深圳城市更新版图之碧桂园：一年半备好1500亿粮草！

牛浩思-旧改先锋地产发布时间：2017.03.16 18:26:29

引言：咚咚找房牛浩思-旧改先锋团队近期会对深圳城市更新行业主力开发企业（万科、恒大、华润、深业、佳兆业、鸿荣源、卓越、阳光华艺、海岸城、碧桂园）所涉旧改项目进行梳理，定期推出深圳城市更新版图系列专题，敬请关注！

碧桂园与之深圳人并不陌生，其“给您一个五星级的家”理念更是深入人心。据了解，碧桂园成立于1992年，于2007年在香港联交所主板上市，并于同年实施环深区域深耕的战略格局，精耕细作长达9年时间，至今碧桂园在环深区域潜心开发有碧桂园·十里银滩、碧桂园翡翠山等多个标杆大盘，环深项目多达几十个之多。

自2015年开始，碧桂园集团又提出“环抱一二线城市”的发展战略后，碧桂园布局一线城市的步伐明显加快，北上广深等一线城市的土地市场频繁出现碧桂园的身影。同年7月份，碧桂园以股权收购的方式获得深圳龙岗区两个地块，正式挺进深圳。随后，碧桂园更是加大布局深圳力度，而进军一线城市，在一二线重镇加码，是碧桂园重要的战略调整。在深圳，收购是碧桂园布局的主要模式，大量的收购与合作方式降低了碧桂园的风险。据悉，至今已在宝安、龙岗、龙华、大鹏等深圳多个重点核心区域获取多个地块，目前在深圳的土地储备估值已经超过了千亿元。

碧桂园荣汇

2015年碧桂园以股权收购方式将位于深圳坂田坂雪岗大道东侧的工改保项目收入囊中，该项目也是碧桂园入深以后首个项目。

实际是由碧桂园联合汇联金融收购深圳市茂兴置业有限公司而获得。当时的信息显示，原为“坂田街道中兴路项目”，开发公司为深圳市茂兴置业有限公司，该公司股东为深圳市茂兴投资有限公司以及汇联汇有房（深圳）投资管理有限公司，两者分别持股10%及90%。

而惠东碧桂园房地产开发有限公司通过出资1440万元拥有后者72%的股权，从而间接获取“坂田街道中兴路项目”。

项目总占地面积合计约2.5万平方米，总建面约10万平方米，属于工业改保障房项目，碧桂园需按政府要求于项目中配建70%比例的安居房，余下30%则为自售物业，其中包含商品房和商业裙楼、街铺。

南约洋桥汉田项目

项目于2014年被纳入《2014年深圳市城市更新单元计划第四批计划》中，并于2016年5月份公布了旧改草案。由碧桂园与深广瀛集团、汇联金融集团合作开发。

项目位于深圳市龙岗区龙岗街道，东临龙新路，西临牛坳水库，南临丹荷大道，北临大浪路。

用地面积近20万㎡，规划总建面约为101.4万㎡，集住宅、商业、办公、酒店于一体的超大型综合体项目。

其中住宅建面40万平方米，保障性住房建面共计14.6万平方米，住宅区域的商业部分（含商业、办公及酒店）建面37610平方米。

产业用地：研发用房建面34.7万平方米（含创新型产业用房17370平方米），配套建面11.4万平方米（配套商业建面54630平方米，配套宿舍59760平方米）。

公共配套设施建面29180平方米（含两所12班幼儿园，公交综合场站建面12800平方米，110千伏变电站建面3500平方米）；

水一村旧改

该项目早被纳入《2013年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》中，后于2016年2月3日碧桂园以股权收购方式获取项目开发权。

项目位于植物园路与碧新路交汇处以东区域，西接规划宝坪大道,南临规划水背龙街,北临龙溪河。未来将打造成为一个集居住、商业、商务、酒店等多种业态于一体的综合体。

该更新单元范围用地面积为3万㎡,拆除用地面积为3万㎡,开发建设用地面积为2.1万㎡。计容积率总建筑面积为11万㎡,其中住宅9万㎡（含保障性住房3090㎡）,商业、办公及酒店11890㎡,商务公寓5090㎡,公共配套设施建筑面积4020㎡。

方大工业园旧改

项目于2014年被纳入城市更新单元规划制定计划的第四批计划中，后于2016年12月3日公示实施主体，主体为深圳市天安中益实业有限公司，该公司由碧桂园房地产投资有限公司控股。

项目位于宝安区西乡街道，地块南临城市支路铁仔路。拆除用地面积2.6万㎡，开发建设用地面积1.9万㎡，计入容积率建筑面积11.8万㎡。

其中产业研发用房9.2万㎡（含创新型产业用房4650㎡），产业配套用房2.3万㎡（含单身宿舍22000㎡，小型商业服务业设施1000㎡），公共配套设施2830㎡。

龙华老围项目

根据新闻报道，2016年3月30号，碧桂园获得了老围旧改项目，该项目是“城市事业部深圳区域公司”唯一拿下的旧改项目，其他项目均为东莞，惠州的子公司获得。

项目于2016年4月1日发布公示，位于华观大道与大浪南路交汇处西南角位置，整体更新范围约2万㎡，其中旧屋村范围为8330㎡。

碧桂园上木古项目

据可靠消息，在2016年9月27日，由碧桂园莞深公司与深圳市上木古股份合作公司签订的合作协议获得，该地块位于龙岗平湖街道平新北路与新木路交叉口东北侧的非农建设用地，用地面积为4942.34平方米的集体用地〔地块编号：2016-62B-0002（由2015-60B-0001、2016-60B-0001号用地方案图合并）〕。

不过在此期间，上古木社区依然对外发布了招商公告，广招有意向的合作方参与竞争性谈判。该招商公告透露，上述集体用地存在历史遗留合作关系，要求合作方必须理清及承担全部经济责任，方能获得本项目合作方资格。

并且，深圳市上木古股份合作公司不负责资金投入，合作方承担全部出资义务及报批报建手续，采取与合作方按35%:65%的比例分配建成后可销售物业。

（图片来源于网络）

回溯2015年，碧桂园正式进深时，其进入一线城市的消息传得沸沸扬扬。同年7月，碧桂园宣布联合专业地产金融服务上市公司汇联金融，以股权收购方式开发坂田中兴路两个新地块。当时消息落地。为碧桂园入深一锤定音，随后又马不停蹄的在深圳市区内获取逾1500亿元的土地储备货值，应该两到三年内会体现出来。

自首次签约后，在进深一年半时间内，碧桂园步伐从未放缓。据碧桂园公开披露，这一年半时间里，除了碧桂园荣汇；与深广瀛集团、汇联金融集团合作开发的南约洋桥汉田项目；2016年2月收购的龙岗南约社区水一村项目；2016年3月获得的老围旧改项目外，还通过拍卖获取土地，其中2016年5月27日，碧桂园便以2.85亿拿下光明新区的钟表基地商业项目，该地块仅占地3600多㎡，与擅长造城相比，该地块堪称是碧桂园集团旗下最小的地块了；2016年12月14日，又以22.8亿总价竞得坪山沙湖社区G11314-0092地块，该地块通过竞拍获得的限价住宅用地，在限价之下，利润空间有限。

碧桂园在深圳可能并不是什么旧改大户，但是其在深圳拓展的力量配置和步伐迈进还是另行业敬畏的，包括尝试一些产业和特色小镇项目。