深圳房地产2018年季度报告（第二季）
来源：szhome数据中心
作者：张粉层 张馨冉 罗丽思
第一部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2018年二季度深圳出让1块商业服务业用地，用地面积6131.49平方米，建筑面积68590平方米，成交金额8.22亿元，折合楼面地价11984元/平方米。
第二部分：新房市场
1、供应分析
1.1、新增预售分析
2018年深圳二季度市场经历了新政消化期，楼市供应量回升。根据深圳房地产信息网的监测，2018年第二季度深圳新房住宅预售面积1072799平方米，环比增加8倍多，同比增加114.5%；预售套数10437套，环比增加785.2%，同比增加141.7%。
2018年二季度罗湖区中海天钻1个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积4705平方米；住宅预售套数44套。
福田区安托山花园1个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积52738平方米，同比减少41.1%；住宅预售套数222套，同比减少54.0%。
南山区4个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积184981平方米，同比增加69.9%；住宅预售套数1161套，同比增加144.9%。华润城润府三期预售量98838.41平方米/741套，是南山区预售量最大的楼盘。
宝安区11个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积670495平方米，同比增加351.1%；住宅预售套数7248套，同比增加336.6%。龙光玖龙台预售量132022.43平方米/1296套，满京华云著花园预售量104633.03平方米/1044套，是宝安区预售量较大的两个楼盘。
龙岗区5个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积159880平方米，环比增加39.4%，同比增加4.5%；住宅预售套数1762套，环比增加49.4%，同比增加3.6%。京基御景中央花园二期预售量47687.88平方米/456套，是龙岗区预售量较大的楼盘。
附1：2018年二季度取得预售证的住宅项目
附2：2018年上半年预售住宅户型构成
2、成交分析
2.1、2018年二季度新房成交均价分析
深圳房地产调控依旧持紧，此外还通过增加人才保障房供应、增加土地供应等措施，加快形成多层次的住房供应体系。2018年第二季度深圳新房成交均价为54119元/㎡，自2016年第四季度以来，深圳季度均价七连跌，环比微跌0.2%，同比下跌0.8%。市场主要以刚需盘和中端楼盘成交为主，集中在龙岗和宝安两区。
鸿荣源壹成中心、宏发QCC前城等楼盘是宝安区的价格贡献主力，宝安区成交均价55219元/㎡，环比微跌0.9%；龙岗区成交均价环比持平，为39868元/㎡，佳兆业未来城、京基御景中央、佳兆业城市广场等是龙岗区的价格贡献主力。
南山区海上世界双玺和华润深圳湾悦府是价格贡献主力，全区成交均价101910元/㎡，环比上涨1.5%。福田区成交均价97103元/㎡，环比上涨29.3%，是均价涨幅最大的区域。
2.2、2018年二季度新房成交量分析
进入二季度，市场观望与僵持期结束。2018年二季度22个住宅项目取得预售许可证，推出10437套新房住宅。2018年2季度深圳成交7203套新房住宅，环比增加28.6%，同比减少0.6%，盐田区二季度零成交。
宝安区成交2297套新房住宅，环比增加3.8%，同比减少20.7%；成交面积220152平方米，环比增加4.2%，同比减少17.5%，鸿荣源壹成中心、天玑公馆、宏发QCC前城等是区域的主力成交楼盘。
龙岗区成交4118套新房住宅，环比增加45.4%，同比增加18.4%；成交面积379601平方米，环比增加43.9%，同比增加22.0%，奥园翡翠东湾、深城投中心公馆、佳兆业未来城等是区域的主力成交楼盘。
南山区成交340套住宅，环比减少12.4%，同比减少38.7%，成交面积52466平方米，环比减少20.2%，同比减少36.8%。前海东岸、海上世界双玺、山语海、华润深圳湾悦府是区域的主力成交楼盘。
附：深圳市各行政区2018年4－6月新房成交量价走势图
第三部分：二手房市场
一、挂牌情况分析
1、2018年二季度深圳各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，2018年二季度深圳的二手住宅价格有所上涨，季度均价为64352元/平方米，环比上涨1.5%，同比上涨12.1%。
各行政区方面，全市挂牌均价全线上涨，福田区挂牌均价环比上涨2.1%，为71443元/平方米，同比上涨9.2%；南山区挂牌均价环比上涨5.4%，为80210元/平方米，同比上涨13.8%；宝安区挂牌均价环比上涨0.2%，为57290元/平方米，同比上涨9.6%；龙岗区挂牌均价环比上涨2.3%，为43237元/平方米，同比上涨5.8%；盐田区挂牌均价环比上涨3.2%，为 47949元/平方米，同比下跌12.3%；罗湖区挂牌均价环比上涨2.4%，为55242元/平方米，同比上涨5.6%。
