三价合一的打击对象是高评高贷和阴阳合同

       一、 三价合一的三价指定是什么 

       三价合一的三价指的是房屋买卖合同价、银行贷款评估价，网签合同备案价，不包含登记中心的计税评估指导价，合一就是让着三个价格一致。网签备案合同价不等同于计税评估指导价，很多人错误的认为是一个价，实际上这是两回事。 

       要正确理解和认识这些价格：

       1.房屋买卖合同价，也就是买卖双方的真实成交价格，这个价格体现在买卖双方在中介处填写和合同上，自行成交的话在自己的合同上有体现，这是买卖双方直接结算的依据价格。

       2.银行贷款评估价，这是银行在审批买受人买房贷款时，为了自己按揭贷款资金的安全，自己按照一定的规则核定的房产的价格，作为自己发放贷款的依据。

       3.网签合同备案价，该价格有买卖双方在办理网签备案时填写，备案的二手房网签合同的合同价依法由买受人和出卖人共同决定，买受人承担全部税费时由他决定，不是中介、登记中心、银行决定。有个例外就是直系亲属可以按照房产证上的登记价格买卖，不用理会不动产登记中心的计税评估价。

       4.登记中心的计税评估指导价，这是深圳市登记中心为了税收监管漏洞，依据一定规则制定的最低纳税价格。房产过户的计税依据只能比这高不能比这低。通常情况下登记中心每半年调整一次。

       二、三价合一的打击的对象是高评高贷和阴阳合同

       1.对刚需而言增加的只是税费问题，不会增加首付，银行审批贷款的依据依旧是银行的内部评估价。备案的网签合同价只是在银行发放贷款的时候，一个放款标准的参照，如果网签备案合同价低于银行的评估价则按照网签合同备案价放尾款，起到避免利用阴阳合同逃税目的，因此以后备案的合同价要尽可能的和贷款提交给银行的买卖合同价格一致，不然会在抵押尾款放款时出现问题。

       2.政策的基本出发点是做到买卖合同的真实成交价、贷款的申报价格、纳税的网签合同备案价格，尽可能的能够统一，以后没有合同真实价，银行贷款评估价和网签计税价这三个价了，只有一个合同真实成交价体现在所有文件中。在打击高评高贷去杠杆的同时，也打击利用阴阳合同逃税的问题。唯一存在的问题是，有些地区房产的合同真实成交价比银行内部的评估价高了很多，银行认为不能按照实际成交价审批，此时存在买家多支付首期款的问题。其实这也不是新问题，是个老问题，你比如宝安的中洲华府小户型目前就存在银行给出的评估价比市场正常成交价低的问题。

       3.多出来的税由谁承担的问题。很多人认为买家需要承担一下子调整多出的税费，这事如何说呢，打击阴阳合同导致税费增加，这不是第一次，在2011年深圳市出台计税评估价政策时，就已经出现过凭空增加税费的承担问题，这主要看市场的作用，是买卖双方博弈的结果。个人所得税和增值税的纳税主体本来就是出卖人，在2014年930政策利好情况下，房价也没有大幅的上扬，但是在2015年的330新政后，因为减少了税费，直接刺激了房价的上涨，而上涨的初期就是涨的税的部分。这次打击阴阳合同成功的话，作用力和330政策的相反，业主为了成交会承担一部分费用，抵消掉对买家的影响。

       4.实际上这个政策的矛头指向的是高评高贷，以前办理高评高贷还只是一个隐蔽的投机行为，被某些人作为致富的秘籍出书传授以后，现在基本上是中介推销房产的一个必备卖点，朋友圈到处都是如何办理高评高贷的广告，市场已经到了非要整顿的地步不可了。建房（2017）215号《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》的发文主体是建设部 、人民银行、银监会，通知的标题已经说明问题了，这是金融行业的整顿，首当其冲的当然是房产买卖中有关金融贷款的乱象。

       5.打击阴阳合同导致增加的税费不属于因法律、法规、政策变动增加税费的范畴，这对于在政策出台前签订买卖合同的买受人非常的不利，买受人应在合同中明确自己最高愿意承担的纳税金额，被对超出部分作出约定，是各方依法承担还是按比例承担，或税费超出一定范围取消交易相互免责。

       网签合同的价格依法应是双方的实际成交价，在网签合同中不按照实际成交价填写，双方约定按照计税最低评估价填写，目的是为了逃税，而逃税是违法行为，不被法律认可保护。

       因政府打击阴阳合同导致的税费增加，不属于因法律、法规、政策变动增加税费的范畴，打击阴阳合同让网签合同价等同于合同成交价，纳税数额没有超过依法应纳税的数额并没有增加税费。 同样的因为政府调整计税评估价引起买受人所谓的税费增加，也不属于因法律、法规、政策变动增加税费的范畴。因为买卖双方依法按照合同真实成交价纳税，不管计税评估价如何调整，税费实际是没有发生增加或减少。

   ——  周争锋2018年3月28日重新整理以前观点

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