宝安润科华府备案价出炉 住宅均价4.85万/㎡③【价格篇】

位于宝安西乡鹤洲的润科华府，在深圳国规委官网对外公布了首批产品的预售备案价格，预计即将开盘。

首批产品是位于项目内南面地块的一栋7号楼，备案名为润科华府（二期），含住宅和4层商业。

7号楼分A、B两座，主推的住宅均为建面约89㎡三房户型，位于5-30层，共145套。1-4层为商业，共58套，建面11.40—184.67㎡。

住宅部分整体备案均价为48501.00元/㎡，价格区间为47213.76—50327.54元/㎡；

商业部分整体备案均价为49017.00元/㎡，价格区间为36054.57—92854.97元/㎡。

该项目位于宝安区西乡街道鹤洲村，洲石路西侧、广深高路北侧、鹤洲立交东侧一带。

距离规划地铁12号线洲石路站约900m（根据规划图及google earth测量，仅供参考）。

地铁12号线计划今年年内动工，预计2022年通车运营。规划由沙井海上田园出发，经过机场东、西乡老城、新安老城、南山南头、南油、终到蛇口左炮台。是宝安、南山两区直接对接的南北纵向干线，利好于宝安区西北部及老城区域与市中心区的联系。

今次首推的7号楼，与1-6栋之间有市政街道分割，但两区之间规划有跨街的人行天桥。

老牛简评：

项目原属于鹤洲工业区城市更新单元，2013年拆迁完毕，2014年正式动工。

周边现状以民房、工业区为主，根据[西乡桃园片区]法定图则显示，润科华府西侧的民房等建筑将拆除，并规划建设为商品住宅、商业办公和一所小学，但目前还未列入城市更新计划。

虽然说项目周边1公里范围内可触达凤凰山、铁岗水库、平峦山公园，并处于三者之间形成的犄角地带。但不管是景观关系还是环境关系，其实并不强，可接近性一般。同时也受到这几大生态公园的限制，加上高速路、城市立交对项目所处片区的完整性形成割裂。

因此，从居住角度来说，目前润科华府所处的区位，比较一般。发展空间的限制和工业园区占比过大，周边商业配套发展有限。

4.85万/㎡的备案价格与周边价格相比，无太大优势，当然实际成交价格与开发商公布为准。周边的比较对象如桃源居挂牌价集中在4.5万/㎡左右，领航城稍高些约5万/㎡上下。

倘若润科华府以该价格入市，结合其目前的环境和改善前景来看，老牛揣测销控的难度会比较高。