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万科“杀入”豪宅市场 原来你是这样的瑧湾汇!①【规划篇】

咚咚牛浩思 牛浩思 发布时间:2017.02.10 19:26:42
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沸沸扬扬的“万宝股权之争”,由华润转让万科股权给深圳地铁而逐渐告终,万科和深圳地铁由合作开发关系,成为战略投资伙伴关系。深圳地铁作为深圳市属国有独资企业,承担深圳城市轨道交通的投融资、建设、运营,是国内“轨道+物业”模式的先行者,通过轨道交通上盖物业,深圳地铁已经完成了多个项目,比如蛇口山海津、山海韵,西丽塘朗城综合体,六约锦荟Park。随着地铁新线路的规划建设,储备的项目还会持续增加。

 

因此,对于万科来说,目前的结局,怎么都不亏,在土地资源高度紧张的深圳,深圳地铁这类无需招拍挂出让的“低成本”土地犹如金矿。



万科首个高端产品系“瑧”面市


在“万宝股权之争”之前的2014年,万科便通过公开招标获得深圳地铁的红树湾上盖地块,并宣告强势回归深圳核心区域,以首个高端产品系“瑧”面向市场。“瑧”系列还包括位于福田安托山的“瑧山府”,和莲塘尾的“瑧山道”。





瑧湾汇地段显著 深圳超级总部基地高规格


瑧湾汇就是这么样的地铁上盖项目,已经有3条地铁线通车运营,分别是2号线、11号线和9号线。11号线串联起深圳东西发展轴上几乎所有的商务核心区,包括前海和后海两大新兴发展极。


从地段上看,面向深圳湾,背靠华侨城,左拥高新园、后海总部;右临车公庙、深圳CBD。如此地段,恰处于深圳东西发展轴的中心区位,难以挑剔。


 

深圳湾总部定位为世界500强企业总部基地,片区规划总体量约550万㎡,相当于前海规划总体量的1/5,但超总的占地仅相当于前海的1/50,可见,超总致力打造超高密度的立体城市,高度集约发展的经济能量中心。



超总概念规划及周边配套参考效果图,仅供参考。



超总规划体块模型,非实际建筑设计模式,仅供参考。



片区周边集中了全市极为重要的城市级配套,如港大深圳医院、深圳湾体育馆、欢乐海岸等。令人羡煞。





瑧湾汇首批商务办公产品


具体到项目点,紧邻中信红树湾以及红树西岸,由深湾一路、深湾二路、白石三道、白石四道围合而成,规划总建筑面积约62万㎡,涵盖公寓、办公、商业等产品。


 

可以说,万科在地块上其实是捡了个大便宜。好在万科并没有糟蹋该优质地块,从展示中心的建筑设计和装饰风格来看,也颇为用心,看得出决心做高品质办公楼及豪宅物业。



项目以规划支路洲湾一街划分为东西两个地块,其中商务公寓主要集中在西侧地块;办公及大型购物中心则主要集中在东地块,包含一栋350m高的超高层写字楼。



正推售的首批产品位于西侧地块的F栋,商业办公用途,但产品以“类住宅”的商务公寓面向市场。目前消息称,2020年底才交房(待证实)。


其周边楼盘的价格也是深圳豪宅市场的代表符号,如最近的中信红树湾、红树西岸目前挂牌价在8-14万/㎡,隔深圳湾相对望的深圳湾壹号,整体价格在20万/㎡左右。可窥一斑,深圳顶奢豪宅在深圳湾区集聚布局。


因此,当老牛看到瑧湾汇首批产品,即F栋的备案价格区间在10-20万/㎡的时候,对开发商的定价并不大惊讶,反而,对该价格能通过预售审批,显得有些懵逼。

 



217套备案产品中,6梯12户,大致可分为2种户型,建面约76㎡和85㎡,76㎡的户型占多数,每层8套共132套,其余的85㎡位于每层楼的4个角共84套。




若作居住使用 产品存几大遗憾


然而,实际上,万科并没有太多的豪宅开发经验,在深圳中心区域内,除了金域蓝湾外,难有代表之作。瑧湾汇作为万科回归中心三大产品之一,难掩尴尬的是,“回归”不如叫“杀入”。而且说到底,万科的专长是刚需产品的开发建设,在这种惯性下,所打造的豪宅产品会不会徒有外表呢?但相信万科不至于把“瑧”系列做出差口碑。

 

地段并非是豪宅的唯一因素,作为定位高端的产品,其产品本身总让人感觉缺点要素。层高4.5m就暂且不说了,留作后文再谈。先看几个点:

 

1、景观。


F栋位于项目整体的中部,而瑧湾汇地块又在总部基地的中西部,其南面靠海的项目已经确定,是中信金融中心和招行银行的地,中信规划了两栋超高写字楼,300+米和200+米。因此,对于F栋大多数户型单元来说,超宽的景观平面也无奈于前排建筑的遮挡,深圳湾海景成为奢望。而北部地块,目前还没有出让,整体容积率应该比南面地块要低,但也存在建筑遮挡的风险。那么,F栋尽管占尽全市的好地段,但未必拥有好的地段城市景观。

 

2、私密性。


尽管F栋是商办用途,但实际上大家心知肚明万科所打造的是类住宅的产品。在各类纷繁杂乱的商务公寓严控之下,现阶段的万科是不会承认F栋作为商务公寓销售。然而,事实上,置业者拿到手的产品,完全具备居住属性。那么,对于居住产品来说,当单层户数超过3层,不管户型内在结构如何,居住舒适度,私密性会大大降低。

 

3、暗室。


从F栋整体平面图看得出,户型对称布局,除四个角的85㎡户型外,其余的76㎡只能做到单向采光。那么,大多数户型都存在暗室,若是更小面积段比如30-50㎡,或许还可以接受,且因进深不大,采光能照顾到。但对于70多平面积段的户型来说,大10万的买个暗房,难以认可。

 

……

 

或许除了地段和项目综合属性外,首批产品最值得称道的还是万科物业。



延伸阅读:

瑧湾汇户型改造分析:瑧湾汇首推4.5米层高 户型改造强力解析!

瑧湾汇备案价分析:万科瑧湾汇全套备案价分析! 买哪个户型最划算

瑧湾汇优劣及与周边二手房对比分析:深圳湾豪宅林立 瑧湾汇何以突围


2号线 9号线 11号线 万科瑧湾汇

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