8月，深圳楼市交出了一份看似亮眼的成绩单。数据显示，当月全市新建商品住宅和二手住宅合计成交6864套，同比增长8.5%。国家统计局发布的一、二手住宅销售价格指数更是连续5个月环比上涨。
01
“量涨价跌”的背后：刚需托底，核心暗涨
8月深圳新建商品住宅网签2589套，同比增长20.4%；二手住宅网签4275套，同比增长2.4%。新房成交量创2023年以来同期最高，二手房成交量创2021年以来同期最高。
而价格方面，8月深圳二手住宅成交均价5.78万元/㎡，环比回落3.7%。
“量涨”与“价跌”同时出现，矛盾吗？
并不矛盾——这是典型的“均值陷阱”。乐有家研究中心数据显示，8月份300万元以下低总价房源成交占比达到31.1%，环比提升2.3个百分点，创年内新高；500万元以内房源整体成交占比高达64.6%。
大量外围刚需房源的集中成交拉低了加权均价，而南山、福田核心区的优质房源，实际上正在暗涨。
相比较7月份，8月份迎来多个新房住宅项目获批预售，仅8月28日，就包括滨江叠映春语等4个项目取证入市。
从去化来看，8月24日入市的光明润锦园，凭借得房率高、紧邻地铁13号线、周边教育资源配套充足、性价比突出等优势，当日开盘去化率达77%，成交金额超4亿元，这个项目也是当月卖得最好的楼盘。
与此同时，8月新房现售占比达到42.1%，环比提升3.1个百分点。现房“所见即所得”的确定性优势持续受到购房者青睐。
不过，并非所有新盘都能如此“风光”，新房市场呈现“较为显著的分化行情”，热销盘集中于两类产品：一是核心地段动辄数千万元甚至上亿元的高端项目；二是符合新国标的高得房率品质改善盘。而产品力平庸、缺少配套与品质优势的中间房源，去化仍旧不理想。
二手房市场则传递出更积极的信号。
8月份，深圳二手房议价率由7月的9.12%进一步收窄至8.91%，带看到成交的转化率达到4.51%，创年内新高。
这两个指标的变化说明买卖双方的价格预期正在趋拢，购房者的决策速度明显加快。
更值得关注的是前端的数据——贝壳深圳合作门店8月新房认购量环比增长34%，二手房签约量环比增长12%，创近6年同期新高。乐有家门店8月二手签约量同比上涨9%，同样创近6年同期新高。
02
分化：24个片区涨，62个片区跌
然而，热闹的背后是片区的深刻分化。
深圳中原研究中心8月挂牌监测显示，全市86个片区中，仅24个报价环比上涨，62个下跌，4个持平。
涨的，清一色是南山、福田的核心次新与名校学区盘。
从热门成交的小区来看，对比2026年1-2月与7-8月成交数据发现，华润城润玺二期150㎡户型1月成交单价12.53万元/㎡，7月已涨至14.24万元/㎡，半年单价跳涨近2万元。
香山美墅云邸较1月上涨1.23万元/㎡，金茂礼都7-8月均价12.8万元/㎡，较年初上涨8.5%。
跌的，则是外围非核心区。如龙华观澜片区业主报价5.5万元/㎡，环比下跌3.1%；深圳北站、梅林关以及龙岗宝龙片区跌幅均超2%。
尤其是偏远片区，截至8月，大鹏去化周期高达77.3个月，坪山60.8个月，远超12个月的健康线。
核心区房价走强的背后，是改善型需求的集中入市。
今年4月29日，深圳对福田区、南山区和宝安区新安街道实行定向松绑。政策直接激活了核心区的改善购买力。深圳贝壳研究院数据显示，4-6月南山、福田、宝安新安三大片区一二手成交环比上涨超20%。
与此同时，名校录取积分的集体跳涨成为推动核心区回暖的暗线。
据数据显示，深圳实验学校初中部从78.2分跳涨至90分，南二外海德学校从78.5分涨至89分。积分大涨直接堵住了“租房上ming校”的路径，倒逼观望家长加速买房决策。
03
828新政后热度明显，但“金九银十”仍有悬念
8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局、央行、证监会五部门在同一天密集出台三份重磅文件——新出让土地优先实行现房销售、预售门槛提升至主体结构封顶、个人住房贷款最长年限从30年延长至40年。
新政落地后的首个周末，深圳楼市热度也明显被点燃，相关房产平台的整体浏览量出现环比暴涨。
线下同样火热。乐有家研究中心监测显示，8月30日门店二手签约量对比前一周周日上涨近9%，创下8月以来单日最高点。
龙岗与南山“领跑”，龙岗门店二手房签约量对比前一周末上涨21%，南山上涨超三成。深圳贝壳研究院监测显示，周末二手房新增客源量较前一周周末增长6.5%。
进入9月，楼市迎来传统“金九银十”。这一轮政策组合拳能否持续催化市场？业内普遍持谨慎乐观态度——热点片区与外围区域的“温差”短期内难以消弭，分化仍是主旋律。
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