位于梅林片区的33-07地块，用地性质由交通设施用地（U2）拟调整为二类居住用地（R2），该地块此前为深政汽修大厦，局部含加油站。
调整后规划用地面积约7166㎡，容积率为3.1，计容建面约2.87万㎡，并配建小型邻里中心、户外活动场地等设施。
事实上，这已经不是福田区首次有地块被调规为住宅。
就在本次将调规地块的南面，一路之隔，正在热火朝天建设中「中铁·臻云雅苑」，就是通过类似的形式调整而来。
在深圳核心区土地资源日益稀缺的背景下，这种“挤”出来的住宅用地，虽然体量不大，但至少为市场提供了新的供应选项。
在新国标+深圳新规的背景下，甚至更具竞争力。
1、地段与交通：梅林腹地，双轨交汇
臻云雅苑位于福田区彩田路与梅林路交汇处的西南侧，区位优势之一是交通。
它是地铁9号线和10号线换乘站孖岭站的地铁口物业，旁边还有在建的22号线凯丰站（建设中），三线交汇，前往福田中心区、罗湖、南山都比较方便。自驾的话，通过彩田路直落福田中心区，也能快速接上北环大道。
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梅林这个片区，在福田属于居住性价比比较高的板块，靠近核心区，同时生活气息浓。周边有卓悦汇、深业上城大型商业体，也有福田美术馆、国际体育文化交流中心（建设中）等配套。
另外，项目所在的梅林-彩田片区，规划定位是“深圳智谷·梅彩中轴智慧城”，最近几年吸引了大量科创企业入驻.整个梅林街道也已成为福田近几年最为迅猛的经济增长极之一，产业与居住氛围兼备。
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2、福田16年首宗纯住宅地，现房销售是看点
项目地块是去年12月出让的B405-0308宗地，原为梅林街道东林工业区城市更新单元的其中一个地块，通过调规转为住宅用地，而地块的前身为深圳第二高级技工学校。
它也是福田区16年以来首宗公开出让的纯商品住宅用地（2020年曾出让过人才住房用地），稀缺性不言而喻。
因此关注度颇高，当时拍了148轮，溢价率约65%，楼面价约4.3万/㎡，最终被中铁置业竞得。
中铁置业在深圳并不陌生，近期在售的宝中阅臻府就是其代表作之一。
值得留意的是，臻云雅苑将现房销售。这是继宝安机场东车辆段地块后，深圳又一宗要求现房销售的宅地。
现房的好处不言而喻，对于置业者来说所见即所得，交付周期短，风险相对可控。同时倒逼开发商从高周转转向高品质竞争，这本身就是一种市场吸引力。
3、迷你地块，两栋楼，估摸约百来套大户
臻云雅苑地块非常小，占地面积仅约4994㎡，计容建面约1.86万㎡，容积率约3.72。
规划了两栋住宅楼，分别为1单元和2单元，地面最高23层，总高约80米，稍高于西侧一街之隔的凯丰花园二期。
从平面图来看，1单元为品字形结构，或为单层三户；2单元为板式结构，或为单层两户。
老牛推测，主力户型大概率会在建面约150㎡左右，总共也就百来套房源。如此一来，对应规划的155个停车位，配比合理。
应该会类似于最近深圳市面上集中冒出的“新国标住宅”，像龙湖观萃苑、到碧海玖号、招商海宴府、中海云颂玖章……
这类项目在产品力表现上，确实跟前几年的项目拉开了差距，低密、层高、得房率这些指标都更优。
目前还不能确定臻云雅苑是否完全符合新国标的所有细则，但在新规不断深入的开发背景下，它对于福田新房市场来说，或许会带来新气象。
而且从命名来看，项目属于中铁的“云”产品系，本身定位会偏高端改善。在如此有限的地块上，中铁显然是想把它做成一个精品级社区。
对于认可福田价值，不急于入住，且对社区规模要求不高的改善型买家，可以保持关注。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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