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图文直播 | 解读《拆除重建类城市更新单元规划编织技术规定》

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2018.10.25 10:03:08
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2018年9月25日,深圳市规划和国土资源委员会发布公告,出台《深圳市城市更新单元规划编制技术规定(试行)》的修订成果,并更名为《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》。


本次修订强调城市更新工作目标从追求“速度”向追求“质量”转型,延续试行版主要技术框架的基础上,结合近些年城市更新实践遇到的问题进行修订。


基于此,易图诚泰深圳湾学院邀请编制技术团队主编王嘉老师,结合案例对编制技术进行解析与分享,并以十年更新单元规划编制的视角解读城市未来发展。


易图诚泰深圳湾学院城市更新行业已举办到第6期,今日(10月25日)上午9:30,本平台将同步对“十年规划,百年之城”《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》技术分享活动进行实时直播,敬请关注。


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 ——————————————————现场直播——————————————————


 【王嘉】: 今天同一时刻规土委在组织对政府管理部门的培训,不知道是巧合还是主办方易图诚泰故意安排的,我在这儿首先感谢易图诚泰,给了我从两个完全不同的视角解读编制技术规定的机会。易图诚泰那边是陈玲在讲,也是我们中心的同事,我们共同经历和参与了编写过程,她们更多的会从政府视角解读,而我会从我个人从业经历,我希望把这个视角放到十年,因为十年前我们启动了第一版技术规定的编制,我结合这些变化以及变化的深层次原因帮大家解析。



 一是讲讲修订背景与基本原则,二是讲一些具体的点,跟案例结合在一起。

  

 一、修订背景与基本原则

    

最早的拆除重建,当时是单栋建筑物,后来是小的街区和片区,再后来有成规模、成体系的改造行为,最早是私宅,后来是综合性城区、工业区,现在基本上所有城市建设行为都要围绕城市更新或复合式城市更新来走,所以大家对拆除重建关注比较多。

    

上一次编制是2011年发布试行,这次是2014年启动修编,历时四年,2018年9月份正式发布,不是我们的修编过程慢,而是因为这个过程中感到了深圳城市更新从追求速度向追求质量这个大的方向转型。同时又有很多新的规范,比如2014年的《深标》,我认为应该是中国第一部面向存量用地和存量空间的规划标准和准则,如土地的集约、建设的特定行为。第二块是中央城市工作会议提出的“绿色、开放、共享”等城市发展理念都要在这里落实。第三块是新的技术应用,比如海绵城市,包括《市规划国土为关于减少余泥渣土排放的通知》等技术导向和政策运用场景需要在单元规划落实,第四是城市更新的政策体系也在不断完善,比如暂行措施、历史文化保护,如第一批42处历史建筑名录,历史建筑、历史街区的线索一共有300多个,陆陆续续的各种要求全部被整合到城市更新平台上。城市更新应该是法定图则实施的重要手段,它也是向上衔接各种规划控制要求、向下指导具体建设和开发行为的关键环节,要把所有政策和技术都在这个领域进行整合。追究一块是去年强区放权,城市更新审批导向、管理规则都在发生着深层次变化,区里对更新流程的设定关注的重点也不同,编制技术规定除了给市场用,更多的是政府、编制单位怎么编规划、怎么审规划、怎么实施规划,政府在城市更新审查过程中各个科室、各个部门审的内容,包括审的深度都要在里面有所反映。


    

这次的修编有几个大的原则,把握住这些原则,就可以基本明确修编方向。(一)贯彻十九大精神,落实中央城市工作会议的要求,衔接现有政策、制度、规范体系。比如这次强化了城市设计、历史文化保护、城市双修及海绵城市等城市建设要求。(二)加强规划传导,保障城市规划发展目标的实现。主要是纵向和横向两个维度,横向主要是跟平行规则,比如更新单元规则正在拟定的审批操作规则相衔接,纵向主要是跟向上的法定图则、总规相衔接,向下与未来的方案报建相衔接。(三)精细化管理,面向实施,保障可操作性。强化利益平衡方案,保障项目都能实施得下去,尤其是分期。还有就是跟同步新增的规范和政策,包括单元计划申报指引、单元规划审批操作规则、土地建筑物信息核查及历史用地处置规定、公共利益用地供给的暂行规定、容积率审查规定、深标第四章密度分区与容积率、城市更新单元审批操作规则、用地审批规定等,图中黑色是正在修订的过程,红色是现在可以看到的。我们编制技术规定相当于把很多概念进行对接、管理规程对接,技术方法也在编制技术规定中先提取出来,经过规划部门的确认。

