御景蓝湾项目是老牛在龙中采盘时偶然间发现的一个小盘，位置上靠近在售的吉祥里项目，具体位于和谐路与白灰围一路交汇处东北侧，体量较小，仅两栋，1栋为32层住宅，2栋为6层高联排，目前已经开放了展示中心和高层住宅样板间，联排户型暂时未知，高层户型主推建面88-107平的3-4房，目前尚未确定具体的入市时间，预计会在本月底或下月初。
若按照以前我们常说的以黄阁路、龙岗大道、龙城路、龙平路围合区域为龙岗中心城，那么整个区域有住宅供应的新房项目寥寥无几，在售的更是仅有吉祥里一个，所以老牛对于这个突然冒出头的项目有些许惊喜，也多了分期待，本期楼评我们就来仔细聊聊。
项目开发商并不知名，为深圳市金中池投资发展有限公司，公司开发资历相对浅，其成立于2013年，规模不大，现有员工20余人，是一家以房地产开发为龙头企业，从老牛了解到的信息来看，开发商此前成功开发过的项目仅有运河蓝湾，其规模与本项目相当，也仅两栋，位于南联片区，印象较深的是其户型设计较为出色。以下为项目的具体参数：
占地面积：7396.79㎡
总建筑面积：37128㎡
容积率：3.73
停车位：216个
管理费：3.5元/㎡
梯户比：2梯4户
入伙时间：2019年8月，带装修
自身3.73的容积率在目前市面上属于较低数值，但项目作为高层+低层混合来看，密度依然不低，社区花园面积比较有限。不过以32层高，2梯4户的梯户比来看，还是较为舒适。从市规土委公布的平面图来看，项目预计共有258套房源，车位配比不到1:1，略少。
即将推出的高层住宅仅有3种户型，分别是建面88平、92平以及107平，均为南向，视野及采光面主要为南北朝向，而项目南北两侧建筑高度较低，也就是说在15层左右及以上的中高层单位视野会比较开阔，特别是朝南的空间，可以俯瞰龙城公园，届时预计定价会与吉祥里类似，低楼层与中高层差价较大。
片区配套趋于成熟，轨道交通或在年底动工
片区整体城市面貌较好，规划有序，居住氛围较好。商业、交通、教育、医疗等市政配套已有一定基础，各种市政资源较为多样。
项目自身商业较少依赖周边配套，好在周边一些早期的小区已有成熟的底商配套，大型的购物中心可去往万科广场、COCOPARK等，但距离项目稍远，需乘坐交通工具。
交通来看，区域现有有多条快速干道汇聚，整体内部路网循环较好，自驾出行较为便利。项目千米范围内分布着多个公交站点，不过公交线路多为龙岗区域内线，到市区其它区域不太便利。目前主要是缺乏轨道交通，虽距离16号线规划站点回龙埔站百度测距不到700米，但预计在年底开工，2022年才能通车运营。
项目虽靠近实验学校，但学区所属为平安里九年制学校，不过离项目并不远，步行在千米范围之内。
平安里学校近年发展较快，已成为区域较热门的学校之一，全区公办初中平均分排名近几年都排保持在前五，2015年甚至排到第二，发展势头良好，不过高分段人数较少，四大八大录取率相对低。
周边医疗配套丰富，项目距离龙岗区人民医院不到300米，慢性病防治院，、妇幼保健院也在千米范围左右。
东侧为临时公园（后期可能拆除），距离龙城公园北面入口不到500米，远一点还有龙潭公园、大运中心以及在建的三城一馆、儿童公园等，休闲散步去处较多。
周边多个产业综合体崛起，新科技商务区逐渐成型
项目临近区域基本已开发饱和，较长时间内不会有太多改变，而位于北部的仁恒回龙埔项目、西侧大运片区的天安数码城四期、益田硅谷新城等项目将会给项目甚至整个片区带来值得期待的变化，包括商业的提升、产业配套等。
仁恒回龙埔新工业区城市更新单元
位于龙平西路与爱心路交汇处西北侧，近日已经正式开工，占地面积约17万平方米，规划建设总面积约92万平方米，主体建筑性质涵盖了产业研发办公楼、商务酒店、街区商业、精品公寓等产品。
天安数码城（四期在建）
配套有6万㎡SHOPPINGMALL、超200米研发大厦及五星级酒店，区域商业得到升级，将成为继区政府、大运后龙中第三大商圈。加上项目周边成熟的社区底商，基本能够满足日常生活所需。
益田硅谷新城
项目位于黄阁中路和清林路交汇处，为黄阁坑工业区和黄阁坑工业区南片区两大地块相连的旧改用地，分为南、北两片区。规划为新型产业用地，被定位为中国硅谷，欲打造智慧产业新城。
总容建筑总量约为112万平方米，一期范围内将完成26万㎡的研发楼及3.4万㎡商业回迁，并完成配套商业及公寓的开发建设。
前些年，龙中的商务写字楼及产业办公楼主要在龙翔大道，区政府一带，即珠江广场、正中时代广场，但格局太小，已不合时宜。而从新一批的产业“新城”项目来看，商务区已经西移，从国际大学城到天安数码城，从益田硅谷新城到仁恒回龙埔产业城，新的商务区俨然已经成型，更多规划也集中在龙中的中西部区域，未来更是要打造成科技商务区，将聚集企业总部、创新产业、国家实验室、科研机构、创新服务平台等科技商务要素，产、学、研一体化发展，打造以基础研究、新型产业、创新服务为核心的科技商务区，东部中心呼之欲出。
吉祥里，御景蓝湾，两个相距约500米的项目，主打都是3-4房，都是2019年带装修交房，且高层都有不错的视野和景观，吉祥里目前参考均价约4.8万/㎡，御景蓝湾又会卖多少？更多价格及户型分析请加入9.9会员，享受【置业-私人定制】。
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