均价5万还值得买吗？ 坂田北帮看房总结

    坂田归属于龙岗区，有着离福田比较近的优势，目前在建的地铁10号线，未来建成后去福田将更便捷。坂田北和坂田南主要以布龙路为界来划分，布龙路以北称之为坂田北。坂田北依托华为基地的优势，集聚了高效的科技产业，而且区域内旧改规划相对也比较多，未来比较可期。这次帮看房去坂田北，了解几个次新楼盘的市场情况。

主看楼盘：信义嘉御山、佳兆业上品雅园、佳兆业悦峰，万科金色半山，整体单价4.5-5.5万。

区域简介：

1. 目前有地铁5号线经过，但只设五和、坂田两个地铁站，对坂田的带动作用较小；正在建设中的地铁10号线，北起平湖，南至福田，中途经过坂田的大部分区域共高9个站，届时将会改善坂田北的公共交通问题。

   
   

  2.坂田北目前商业配套有天虹和坂田商业广场，相对来说信义嘉御山的整体配套最全面，而佳兆业上品雅园和佳兆业悦峰，周边缺乏大型商业配套，也不受地铁10号线辐射影响，但是因为有学区引进新城学校的传闻，佳兆业上品雅园的报价相对较高。

信义嘉御山：

    大型花园社区，次新楼盘，楼盘整体配套比较全面，楼下就是天虹商场，离五和地铁口也不远，大概700米，未来还有地铁10号线经过，届时去福田将更便捷。带九年制的科技城外国语学校，幼儿园到初中都可以一站式解决。目前二手房是大一期，大二期是新房，大二期新房还有很多在建设当中。

    缺点是楼盘周边有较多的城中村，附近人流也比较大，目前周边环境略显脏乱，加上地铁10号线施工影响，楼盘旁边的吉华路也很容易堵车。

主力户型：70-76㎡ 两房，89㎡ 三房，86㎡ 复式四房

目前报价参考：70㎡两房 370万，89㎡三房485万，86㎡复式四房520万

近期成交参考：76㎡两房 362万，89㎡三房 430万（毛坯、顶层）

点评：楼盘新，花园社区也比较大，综合配套不错，楼下就是坂田天虹，购物方便，未来10号线地铁口，还带一个定位比较不错的九年制科技城外国语学校，整体生活比较便利，但是周边环境改善要靠旧改来推动，最少还需要等几年时间。12月成交的两套房源降价大概10%，此次帮看房有一套86平的复式四房报价520万，也降价10%左右，但是楼层较低，目前还没有成交。

佳兆业上品雅园：

    楼盘远离主干道，居家安静，离杨美地铁口大概700米，楼盘旁边就是九年制的新城学校，上学比较方便，还有坂田唯一的一所公立科学高中也在楼盘附近。因为新城学校有被学区接管的传闻，目前还没有官方公布，上品雅园已经有较大的溢价涨幅，现阶段的单价已经超过5万了。缺点是位置相对较偏，楼盘周边缺乏大型的商业配套。

主力户型：76㎡ 两房，83-89㎡ 三房

目前报价参考：76㎡ 两房400万，83㎡ 三房465万

点评：楼盘不靠主干道居家安静，户型相对不错，采风和视野都比较好。但是周边缺乏大型商业配套，公共交通出行比较一般。目前两房报价都要400万起，相对溢价较大，价格都超过了信义嘉御山，而且诚意卖的房源不多。学区的消息还没有公布，入手请谨慎考虑。

佳兆业悦峰：

    2015年入伙，楼盘不大，离杨美地铁口大概800米。周边也是缺乏大型的商业配套，楼盘还有个明显的缺点是离高速路比较近，部分户型会有车流噪音影响。带新城学校学区，目前85平三房报价420万左右，相比佳兆业上品雅园的价格要低一些。

目前报价参考：83-89㎡三房 420万，111㎡四房610万

近期成交参考：83㎡  三房 390万 ，89㎡三房435万

点评：楼盘新，但是靠近高速路，部分户型有较大的车流噪音影响，目前楼盘周边缺乏大型商业配套，所属学区的新城学校的可能被学区接管，但是存在不确实性。

万科金色半山：

    楼盘紧挨着佳兆业悦峰的北面，相对距离高速路比较远，车流噪音影响较小。中高层建筑，西班牙式风格，容积率相对比较低，万科的物管也不错，但是楼盘大多数都是双拼大户型，只有89平的三房还有少量一楼的户型是单证，所以在限购加强的政策下，双拼户型成交相对不活跃。

目前报价参考：89㎡ 三房460万

点评：楼盘本身的品质不错，容积率和绿化都比较好，以大户型双拼为主，只有少量的单证户型，购房名额和贷款相对要求较高，目前带新城学校学区，双拼房就有两个学区名额。

总结：

   1.此次坂田北帮看房看的都是次新盘，其中信义嘉御山的整体配套最齐全，地铁、商业、学校都方便，而且社区也比较大，自住比较适合，唯一的缺点就是周边有较多的城中村，楼盘外环境不太理解。而佳兆业上品雅园和悦峰的周边配套不完善，缺乏大型商业，而且目前价格较高，学区接管还没有正式落实，投资请谨慎考虑。

   2. 经纪人反应，目前看房客户对还比较多，统计了12月份的二手房成交量，相比11月份也有缓慢回升趋势。但是目前中介店铺的业绩主要来源于新房，大部分业务员都把新房作为主推，其中坂田北的新房，佳兆业城市广场三期卖的就比较多，元旦节一天就成交了20多套新房，原因是佳兆业城市广场未来也是10号线地铁口物业，周边旧改规划较多，大型商业也在开工，420万能买89平的三房，再一个是开发商能给的佣金力度比较大，经纪人也乐意推。对于近期想置业的家庭来说，还是要多关注楼盘的价格变化情况，真正降价比较大的笋盘成交都比较快，而且目前的二手房议价空间较灵活，多对比还是能淘到性价不错的好盘。

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