罗湖440套全南向大户，全系仅132㎡改善产品

罗湖翠竹片区迎来全新住宅——「信悦映翠府」。

项目前身是大名鼎鼎的金钻豪园旧改，2010年就已纳入试点改造项目，是深圳最早一批城市更新住宅项目之一。

几经波折，直到去年2025年，中信城开联合中信金融资产、深圳资产、罗湖投控四家国央企组成联合体接手盘活。目前进度喜人，项目的城市巡展已启幕。

1.四栋超高层，商品房约440套

信悦映翠府位于翠竹街道太宁路与翠竹路交汇处东南侧，紧邻地铁3号线与7号线的换乘站田贝站。地处城市成熟地带，路网、商圈、公园都已高度成熟。

项目东南向背靠翠竹公园，西向约800米可抵洪湖公园；百仕达花园社区就在近旁，是罗湖这一带最早成型的品质居住区之一。

项目总建筑面积约27.05万㎡，计容积率建筑面积约20.78万㎡，容积率约10.68，规划4栋超高层住宅，外加1所9班幼儿园，配套有约1.66万㎡商业，社区健康服务中心、文化活动室等。

建筑上，四栋超高层住宅以大面积玻璃幕墙为立面，在罗湖老城的天际线里立起一个新地标。

四栋住宅分属不同业态，其中1栋一、二单元为商品房，楼高60层；1栋三单元为73层的高安居房（约680套）；1栋四单元为66层高的回迁房（约440套）。

全盘合计约1720户，地下车库共4层，规划机动车位1180个。

2.全系同面积户型，建面约132㎡3+1房

信悦映翠府商品房约440套，全系同一面积段户型，均为建面约132㎡的3+1房，户户南向，采用4梯4户配置。

一个项目只推一个面积段户型的情况，在罗湖乃至深圳都不多见。

房型分为常规竖厅和南北通风采光两类，3+1的灵活空间可以按需改成书房、茶室或儿童房，梯户比和户型纯度都按改善标准来做。

园区走围合式布局，分区分明。归家动线上，地面入户大堂与地下车库大堂双重设置，层层递进；地下商业还预留了与田贝站A口地下通道连通的条件，日后从地铁回家可以走地下。

产品标准上，项目把中信城开的信悦系好房子体系落到了细节里，从户型动线到园林营造、智能安防，都按这套标准来做。交付方面，精装交付，配智能家居系统，按公开信息预计在2029年底交房。

3.老牛点评

01.项目所在的区域高度成熟，配套不用多说，就在田贝站旁，3/7号线双线换乘站，约1公里内有沃尔玛、KK TIME、喜荟城和市人民医院，紧挨翠竹公园，学区方面周边有翠北实验小学、东湖中学等，具体划分以教育部门当年公布为准，居住氛围浓烈。

02.罗湖老城的二手房价格，很大程度上由楼龄、地段和成熟配套共同决定。片区二手房挂牌参考价在4.5万至6.2万元之间。称得上的次新盘有京基水贝、德弘天下、益田御龙天地大概在7、8字头。

信悦映翠府定位改善高端，面积段以入门偏上的改善需求为主，放在罗湖老城，是一次不太多见的尝试。老城片区的购买力和改善需求一直真实存在，只不过，有一批业主过去几年换房，已跳出片区，或坚持在存量房中择优。而项目社区本身的密度和其他共存的居住属性，也容易出现抗性。在新国标拉出产品代际差的趋势下，超高层还会面临更大的竞争态势。

03.但换个角度看，信悦映翠府的出现可能改变罗湖老城改善的逻辑。过去几年片区换房人把目光投向外围片区，是因为片区内没有匹配的产品。

项目对于大多数改善家庭需求来说，其实已算一次性铺到位，至少给本地换房人留下了一个不用出片区的选项。尤其在田贝、水贝这样产业与居住需求长期共存的区域，成熟配套本身难以复制，稀缺的是能够把这些存量优势转化为新居住体验的产品。

注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。

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