沸沸扬扬的“万宝股权之争”，由华润转让万科股权给深圳地铁而逐渐告终，万科和深圳地铁由合作开发关系，成为战略投资伙伴关系。深圳地铁作为深圳市属国有独资企业，承担深圳城市轨道交通的投融资、建设、运营，是国内“轨道+物业”模式的先行者，通过轨道交通上盖物业，深圳地铁已经完成了多个项目，比如蛇口山海津、山海韵，西丽塘朗城综合体，六约锦荟Park。随着地铁新线路的规划建设，储备的项目还会持续增加。
因此，对于万科来说，目前的结局，怎么都不亏，在土地资源高度紧张的深圳，深圳地铁这类无需招拍挂出让的“低成本”土地犹如金矿。
万科*高端产品系“瑧”面市
在“万宝股权之争”之前的2014年，万科便通过公开招标获得深圳地铁的红树湾上盖地块，并宣告强势回归深圳核心区域，以*高端产品系“瑧”面向市场。“瑧”系列还包括位于福田安托山的“瑧山府”，和莲塘尾的“瑧山道”。
瑧湾汇地段显著 深圳超级总部基地高规格
瑧湾汇就是这么样的地铁上盖项目，已经有3条地铁线通车运营，分别是2号线、11号线和9号线。11号线串联起深圳东西发展轴上几乎所有的商务核心区，包括前海和后海两大新兴发展极。
从地段上看，面向深圳湾，背靠华侨城，左拥高新园、后海总部；右临车公庙、深圳CBD。如此地段，恰处于深圳东西发展轴的中心区位，难以挑剔。
深圳湾总部定位为世界500强企业总部基地，片区规划总体量约550万㎡，相当于前海规划总体量的1/5，但超总的占地仅相当于前海的1/50，可见，超总致力打造超高密度的立体城市，高度集约发展的经济能量中心。
超总概念规划及周边配套参考效果图，仅供参考。
超总规划体块模型，非实际建筑设计模式，仅供参考。
片区周边集中了全市极为重要的城市级配套，如港大深圳医院、深圳湾体育馆、欢乐海岸等。令人羡煞。
瑧湾汇首批商务办公产品
具体到项目点，紧邻中信红树湾以及红树西岸，由深湾一路、深湾二路、白石三道、白石四道围合而成，规划总建筑面积约62万㎡，涵盖公寓、办公、商业等产品。
可以说，万科在地块上其实是捡了个大便宜。好在万科并没有糟蹋该优质地块，从展示中心的建筑设计和装饰风格来看，也颇为用心，看得出决心做高品质办公楼及豪宅物业。
项目以规划支路洲湾一街划分为东西两个地块，其中商务公寓主要集中在西侧地块；办公及大型购物中心则主要集中在东地块，包含一栋350m高的超高层写字楼。
正推售的首批产品位于西侧地块的F栋，商业办公用途，但产品以“类住宅”的商务公寓面向市场。目前消息称，2020年底才交房（待证实）。
其周边楼盘的价格也是深圳豪宅市场的代表符号，如最近的中信红树湾、红树西岸目前挂牌价在8-14万/㎡，隔深圳湾相对望的深圳湾壹号，整体价格在20万/㎡左右。可窥一斑，深圳顶奢豪宅在深圳湾区集聚布局。
因此，当老牛看到瑧湾汇首批产品，即F栋的备案价格区间在10-20万/㎡的时候，对开发商的定价并不大惊讶，反而，对该价格能通过预售审批，显得有些懵逼。
217套备案产品中，6梯12户，大致可分为2种户型，建面约76㎡和85㎡，76㎡的户型占多数，每层8套共132套，其余的85㎡位于每层楼的4个角共84套。
若作居住使用 产品存几大遗憾
然而，实际上，万科并没有太多的豪宅开发经验，在深圳中心区域内，除了金域蓝湾外，难有代表之作。瑧湾汇作为万科回归中心三大产品之一，难掩尴尬的是，“回归”不如叫“杀入”。而且说到底，万科的专长是刚需产品的开发建设，在这种惯性下，所打造的豪宅产品会不会徒有外表呢？但相信万科不至于把“瑧”系列做出差口碑。
地段并非是豪宅的*因素，作为定位高端的产品，其产品本身总让人感觉缺点要素。层高4.5m就暂且不说了，留作后文再谈。先看几个点：
1、景观。
F栋位于项目整体的中部，而瑧湾汇地块又在总部基地的中西部，其南面靠海的项目已经确定，是中信金融中心和招行银行的地，中信规划了两栋超高写字楼，300+米和200+米。因此，对于F栋大多数户型单元来说，超宽的景观平面也无奈于前排建筑的遮挡，深圳湾海景成为奢望。而北部地块，目前还没有出让，整体容积率应该比南面地块要低，但也存在建筑遮挡的风险。那么，F栋尽管占尽全市的好地段，但未必拥有好的地段城市景观。
2、私密性。
尽管F栋是商办用途，但实际上大家心知肚明万科所打造的是类住宅的产品。在各类纷繁杂乱的商务公寓严控之下，现阶段的万科是不会承认F栋作为商务公寓销售。然而，事实上，置业者拿到手的产品，完全具备居住属性。那么，对于居住产品来说，当单层户数超过3层，不管户型内在结构如何，居住舒适度，私密性会大大降低。
3、暗室。
从F栋整体平面图看得出，户型对称布局，除四个角的85㎡户型外，其余的76㎡只能做到单向采光。那么，大多数户型都存在暗室，若是更小面积段比如30-50㎡，或许还可以接受，且因进深不大，采光能照顾到。但对于70多平面积段的户型来说，大10万的买个暗房，难以认可。
……
或许除了地段和项目综合属性外，首批产品最值得称道的还是万科物业。
延伸阅读：
瑧湾汇户型改造分析：瑧湾汇首推4.5米层高 户型改造强力解析！
瑧湾汇备案价分析：万科瑧湾汇全套备案价分析！ 买哪个户型最划算
瑧湾汇优劣及与周边二手房对比分析：深圳湾豪宅林立 瑧湾汇何以突围
粤公网安备 44030402000760号