    

修订亮点:

    

一、适应城市转型发展新要求,提高更新项目设计品质。比如说所有单元要做城市设计专项,强调对下一阶段建筑设计的指导性,现在的单元规划中的城市设计已经不仅仅是一种概念性的存在,而是要和后期方案设计有很紧密的延续关系。后面还明确要求下一阶段专规批完,拿到要点,要采用建筑方案优选制度。

    

二、保留城市发展记忆,加强历史保护与利用。不是更新单独做这一块,而是城市设计处牵头,在全市做了历史建筑历史特色街区的普查,形成一个库,政府会陆续从这些库里确认一些原来没有被发掘的建筑物、构筑物,把它逐步公布出来。

    

三、落实绿色低碳等城市发展理念,推进有机更新。包括海绵专题、绿色生态专题等等。

    

四、满足人民日益增长的美好生活需要,进一步提高公共服务设施配建要求。这里面大家关注比较多的,如社康、老年人日间照料中心、幼儿园、商业性文化设施等。

    

五、面向实施,保障更新项目的可操作性。包括刚刚讲到的利益平衡方案,以及一些原来没有办法在单元规划中明确的东西,跟空间方案脱离的东西,这次也把它用技术化的语言进行表述。

 

修订过程:

    

上一版发布在2014年8月份已经遇到了问题,最主要的问题是新《深标》发布了,逼着用地功能必须要改。2015年9-10月在委内征求相关部门的意见以及建环委意见。2015年底已经过过一次会了,当时我们认为工作已经结束了,可以发布了。但2016年1月对中间成果又征求了各管理局和区政府的意见,改动比较多,包括更新暂行措施等,2017年3月强区放权之后,我们又结合成果的修订到各区更新局,包括各个规划编制机构也进行了征求意见。2018年3月第二次过委业务会,4月向公众征求意见,9月正式印发。整个历程比较长,大概四年时间,实际上不是因为我们迟迟不出,在这个过程中,规土委在很多操作细则上已经把相关内容用到规划审查了,更多的是把过去的做法汇总的过程。



二、技术解读

    

这一版编制技术规定跟以前不一样,它不仅规定了成果的内容、深度和技术方法,更重要的是把过去不同的概念明确了,比如单元范围和拆除范围的区别,最早是没有所谓单元范围的,那是因为城市更新办法和实施细则在09和2012年的时候没有那么多问题,包括土地问题,它只有一根线,我们统称为更新范围。后来的法律法规开始区分拆除范围、零星用地范围、清退用地范围,于是外面又有单元范围线,后面的政策开始区分这些概念。但很多人还是拿着老的政策在看,用老的政策套现在的情况,很多时候我们的概念比较模糊。这次编制技术规定后面有个附录,附录就是名词解释,这个很重要,形成了所有城市更新人的语言,你掌握了这种语言,跟对方交流起来就比较便捷,否则一些基本概念还要解释或者形成共识,会很费劲。

    

(一)城市更新单元规划

    

已批计划为依据,以法定图则为基础,也就是说编制技术规定向上衔接的不是图则,而是计划,计划有专门的计划编制指引和计划审查规定,有一套完整的体系,由规土委直接编,他会告诉你计划是怎么定的,计划是如何落实图则的。规划首先要落实计划,其次还要考虑图则里面其他的刚性条款。城市更新单元规划一经批准,在城市更新单元范围内具有与法定图则相等的效力。举个小例子,一个单元规划已经批准几年了,我们再对它的区域变化或者外面有更大的范围做修编,含了已批的专项规划,实际上它修改的对象是图则,因为专规已经批准,相当于对图则打了补丁,图则其中的区域已经变成单元规划的用地、公共设施,你再改更大的区相当于改图则。

    

(二)更新范围

   

 现在已经变成大概念了,包括更新单元范围、拆除范围等等,拆除范围是指依据更新单元规划制定计划,申请拆除重建的特定城市建成区,应当在保障基础设施和公共服务设施相对完整的前提下,拆除范围一定有永久建筑物、构筑物,临建铁皮房等不能纳入拆除范围,拆除范围只跟拆这个行为有关系。除了拆除范围以外,还会纳入零星用地,有的拆除范围中有清退用地,后面我会跟大家讲清退到底和拆除范围是什么关系,目前我们简单表述概念或画图时,往往拆除范围是含清退用地的,清退用地相当于我们一直占了国有未出让用地,需要退还给政府。此外还有零星用地划入、用地腾挪,别人有一块已出让用地,同意跟我们换一个单元的位置,也可以把它纳入更新单元范围。