附：深圳市各行政区2018年4～6月二手住宅量价
2、2018年二季度深圳各区住宅租金
根据szhome二手房栏目的监测，2018年二季度深圳的住宅租金为80元/平方米/月，(4-6月加权均价，下同），环比下跌2.4%，同比上涨5.3%。
各行政区方面，宝安区二季度住宅租金环比持平，为65元/平方米/月，同比上涨16.1%；龙岗区二季度的住宅租金环比持平，为55元/平方米/月，同比上涨17.0%；南山区二季度的住宅租金环比下跌2.9%，为99元/平方米/月，同比上涨8.8%；福田区二季度住宅租金环比下跌1.1%，为94元/平方米/月，同比上涨2.2%；罗湖区二季度住宅租金环比下跌1.3%，为76元/平方米/月，同比下跌5.0%；盐田区二季度的住宅租金为51元/平方米/月，环比上涨4.1%，同比下跌19.0%。
附：深圳市各行政区2018年4～6月住宅租金走势图
二、成交分析
3.1、2018年第二季度全市二手商品房成交概况
二手房“三价合一”新政对二手楼市的冲击作用有限，2018年二季度深圳成交21061套二手房，环比增加23.5%，同比减少2.1%；成交面积1739810平方米，环比增加18.7%，同比减少7.4%。
宝安区成交4248套二手房，环比增加24.4%，同比增加0.7%；成交面积357408平方米，环比增加14.1%，同比减少12.5%。
南山区成交3693套二手房，环比增加25.5%，同比增加0.4%；成交面积364027平方米，环比增加17.1%，同比增加9.3%。
福田区成交4522套二手房，环比增加25.2%，同比增加9.4%；成交面积360688平方米，环比增加24.3%，同比减少2.8%。
3.2、2018年二季度二手房、新房成交比较
根据深圳房地产信息网的监测，2018年二季度深圳二手房成交量是新房的2.4倍。各行政区方面，罗湖、福田、南山三区以二手房成交为主，罗湖区二手房成交量是新房的10.8倍，福田区二手房成交量是新房的6.9倍，南山区二手房成交量是新房的6.9倍，宝安和龙岗两区二手房成交量略优于新房，宝安区二手房成交量是新房的1.6倍，龙岗区二手房成交量和新房基本持平，盐田区2018年二季度无新房住宅成交。
第四部分：商业
一、一手商业
1、一手商业新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年二季度深圳商业预售面积163317平方米，环比增加58.9%，同比减少55.8%；商业预售套数1815套，环比增加123.5%，同比减少63.4%。
宝安是全市商业预售量的主力区域，预售量为117735.03平方米/1457套。
附：2018年二季度取得预售证的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年二季度一手商业成交面积110362平方米，环比减少33.1%，同比减少40.1%，商业成交套数1876套，环比减少14.3%，同比减少28.1%。
个盘表现方面，位于龙华民治的龙光玖钻成交25287平方米/238套，是全市商业成交量最大的楼盘，位于坪山中心区的深城投中心公馆成交14673平方米/425套，居于第二位。
3、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年二季度深圳二手商业成交面积108890平方米，环比增加30.2%，同比减少2.9%，二手商业成交套数1666套，环比增加17.4%，同比增加3.0%。
第五部分：写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年二季度深圳全市五个项目取得写字楼预售许可证，写字楼预售面积188494平方米，环比增加20倍，同比减少58.3%；写字楼预售套数2298套，环比增加22倍，同比减少62.1%。
附：2018年二季度取得预售证的写字楼项目
2、一手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年二季度深圳一手写字楼成交面积184373平方米，环比增加36.7%，同比增加38.7%；一手写字楼成交套数3252套，环比增加24.5%，同比增加33.3%。
个盘表现方面，位于龙华民治的龙光玖钻成交90585平方米/1987套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，位于龙岗中心区的万科广场成交20880平方米/ 160套，居于第二位。
3、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年二季度深圳二手写字楼成交面积30563平方米，环比增加3.4%，同比减少20.1%，二手写字楼成交套数281套，环比增加15.2%，同比减少11.1%。
第五部分：政策点评
第六部分：小结
楼市对调控新政逐渐消化之后，深圳房价基本企稳。深圳新盘接连上市楼市供应量回升。二季度深圳楼市迎来成交小高峰，市场供需两旺。新房价格受限价因素影响，入市新项目定价合理，市场出现新房二手房价格倒挂，新房需求显著增加，刚需不妨多多关注新房市场。
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