推4栋64套住宅，7月26日直接认购。
推138平4+1房，总高17层，2梯2户，南北通透，板楼设计，3.05米层高，得房率约90%左右。备案价约10万/平，7月19日已开放实体交标样板房，需验资200万。
各户型价格区间折后参考价格（此价格仅供参考，最终折扣价格以开发商公布为准）：
4栋一单元：
01户型折后总价1179-1255万，折后单价区间8.54-8.88万/㎡；
02户型折后总价1080-1156万，折后单价区间7.83-8.38万/㎡；
4栋二单元：
02户型折后总价1153-1229万，折后单价区间8.36-8.91万/㎡；
01户型折后总价1320-1397万，折后单价区间9.57-10.12万/㎡。
观山海家园由远洋集团打造，总占地面积约4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，计容建筑面积约11.64万㎡，容积率2.65，绿化率30.85%，共由10栋总高17-25F住宅组成，有8栋塔楼，2栋板楼设计
教育：远洋观山海规划有1所36班制小学，小学学区划分在南山实验教育集团荔湾小学，初中学区划分在深大附中初中部。
交通：5号线荔湾站约700米，荔湾站搭乘5号线北上铁路公园站可换乘15号线，可换乘2号线。
商业：自带有6000㎡的社区商业，泛海城市广场购物中心，周边还有海上世界，K11购物艺术中心，前海卓悦INTOWN购物中心，前海壹方汇，山海会员商店，前海壹方城等大型商业中心。
医疗：前海中医院，前海泰康医院，前海蛇口自贸区医院，南方医科大深圳医院。
前海时代尊府
前海时代是桂湾目前唯一的在售新盘。
这次的53-3栋，层高43F。5-29层都是89平，31-43层由3户89平和1户190平（两个89平拼成）组成。
89平3房共5个户型，为西南和东南朝向。整体都是竖厅动静分区，不同的是入户门的方向和个别功能间的大小差异。
整体得房率74%左右，套内约66平，对比大多项目的89平3房，相对紧凑很多，这也是大家被吐槽最多的地方。
其中客餐厅占了20来平，主卧只有10个平方左右，两个次卧除去飘窗外仅5-7个平方，其中一间只能做书房或儿童房。
89平3房在前海新房十分稀缺，同时也是前海时代最后的小户型。
交通：距离1号线鲤鱼门站约600米步行八九分钟，距离5号线梦海站，5、9号线前湾站都在1公里左右。
商业：项目自带约5.1万㎡商业，周边汇聚有约8万㎡万象前海、约4万㎡卓悦INTOWN、约3万㎡山姆旗舰店等集中式商业。
学校：项目周边有2所幼儿园、前三划分的学校是南山实验前海港湾学校。
02
一场土拍盛宴开启前海的价格反弹
7月14日刚刚结束的前海土拍，招商最终溢价86.1%拿下了地块，而该地块楼面价已经达到了8.4万元/㎡。
远超一路之隔的深业云海湾楼面价约4.1万/㎡和前海天镜花园楼面价约6.3万/㎡。
而云海湾目前价格9.2万元/㎡，比楼面价一倍还要高，未来预测招商拍得这块地甚至要卖到12万+/㎡。
这新地王的出现，更是宣告了前海的价格，还远远没有到顶。
03
上半年，前海41盘业主上调报价
从二手市场来看，前海的住宅也已经有上涨的迹象。
在之前的推文里，咖姐介绍了今年上半年，前海片区业主报价上涨1.8%，均价9.8万元/㎡。
点击蓝色字可以查看完整内容：2025上半年深圳房价变化，最高下调超10%
咖姐对比了前海片区的73个小区的报价数据。
从今年1月到7月，半年的时间里，业主上调报价的小区共有41个，下调报价的小区有32个。
上调最高的是观峰阁，目前挂盘均价6.8万元/㎡，半年上调10.7%。
其次是鼎太风华社区、汉京九榕台，分别上调8.8%与8.1%。
前海的新盘曾经一度受到早期限价的影响不能开盘过高，但是从售卖情况上来看，前海的价值是一直受到买家认可的。
如今两大房企在满是折扣的市场里，直接大胆上调售价，一方面是前海价值使然，另一方面又是否意味着拐点真的要来了呢？
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