近日，宝安区航城街道长营地块城市更新单元和全一地块城市更新单元项目的EPC总承包工程将进行招标，招标估价35亿元，招标单位是中粮地产集团深圳房地产开发有限公司，预计招标时间落在2026年11月14日至12月31日之间。
35亿的EPC估价放在深圳城市更新语境里不算最高，但放在一个“工改工”项目上还是很有分量的，尤其这个项目还是在“前海”范围内。
此前，该项目已于6月先行启动建筑物拆除工程招标，自筹资金约3639.8万元，招标人为深圳中益长昌投资有限公司。拆除先行、EPC随后，招标主体从项目公司切换到中粮地产。
01
两块旧厂，一条走了七八年的股权线
长营和全一，指向的是航城街道两宗旧工业用地上的原业主——长营电器（深圳）有限公司和全一电子（深圳）有限公司。
中益长昌这家公司，正是中粮方面为收拢这两块地而搭建的持股平台，它对外投资了长营电器和全一电子各100%股权，股东结构在2026年3月变更为中粮地产集团深圳房地产开发有限公司与深圳市固戍投资发展有限公司各持股50%。
再往上看，中粮地产由大悦城控股100%持有，而中益长昌的另一层合资方中还站着陕建集团的身影。
这条股权链条说明这个项目不是短期拿地、快速周转的逻辑，而是一个央企用收购方式把两块零散旧厂产权归拢、再走城市更新路径的长周期操作。
早在2018年，中粮方面就通过收购全一电子股权获取了对应地块权益；长营地块2018年列入宝安区更新计划第二批，全一地块2019年列入第四批。从列入计划到拆除招标真正落地，这中间隔了七八年。
02
规划容积49万平，厂房占六成，没有住宅出口
根据2026年10月招标计划披露的指标，项目用地面积141896.6㎡，开发建设用地面积119335.0㎡，规划容积490050㎡。
其中厂房300800㎡，研发用房45000㎡（含创新型产业用房5400㎡），产业配套用房99720㎡，公共配套设施44530㎡。厂房在计容建面中的占比超过六成，研发用房不到一成，产业配套（含配套商业和宿舍）占到两成左右。
地块控制指标表提供了更细的切分：
01-01和01-02为纯M1普通工业用地，容积率分别4.0和3.7；
01-03为M0+R3（新型产业用地+三类居住），容积率4.1；
01-04为M1+R3，容积率4.6。
R3在深圳用地分类中指向工业配套宿舍，不是商品住宅。这意味着这个项目在规划层面没有可售住宅的出口，资金闭环只能依赖产业空间的出租、出售或长期运营。
工改工项目的经济账之所以难算，根源在于住宅可以预售回款，厂房和研发用房不行，回款周期被拉到运营端，对开发主体的资金成本和产业招商能力都是硬约束。
2024年11月，前海管理局批准了项目的规划修改，把原定一期实施调整为两期：一期拆除用地81887.3㎡，负责01-01、01-02、01-05地块及周边道路；二期拆除用地60009.3㎡，负责01-03、01-04地块。此外，公配也有微调。
这次调整也绑定了两个约束条件：一期完成全部道路和公园绿地移交，一期规划验收前须完成二期实施主体确认，一期实施主体确认时还要提供二期公配监管资金或保函。
说白了，一期的推进以二期的确定性为前提，防止“先拆好地、留下硬骨头” 。对于工改工项目而言，这种约束不是形式主义，因为产业空间的价值高度依赖连片性，一期单独建成而二期悬置，产业园区的形态和招商逻辑都会被打断。
03
35亿EPC之后，真正难算的是回款账
EPC总承包估价35亿，覆盖的是拆除之后的新建环节。招标计划里明确“采用BIM评审方式”，招标人是中粮地产，这意味着大悦城体系在工程端仍然握有主导权。
值得一提的是35亿EPC最终落定的总包方和工期安排。工改工项目的EPC不只是盖厂房，它同时要回应深圳对“工业上楼”的层高、荷载、垂直运输效率要求，以及宝安区对M1/M0空间的产业准入期待。
航城街道本身的产业底色以临空经济、智能终端、高端医疗器械等方向为主，华润操盘的航港生态产业城在同一片区规划了智能终端、高端医疗器械、智能传感器和软件信息服务的产业方向。
长营+全一项目在招商端拿什么产业故事来匹配300800㎡的厂房体量，这是值得期待的。
深圳的工改工供应在过去几年经历了一轮明显的冷却与分化。能走到拆除和EPC阶段的，要么是资金成本足够低的主体，要么是产业空间去化有前置安排的项目。
值得一提的是，央企接盘成熟旧改是2025年以来一条值得注意的资本路径，但它主要流向工改商住，而非纯工改工。
比如中海100%接盘西丽同富裕工业城旧改（云锦万宸家园），项目从新型产业用地调整为工改商住，7月完成全项目报建备案并取得桩基施工许可；中交城投操刀的龙华国润电器片区更新也在2026年动工并入市，建筑高度达220米；中建三局以32.72亿元摘得福田文创园旧改100%股权，首批住宅预计年底或入市。
这些项目的共同点是，原实施主体在长周期中沉淀了大量资金，央企以收购成熟项目的方式接棒，缩短了前期博弈时间。但它们的产品出口是住宅或商住，资金闭环逻辑和长营+全一这类纯工改工项目完全不同——住宅可以预售回款，厂房和研发用房不能。
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