位于龙华上塘的纯新盘 ——深业上宸（备案名：上宸瑞府、上宸华府），预计7-8月份入市。
据消息称，项目主推户型为87㎡三房两卫，以及99㎡、103㎡、119㎡、130㎡四房两卫，总计可售房源1047 套。
顶着“2025年龙华土拍明星地块”的光环，又是深业国企操刀，地处上塘核心地段，纯商品房小区，容积率仅3.1，被称为龙华新盘的黑马之一。
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容积率仅3.1，共1047套住宅
深业上宸项目由两宗地块组成，分别为2025年7月30日拍出的龙华 A815-0036 宗地，与2025年 8月8日拍出的 A815-0037宗地，两宗地块总成交价 36.95 亿元，综合楼面价 31076 元 /㎡，建设成本约 4.66 万 /㎡。
项目总占地3.84万㎡，建面11.9万㎡，容积率3.1。
项目共规划9栋24-25层的小高层住宅，2T4/3T6。社区呈围合式全南向排布，户户朝南无遮挡视野，采光通风俱佳。
共1047套住宅，其中北区（上宸瑞府）有5栋569套、南区（上宸华府）有4栋478套，车位1208个，车位比1:1.15。
户型为87㎡3房2卫；99-103-119-130㎡4房2卫，新国标新规，得房率高。
项目效果图，以实际为准
这两年的龙华市场，可以说是“卷王”频出，但多数楼盘为了追求货值，清一色都是40-50层的超高层。
深业上宸这次最大的卖点，或者说最核心的差异化优势，一方面是容积率低，另一方面是没有保障房和回迁房，这点对于追求纯粹居住环境的买家来说，是个很大的加分项。
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户型：新规下的新产品
既然是2025年下半年才拿的地，项目天然踩在了 “建筑新规” 的红利上。
网传的户型图很有意思，主力户型集中在87㎡三房两卫，以及99-130㎡的四房两卫。
其中，据说92㎡左右能做四房。不过，虽然网上都在传“92㎡四房”，但根据业内流出的总平图分析，所谓的“楼王”栋（5栋一单元）很可能是一层三户的大户型设计，真正的刚需户型可能在采光面或结构上存在一些取舍。
深业在龙华也不是新手了，之前的颐樾府、上城学府卖得都还行，但深业的户型设计在深圳业内一直属于“中规中矩”，谈不上惊艳。
这次宣称的高拓，实际体验到底如何，还要等样板间开放才能见分晓。
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周边配套较为成熟，居住氛围浓厚
项目在配套方面，项目周边已较为成熟，居住氛围也较为浓厚，已聚焦多个小区。
地铁通勤：距离4号线上塘站约600-700米，实测步行可达（百度地图测距）。2站到深圳北，5站进福田，对于福田上班族是实打实的利好。
配套成熟：共享红山-上塘片区的顶级市政配套。简上体育综合体就在附近，步行可达；平时逛街去上塘荟、红山6979甚至Costco都比较方便。
学区预期：属于大学区范围，对口龙华未来小学，初中在龙华实验学校范围内，还可以申请华东师范附属龙华学校（虽然要摇号），教育资源尚可。（教育以实际为准）
但同样也存在硬伤，项目紧邻福龙路和简上路，这是一条连接南山、福田的快速路，虽然方便自驾，但车流量巨大，尤其是早晚高峰和夜间的大车噪音。
此外，有分析指出，项目西侧不仅有福龙路，还有铁路和深圳北动车所的经过。
地块位置
最后，来说一下大家都关注的价格。
该项目的综合建设成本（建安、税费、资金成本等），业内普遍测算其综合成本价在 4.6万/㎡ 左右。
北地块（上宸瑞府）：底价成交，楼面价约 2.8万/㎡ 。
南地块（上宸华府）：溢价15%成交，楼面价约 3.5万/㎡ 。
现在市场上的吹风价，有的喊6万+，有的喊5万多。
目前周边的二手房如中海汇德理、卓越柏奕府，实际成交价大概在 5.3万-6.9万/㎡的区间波动。
粤公网安备 44030402000760号
