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借名买房风险及房产投资 你该知道这些数据!

淘房哥-浪子 淘房哥 2017.1.8 17:05
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限贷限购频出,一次比一次严格的今天“借名买房”已是人人皆知的事了,最近经常收到关于“借名买房”的咨询,现来分析下借名买房的风险。“借名买房”中出资人通常是为了规避政策限制或牟取不正当优惠等,而借用他人的名义购买房屋行为。借名买房看似有利可图,实则蕴含巨大风险,而且借名人比出名人承受更大的经济和法律风险。首先来分析一个曾经网友的真实口述案例。(涉及当事人隐私,文中都是花名)

 

2012年因个人原因,陈先生决定借外甥女卢女士之名购买一套房屋,并向银行贷款15万元。后陈先生办理了房屋入住手续并居住,但房产证上却是卢女士的姓名。

 

2014年,陈先生诉至法院称自己是房屋实际买受人,卢女士仅是名义上的产权人,请求确认房屋归其所有。但卢女士称,房产是她以按揭贷款购买并已取得产权证,产权人是自己。

随后,陈先生向法庭提交了一份他委托卢女士以个人名义签订房屋买卖合同的协议书,后经鉴定该协议上的签名并非卢女士书写;另陈先生还称自己支付了房屋首付款及银行贷款,但又不能提供证据。2015年8月,陈先生要求确认房屋归其所有的诉讼因证据不足被法院驳回。

 

在该案件中陈先生房子没了,钱也没了,和睦的亲属关系最终也因利益而破裂,甚至反目为仇。

 

房屋权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的凭证,判断一套房屋的产权归谁所有的标准就是看权属证书,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。因此买房人借用他人名义购房的必然结果是房屋所有权登记在被借名人名下,被借名人享有产权人的全部权利。如果买房人要求被借名人过户而被借名人拒绝过户,除非买房人有充分的证据证明购买房屋的出资事实,否则买房人无法获得房屋所有权。而本案中,其实际的购房人是陈先生,但其并无证据证明其与卢女士之间签订了协议,也无证据证明其支付了房屋首付款和银行贷款。故而,法院没有支持其诉求。

 

提醒

买房人借用他人名义购房存在极大的风险,在现实生活中,建议买房人不要借用他人名义购房,以避免其财产权益受损害,而得不到法律的保护。

 

如现已发生了借名买房,那么借名买房人若想得到法院的确认,一定要注重证据的留存。比如提供有效的出资凭证(银行转账凭证,或者是被借名买房人出具的收款凭据等)出资凭证必须能够充分证明购房款确实是由借名买房人实际出资,证据不能存在瑕疵。另外,双方还应签订一份有效的《借名买房协议》,在协议中应明确约定双方的权利义务。除此之外,借名买房人还要自行留存购房合同、房款发票、税单等证件、资料。在纠纷产生时,握有足够的证据,才能对自身权利起到有效的保障。

 

最后也提醒一下,出借自己的名义购房或按揭贷款,会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录,在银行也会有按揭贷款的征信记录,势必影响到将来自己的房屋购买。如果出资人按揭还款不及时,还会有损个人的诚信度。


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借名盲目的炒房,最后一但有纠纷,到头来受害的是实际产权人。高房价下的买房风险,有些数据你是否计算过?如今房地产市场其实从来就没有冷过。虽然政策的限制让买房的人们放缓了脚步,但压抑的需求还是不断在释放。加之国人传统有置业安家的观念,现在又对资产有贬值的担忧,存钱买房的想法在很多人的脑海里一直都未远去。不过,同样是买房,在2010年之前买可能怎么看都是个正确的决定,如今因为政府的控制和未来经济前景的难以预测,却可能是个错误判断。在买房子这件事情上,关键的数据一定要知道,它们至少可以让你不被销售的巧言辞令所迷惑。

 

10%

第二套房买进和卖出的税费加起来,占到总价的10%以上

一个已成定论的事实是:租金比售价更能反映真实的居住需求。买房更多是出于保值增值目的的资产配置,很难判断其中有多少是为了满足居住为主的需求,有多少是纯粹的投资投机目的。但是从居住的角度看,租房是纯粹解决居住需要的消费性行为。

 

因此,衡量一个地区的房价是否偏离真实的居住需求,租金是一个重要标杆。目前中国绝大部分城市的房价租金售价比例早已超过国际公认的警戒线。如果用静态的月租金和房屋总价来计算,北上广深很多房子要出租40年甚至50到60年才能收回成本。这说明现在想靠买套房子来赚租金,在一线城市和不少二线城市几乎都是亏本买卖。

 

经过了几轮政策调整,买卖房屋的交易成本也很高。即使不考虑贷款利息、房屋折旧等因素,大多数家庭第二套房买进和卖出的税费加起来,也占到总价的10%以上。买入时1.5%至3%的契税,卖出时1%的个人所得税、5.55%的增值税和1%至3%的中介费,如果贷款,还要支付贷款担保费等。这些都是从房子售价里看不到的钱,但是你必须支付。

 

2%

房屋每空置一个星期,就相当于你的年租金收入下降了2%,你可以在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。

 

如果你有一套闲置的房子要出租,在谈租金的时候要时刻记住:这房子有空置的机会成本。所以,在决定是否接受对方出价之前,要先算好这笔账。

 

对方哪怕只是砍下来200元的月租金,对你来说都是每年少收了2400元——这可能相当于大半个月的租金,但是如果你对租金太坚持导致房子空置,也是由你自己来承担损失——每空置一个星期,就相当于你的年租金收入下降了2%。

 

一般来说,房子挂牌后你平均一周多才能遇到一个相对令人满意的租客,这时你的年租金已经少了了2%,所以在对方要求降价而你拒绝时,你面临的可能就是再损失至少2%的年租金。除非你确定下周就有让人满意的租客出更高的价格,否则你可以在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。

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