龙华建设「玖珑瑧境」一期住宅「玖珑瑧境·新玥」于今年3月开盘，在龙华九龙山数字城交出了一份相当有分量的答卷。
作为龙华区属国企约136万㎡城市更新统筹项目的首发住宅，新玥通过对标高端住宅审美立面+高标准公区设计+万科物业+国内外一线品质装标等越级产品投入，在区域内迅速建立了口碑。
如今二期住宅，「玖珑瑧境·盈玥」即将取证入市。老牛实地探访后发现，这一次，开发商在充分沉淀前期成功经验的基础上，对产品又进行了更细致的打磨与升级。
1.纯居高层，体量不大但看点不少
二期玖珑瑧境·盈玥具体位于福城街道福前路与观体西路交汇处，毗邻已开放的九龙山体育公园。
地块南面为待开发的四期住宅，届时社区氛围将有力提振；东侧一路之隔为福园街心公园，犹如社区延伸拓展开来的开阔绿地；而北面紧邻规划中的文体设施用地，可提升居家环境，并带动学龄成长氛围。
其居住密度及宜居属性，老牛个人认为有所提升。项目整体密度本身也不高，由2栋高层住宅组成，总建面约5.5万㎡，总户数325套（以市住建局审批备案的为准），均为商品住房，居住纯粹。
其中1栋32层3梯5户，2栋30层3梯6户，相比于此前动辄40层以上的超高层，整体居住舒适度是正向的。
楼体建筑立面延续了首期局部铝板+氟碳涂层+LOW-E双银中空玻璃的组合，兼具防火、防撞、降噪功能，耐久耐旧，在时光洗礼中保持建筑质感。
同时，大手笔地规划了三层地下空间，共计386个机动车停车位，车位比达到约1:1.19，满足住户的基本停车需求之余，预留了弹性发展空间。
效果图
玖珑瑧境·盈玥的产品面积段为建面约75-134㎡国企新规户型，相较一期而言，二期在园林打造、产品设计、精装标准三大方面均有进阶焕新。
2.东方奢隐园林，从归家第一步开始沉浸
先从园林及社区开始感受。
盈玥的园林依然由华森设计操刀，作为深圳新规住宅规范标准的缔造者代表之一，华森在空间营造上有着成熟的体系化经验。
此次在玖珑瑧境二期项目上取意东方奢隐气质，通过列植、点植等多种种植手法的交错运用，将精选的40多种植被营造出丰富的竖向层次与季相变化，确保园林在不同季节都能呈现出应有的观赏状态。
空间格局上，项目以现代自然手法雕琢精致花园式生活场景，整体规划了仪式共享、精致迎宾、院藏会客三大核心体验空间。
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再细分精筑为六重秘境，涵盖福门盈瑞、望水听澜、登门入景、浮翠林径、闲庭雅座、云上花苑等。层层递进，移步换景，让归家动线成为一场沉浸式的游园体验。
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为充分调动景观美学与社区功能的深度咬合，在架空层等社区空间上赋予了全龄主题功能，包含邻里会客厅、儿童主题乐园、阅读空间、健身区等多元配套，构成连接邻里情感的“第三空间”。
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搭配连续十余年蝉联行业TOP1的万科物业服务，盈玥在长期居住品质的保障上做到了相当充分的程度。
3.新规设计户户朝南，新增约134㎡改善大横厅
产品设计上，采用新规户型，在设备平台、飘窗等不计容面积的运用上有着更大的发挥空间，得房率相较传统项目有明显优势。
一期被市场称道的户型设计，在二期上得以延续。整体布局和一期一样蝶式设计，实现户户朝南（东南/西南），全明设计，有效拉开楼间视距，兼顾采光、通风与私密性，部分单元还可眺望九龙山郊野公园景观资源。
二期相比一期，多了建面约134㎡更大面积段的选择，满足从刚需上车到空间改善升级的多层次需求。
此次现场开放了三个样板间，老牛带大家提前观摩了下。
建面约86㎡可做三房两厅两卫，东南/西南朝向，通透全明格局。经典竖厅格局，LDKB一体化，从厨房到餐厅到客厅再到阳台，动线一气呵成。
进门是S型玄关，巧妙暗藏入户柜加冰箱位，把收纳和功能整合在一个细节里。U型厨房配外置烟道，让操作台面更加完整，也减少了烟道占用的室内空间。
主卧及次卧采用双L型飘窗设计，通透感和空间利用率都明显优于传统单面飘窗格局。对于年轻家庭来说，86㎡做到这个配置，性价比相当能打。
建面约102-104㎡可做四房两厅两卫，东南朝向，老牛很喜欢这类灵动大方厅格局，可以根据家庭需求灵活安排，做成L型餐客+X的一体大厅。X可以是茶室、书房，或者亲子娱乐空间等，配合近6米的阳台大面宽，通透大气。
