旧工业区用地的更新改造是改变旧工业区空间环境差、土地利用效率低、产业升级转型难的有效路径。沙井新兴产业园是以集成线路板、新型显示材料等电子信息产业为主的园区，其周边珠三角地区有着丰富且完善的电子信息产业链条，具备向高端制造业发展的基础。产业园电子信息产业设备对承重无过多限制要求，有潜力建设现代化生产型高层厂房建筑，具备进行“工改工”制造业更新改造的产业空间优势条件，在“工改制造业”方面有所作为并起到示范带动作用。
沙井西部新兴产业园位于宝安区西侧沙井街道内，南侧临近宝安国际机场，西侧紧靠战略要地空港新城，是宝安区重点打造的战略性产业园区之一。宝安区十个统筹片区中沙一(兴英)、沙头两个片区即位于沙井新兴产业园内，良好的区位优势和政策突破为沙井新兴产业园更新改造、制造业升级转型带来机遇。
沙井新兴产业园位于宝安区先进制造产业走廊上，是深圳市整个西部工业走廊的重要组成部分。对比过去的十年，宝安产业整体发展已经发生巨大的变化，旧有的“三来一补”产业正在不断转型升级，整个深圳西部工业走廊范围内的厂房、空间环境、生产设备、技术、资金、劳动力等等都在不断自我完善，在融入众多至福田、罗湖而来的优质潜力企业后，近年来持续外溢包括三诺、佳士科技、雷博科技、得润电子、合迈光电等优质企业至深圳光明、龙华乃至周边临近的东莞、惠州、珠海等地。如以制造业为主的高新技术企业主要从南山和福田迁入。
同时，光明新区是宝安迁出四上企业的主要流向地，主要包括通讯设备的生产，手机零件的生产，电子元件配件的生产等制造业行业。这种关于宝安区企业的引进与外溢还在不断持续中，从另一方面证明了珠三角地区制造业具有较高的活跃度。也令在宝安区的企业生产经保持着相对丰富、完善的上下游产业链配套以及上下游企业。这也使得大部分企业选择留下来。部分企业由于产业发展壮大、产业空间需求在本地无法得以满足，从宝安搬至深圳光明、龙华、龙岗等地区以及深圳周边的东莞、中山、珠海、惠州等其它珠三角地区。搬迁到产业链相对完善、空地资源更为丰富的地方。
包括旧工业区在内的城市存量用地再开发可以推动产业调整升级和城市品质提升[3]。新阶段沙井新兴产业园自身发展上还存在以下几个制约因素，需要通过对现有制造业更新改造以及两个统筹片区相关政策突破供给不断优化完善、升级转型。
（1）产业链条配置不均衡，产业空间布局有待优化。
由于宝安区电子信息产业发达，沙井许多企业生产与电子信息产业密切相关的线路板，多数从事单面板、双面板、常规多层板、挠性板的开发和制造，利润空间有限。出于成本的考虑和地区政策的担忧，中低端线路板企业对现有的生产线和工艺很少进行改造和升级，生产技术设备的相对落后无法满足日益提高的环保要求，将直接影响到线路板企业的市场竞争力。同时，由于历史原因，为线路板配套的加工、电镀、零部件企业分布零散，混杂用地现象十分明显，与城市建设规划严重不符，从而影响到该产业的进一步发展。
（2）龙头企业带动作用不明显，需要引入带动性更强的龙头企业。
园区内现状兴英、联能、竞华等信息技术龙头企业，在生产工艺、材料研发方面拥有一流的实力，但其主要集中在台湾；日本YKK（吉田建材）是新型建筑材料、新型装饰材料的龙头企业，但其节能材料及表面处理等先进技术研发在日本、产品设计在上海，对当地的企业没有拉动作用。移动天线领域的龙头企业信维通信近年发展迅猛，但是由于沙井生活配套设施不足，其研发团队位于南山区科技园内，对本地企业拉动作用很小。
（3）生产性服务业不足，对比国外领先的新兴产业园有明显差距，需强化提升。
由于沙井一直采用的是粗放式的经济发展模式，经济结构中第二产业比重过高，而以信息咨询、市场研究、教育培训、科学研究、技术服务、管理开发等为核心的生产性服务业严重不足，尚无一所高等院校或科研机构，其他金融、娱乐、教育也严重不足，难以满足新兴产业发展需求。
深圳市旧工业区改造现已步入到更新政策深化拓展阶段，随着产业更新改造鼓励政策与实施保障机制不断完善，产业更新项目中“工改高端制造业”项目将得到有序落实、滚动更新、发挥示范带动作用。未来优质的高端制造业产业空间有望不断涌现到包括沙井新兴产业园在内的各大产业园区中，进而提高产业用地利用效率，完善现代制造业发展所需的产业空间环境以及服务配套，促进优质产业项目落地，提高制造业竞争力的同时推动深圳制造业水平不断提升。
（图文摘自：UPDIS共同城市）
粤公网安备 44030402000760号
