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后海湾豪宅区新品 评地铁口商住综合体 海境界2期 ①【规划篇】

咚咚牛浩思 发布时间:2017.07.13 09:38:05
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近年来随着可供建设用地的逐渐减少,后海湾、蛇口区域的开发已近尾声,不仅新盘推出量稀少,且在售房源多以175-435㎡之间的改善型大户为主,附近新盘多数单价高达13万一平,直接将后海湾、蛇口区域抬升至2000万的置业门槛,成了不折不扣的豪宅区。

 

老牛本次为大家介绍的海境界2期,是同时具有地铁口、超高层、商住综合体属性的物业,在目前片区多以单一纯住宅为主的市场条件下,项目为置业者提供多元化的产品类型,填补片区商业地产空白。


目前海境界2期正在建设中,具体推售时间待开发商公布。


项目卖点:

 

1、豪宅区或仅有的稀缺小户:后海湾、蛇口片区目前在售新盘多为175㎡以上的大户豪宅,多以满足片区的改善型置业,且单价多为10万+,置业门槛较高。海境界2期规划<90㎡以下的户型约占总户数的50.7%。是目前片区新盘中仅有的含小户单位物业。


该户型是根据项目2016.3.15日在国土局公示的平面图中得来,而据网友爆料2期均为140-160平的大户型,那该平面图中数据也可能是规划的双拼户型,具体的户型图要今年底才能确认。


 

2、片区稀缺综合体物业:项目规划为高度近150米的超高层建筑,产品类型较为丰富,在周边多以纯住宅小区为主的前提下,为片区提供含住宅、公寓、写字楼、集中式购物中心的多种物业形态。

 

3、配套升级:项目为2号线“湾厦”地铁口物业,自身配建有幼儿园和约建面6万㎡的集中式商业,周边规划待建有蛇口街道文体中心、后海二小等。

 

4、健康住宅:2期提出健康住宅概念,从空调(三恒,恒温、恒湿、恒氧)、新风净化系统、厨房防潮系统、三重净水系统、系统门窗、同层排水系统等多个方面的产品升级。

 

豪宅地段,规划升级

 

后海湾片区原是填海造地而成,是南山唯一可供集中开发用地,以东滨路为界,东滨路以北区域规划为后海总部基地,东滨路以南则规划为近海高端住宅区域。

 

去年后海开盘的恒裕滨城二期,带装修,单价已高达每平米15万,目前尚有少量89-230平住宅房源未备案,预计18年年底现楼销售。周边蛇口片区的新盘价格也多在每平13万左右,且多以大户型为主,区域新房购房门槛高达2000万左右。


深圳十三五规划中,将“前海-南山”中心与“福田-罗湖”中心一起被定位为深圳“双中心”,南山规划要成为全市重要的经济中心、科技中心、文化中心和国际交往中心,不仅设立了前海自贸区、后海、西丽、红树湾等多个总部基地,且规划多条轨道交通网络覆盖,建设长达约15公里的深圳湾滨海休闲带,预打造建设宜居宜业的国际化创新型滨海中心城区。



深圳湾公园位于深圳市西南部沿海,东起红树林海滨生态公园,西至深港跨海大桥西侧,北靠滨海大道,南临深圳湾,隔海遥望香港米埔自然保护区。沿海岸线长约10.5公里,总面积约128.74公顷,是深圳市唯一的密集滨海休闲带。深圳湾公园由已开放的红树林海滨生态公园和建设中的深圳湾滨海休闲带两部分组成。目前西段已于今年7月3日开放。



旧改升级 名企进驻

 

项目位于后海湾豪宅区和蛇口正在变革的交界地段,后海湾除蛇口码头附近几块空地外,均为近年来的新开发楼盘,几无可开发用地。而一路之隔的蛇口片区已经进入存量用地改造阶段。

 

土地资源的稀缺,导致片区新盘供应日益减少,未来的新房供应主要集中在后海大道以西的蛇口片区。目前已有恒大、万科、招商等知名房企进驻。

 

目前周边最大的城市更新项目,位于后海大道以西,距离项目约200米左右的恒大湾厦村旧改。 2016年12月26日,恒大与深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司签约了湾厦村的《城市更新项目框架协议》,该项目占地面积24.95万㎡,拟规划建筑面积131万㎡。



而目前蛇口片区进展最快的万科蛇口公馆(万科渔一村旧改),根据网友发布的2017.4月进度,已出地面3成,但具体推出时间未定。

 

地铁口超高层综合体 豪宅区或现稀缺小户

 

海境界总建筑面积达35万平方米。项目分2期开发。其中一期为纯住宅,二期为由大型购物中心,甲级写字楼,高档住宅、公寓,星级酒店多种物业形态组成的地铁上盖综合体物业。其中高档住宅、公寓部分约10万平米、大型购物中心约6-8万平米和甲级写字楼约4万平米。


海境界2期占地面积3.16万㎡,总建面约30万㎡。共规划5栋高层(含3栋146-149米超高层)和一所幼儿园,是涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、商业于一体的综合体项目。


住宅总建面约9.7万㎡,规划2栋45层147米的超高层住宅楼,共计683套住宅。其中<90㎡以下的户型规划为346套,共26500㎡,平均每户约77㎡。<90㎡以下的户型户型约占总户数的50.7%,<90㎡以下户型的总建面仅占住宅总建面的27.2%。


注:该项目户型数据是根据项目2016.3.15日在国土局公示的平面图中得来,据网友爆料2期均为140-160平的大户型,小户型或有可能是规划的双拼大户,具体的户型图开发商要今年底才能确认。

 

商业总建面约6万㎡,其中规划地上部分约5.4万㎡,地下部分约0.6万㎡。

 

项目共规划1244个停车位,其中地下停车位1237个,地上停车位7个。


从产品角度来说,2期将土地集约化利用做到最大,从建筑高度、物业类型都做了一系类的升级,项目涵盖住宅、公寓、办公、酒店、商业等业态,成为区域标杆性物业。

 

土地集约化、产品业态多样化的副作用,即是牺牲园林用地,社区无独立休闲场地,相对大户型的豪宅品质感略有降低。

 

而项目北面待建的蛇口街道文体中心(原规划为招商东路休闲公园)弥补了小区休闲用地不足之处,该文体中心总建面约为20502平方米,规划为公共绿地、文化设施用地、体育用地相结合,还将会有羽毛球馆、网球场、游泳池、健身路径等体育场地与设施。


该文体中心进度:

2016.9月,公布建设工程设计中标结果。

2017.3月,建设施工图审查


(以上图片来自于汤桦建筑设计的中标方案)

 

海境界的一期学区划分为育才四小和蛇口学校(初中部)。


项目南面不足200米处,即后海公馆对面,规划了后海二小,约今年4月份拿到的《深圳市建设用地规划许可证》,预计2018年招生。


开发商简介

 

开发商为深圳本地开发商,湾厦实业。其开发项目主要集中在南山蛇口片区,曾经开发过湾厦大厦、东帝海景花园、泰福苑、花果山等小区。

 

近几年的项目主要有湾厦福园、雍景轩、米兰公寓、园景园名苑、海境界等项目。

 

海境界1期效果图和实景图。



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牛浩思评楼 2号线 后海 海境界

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