当然，也可以根据需要配置成独立功能区，对于既想要四房功能，又希望总价可控的家庭来说，是一个兼顾功能与预算的务实选项。
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建面约134㎡进阶产品，四房两厅两卫，东南朝向，是本期最大的看点之一，仅位于1栋，仅“1条腿”。南北通透大横厅设计，配备了约7.3米超阔阳台，整个尺度在现场看很是惊艳。
大横厅带来的公共空间体验感非常突出，无论是家庭聚会还是日常起居，空间的开阔感都远超传统竖厅格局。同时，可以实现南北通透对流，居住的舒适度和体验都更佳。
此外，延续系列一贯的品质标准基础上，二期升级品质装修交付，甄选国内外一线品牌装标，结合绿建二星标准，在节能降噪、室内空气质量等维度上均有系统性提升。
样板间实景图
样板间实景图
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4.九龙山数字城内，产业兑现确定性高
随着华为九龙山总部基地的落地运营，大家对项目所在的九龙山数字城板块多少也有了一些概念。
一期之所以能取得不错的去化，和片区产业兑现带来的居住需求有直接关联，比如华为及周边产业园的年轻员工本身就是该项目最为核心的客群之一。
九龙山数字城是深圳22个重点发展片区之一，2020年9月纳入市级重点区域，定位为粤港澳大湾区智造中心，规划就业岗位超20万个。
不同于部分仍停留在规划阶段的新兴片区，九龙山数字城依托大规模土地整备统筹开发模式，实现统一规划与成片推进，整体发展节奏更具确定性。
目前片区已有规上企业超300家，其中华为九龙山总部基地已经运营，迈瑞动物医疗、传音控股、富士康、海目星激光等企业相继布局。
5.配套逐步兑现，生活轮廓日渐清晰
在产业持续推进导入之下，大量研发工种、科技型人才持续聚集，客观上会推动片区的配套完善及居住品质提升。
交通方面，项目邻近龙澜大道主干道，向南衔接福龙路可便捷通达福田，经观光路接入梅观快速也十分高效。
龙澜大道未来还将与侨城东路北延（建设中）相连，预计2030年建成后纵贯华侨城、安托山直达深圳湾超级总部基地，整体出行便捷度将显著提升。
片区周边还有地铁4号线、22号线（建设中）和龙华有轨电车；远期则规划有地铁18号线库坑南站（规划中）和27号线支线狮径站（规划中），均在项目1公里范围内。
教育方面，依托大城，项目自身规划了两所12班幼儿园。周边有不少优教资源环绕，包括福城实验学校、行知学校、龙澜学校等。
西北侧还将规划新建的54班九年一贯制学校，桔新学校。结合深圳近年来新建学校普遍引入集团化办学的趋势，以及基于片区的成长属性和城市能级，该校具备一定成长空间。
生态文体设施方面，地块北侧文体设施用地，一路之隔福园公园和九龙山体育公园，散步即达。同时，毗邻九龙山生态公园，可轻松自在地在城市与自然之间自由切换。
6.结语
1）综合来看，玖珑瑧境·盈玥延续了前作新玥的产品系优势，并在园林打造、产品设计、精装标准等舒居方面都有相应地提升，高使用率及低密品质纯居的特性更加突出，依然是目前区域内产品力最好的新盘之一。
2）项目所在的九龙山数字城产业兑现迅速，随着片区持续地大规模统筹更新和产业引进，还将向产城高地进一步跃迁。同时，自身背靠百万大城的完整产城配套，宜居宜业环境将持续改善，属于有远期有想象力的成长型地段。
3）在当前的市场环境下，购房者越来越理性，大家不会单纯只买预期，也会更多转向看兑现。玖珑瑧境系列的产品力在区域内明显更出彩，其产品力在区域内有明显的代际优势，具备很高的竞争力。
4）扎实的产品，完善的配套之外，项目还具备真诚的价格。首发时，约240万起的三房提供了完整的居住功能且带精装，几乎是最低门槛。二期定价同样延续了这一思路，据说本批四房产品折后单价约3万/㎡起，以建面约102㎡的计算，总价300万出头就能拿下一套国企精装四房。在龙华乃至深圳中轴沿线，这个价位段的选择确实不多，吸引力很高。
龙华建设作为区属国企，没有追求单盘利润最大化，而是通过务实的定价策略来加快去化，滚动推进整个大城节奏，这种态度在当下的市场环境中显得比较实在。对于置业者来说，则是一次很好的置业机会。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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