    

还有其他公共利益需要与更新项目进行统筹的,比如政府要求你做环境整治、路的拓宽,或者要求你承担异地安置,你需要在那个地方再承担一些,统一把它包进来。原来我们一直说批准的单元规划是在拆除范围内覆盖图则,把位置腾挪之后,新的边界相当于也把图则覆盖了,虽然你没有用拆除重建的行为对它进行定义。

    

独立占地的公共服务设施和其他交流的政府公共用地,包括学校、公配、独立占地的保障房,创新型产业用房、外部移交用地。

开发建设用地是可以出让给实施主体进行开发建设的用地,但是这里有一句话比较绕,出让给实施主体的用地面积不得大于更新单元范围内五类用地的综合,包含历史用地处置之后变成了开发用地面积。

   

 清退用地范围,拆除范围内由实施主体自行拆除,清理上面的建筑物和附着物的国有未出让用地,以及单元范围内、拆除范围外部移交用地,由实施主体自行理清经济关系、清理,并无偿交给政府。

    

腾挪用地范围,更新单元范围内、拆除范围外的未建设用地,通过土地位置调换等方式进行等面积腾挪的用地范围。

    

零星用地范围,指更新单元范围内属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地,总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平米。不是面积小于3000平米就叫做零星,而是难以利用才叫做零星。


    

(三)土地移交用地面积

    

我们在这个概念解释里把它明确了,现在已经报过文的还有大量的小地块项目会继续走,我们把小地块也做了衔接,如果小于1万平米,一定是30%,这是基准土地移交。如果大于1万平米、小于2万平米,套用3000平米取值,而不是15%,大于或者等于2万平米的,基准土地移交用地面积按拆除范围内各类权属清晰用地面积之和的15%。其实这些概念大家都知道,但有些小细节可能会导致你在某些特殊的情况下搞不清楚。比如五类用地中关于权属清晰用地包不包括即将纳入的零星用地,零星用地就是国有未出让用地,理论上来讲它是在土地储备中心的,那么它算不算权属清晰?算不算五类用地之内?我们把权属清晰用地的范围进行重新的明确,包括国有已出让(划拨)用地、城中村用地、旧屋村用地、城市化历史遗留违法建筑处理用地、房地产登记历史遗留用地等。你要交的地是清清楚楚的地,再交给政府,而不是把零星纳进来再交给政府。仔细阅读概念,明确概念之后就不用到处问别人。

    

合法用地比例应当不低于60%,50%我们也继续明确了,希望政府进一步出台简易处理程序。包括一些特别的情况,像坪山中心区可以到30%,重点更新单元不低于30%,适用于城市更新清退用地处置规定政策的清退用地,不参与合法用地比例的计算。申报指引中有一个很明确的要求,就是不参与合法用地比例的认定。

    

土地移交率,以后我们不再谈贡献率这个概念了,因为贡献率是一个很模糊的概念,不知道是用房还是用地,所以在土地这一块统称土地移交率,现在这一版规定中不强调移交率,为什么不强调移交率?因为你在做编制单元规划、计算的时候,都不涉及移交率,有的容积率返还转移建筑面积都是用移交用地×单元基准平均容积率计算得来的,并不纠结于我的土地移交率是高是低,土地移交率未来只出现在两个地方,一是当你给领导汇报的时候,会出现土地移交率的概念,领导想听,领导可能会说“是不是就是贡献率?”你可以告诉他相当于以前的贡献率。当你给领导汇报的时候,就是你交给政府的所有地,包括清退用地、历史处置约20%的用地,相当于交的每一寸土地都算作土地移交率,这个语境下我们会用到。如果含清退、含40%权属不清晰的处置,你的土地移交率可能经常会到40%甚至50%,这个数字我们希望往大里说。第二个语境下我们也希望往大里说,当土地移交率超过30%甚至40%,保障房有核减,所以我们也希望宽泛地适用这个概念,这个时候的土地移交率指的是包含清退用地,你把土地移交率做得越高越好,我们希望有核减的适用。除此之外,不存在给领导讲单独的土地移交率,因为土地移交只跟计算开发量有关,计算开发量是由一系列公式来的,不存在实际土地移交率的概念。


(四)土地移交率


    这是最融合混的概念,希望大家把这些基本的词都记住。



三、强化公共利益

    

这次编制有一些创新点:一是强化了公共利益,有几个方面,主要是体现在公共设施这一块。更新单元现在在评估的时候,首先要有区域的概念,要把周边区域的公共服务设施现状缺口、服务水平和能力做系统化评估。二是除了考虑现实已存在的情况之外,还要考虑更新单元及周边地区已规划但未实施的项目。

    

我被问得最多的就是教育设施一定要配幼儿园,为什么这件事情会出现在编制技术规定里,而不会出现在政府其他文件里?就是因为教育部等四部委联合发了发展普惠性幼儿园的要求,而且公办幼儿园比例要达到30%以上。省里要求每一个住宅小区都优先配建公办幼儿园,紧接着高自民副市长2018年1月份的讲话中也提到教育设施,包括小学、初中,现在明确要在单元规划中落实缺口。教育局也有计划,比如到2020年在更新项目中新建或补建200-300所为居住区配套的幼儿园。这件事情不是离我们很遥远,而是都会通过城市更新的行为去落实,在落实的时候你会发现我们当时还是区别对待的,比如分了两块:一是教育设施,如果单元涉及到法定图则教育设施用地,则更新单元规划教育设施用地服务能力应不易于图则要求。比如图则给你规定了一个学校,在你的单元内,结果把单元重新更新之后,开发量比原来要多,原来这个学校除了满足这个单元内的人口入学需求以外,还可以给周边提供多少个班,改完之后,这部分不能降低,这是一个概念,第二个概念是服务能力不低于图则要求,而不是服务规模,服务能力指的是学位数。你可能会发现一种情况,学校用地是一样大,但因为《深标》的转换,多了很多班,服务能力会有变化。

    

如果不涉及法定图则规划教育设施用地,原则上应在单元内规划教育设施以满足自身要求。凡是有住宅甚至公寓的项目,理论上都要配一个学校,你首先要把自己的需求给解决了,当然不是说你只满足自己用,可能区政府会说周边很缺学位,你把学校再配一点。我们调研了大量案例,发现很多项目的住宅只占一小部分,面积不大,一两万、两三万,一个小学最小是6500,我们最后综合了很多项目,加了这一条“确因条件受限无法满足的,经辖区教育行政主管部门同意后方可结合片区教育设施统筹安排”,比如有的项目是分开配的,在这个片区内,比如一个街道内,你有两、三个项目同时推,你不可能让每个项目都配一个小学校,如果这样的话,学校的管理、土地利用效率是很低的。如果片区内有两、三个项目在推,我们用统筹之后的差别,比如你这个项目多贡献一块地做一个大一点的学校,另外一个项目配其他设施,把这些设施进行归集,这有利于提高设施的服务水平。

    

含住宅的城市更新项目中,应按《深标》相关要求配置幼(托)儿园,原则上不允许与周边更新单元或其他项目统筹配置。幼儿园占地面积两千多,比较小,比较好满足。刚才看到了幼(托)儿园各种要求,缺口比较大。我不知道大家有没有看过前两天“政企通”上谢局的答案,大家去看看幼(托)儿园的国标,明确区分幼儿园和托儿所,托儿所可以附设,但《深标》上都要求独立占地,现在我们也在研究托儿所附设的规范,但规范尚未明确时,我们只能用《深标》的相关要求,如果这个单元内人口特别少,只能附设一个托儿所,相关技术标准还没出来。

    

鼓励更新单元项目在符合国家及我视像管规范标准的前提下,在不含住宅的更新项目内配置教育设施。再讲讲文化设施,主要是借鉴一些经验,北京、上海、广州很多商业综合体里面的文化设施做得非常好,很有活力,能被广大人民群众作为更高层次的公共服务分享。我们在这里提了几条:

    

密度一、二区的规划商业用地中应设置不少于商业、办公与旅馆业建筑面积5%的商业文化设施。首先产权还是实施主体的,它不像公共设施一样贡献出去了,它只是规定了用途,并没有规定其他行为。

    

这些商业文化设施类型主要包括复合书店、特色影院、演艺剧场、艺术展览、画廊、主题博物馆等。一个主题餐厅含不含文化?很难讲?一般的影院和特色影院的区别是什么?是放的片不一样,还是给人的体验不一样?所以这方面还要有待政府部门出一些细则。

    

再有一点就是限整体转让,如果文化设施分拆之后,原来的功能没法承载,服务就会打折扣。但是这里面有一个问题,比如类似壹方中心,35万的商业体量,再加上办公,那么5%将是几万甚至更大的体量,几万的体量限整体转让秋收很别扭,这几万体量不是一处设施,可能分布在整个大mall里面,这1万是美术馆,那1万是美术馆,理论上来讲它应该是以使用为区别,应该是独立的功能区域进行转让,而不是你约定这10万平米一定要整体转让,所以“整体转让”这个词要进一步明确。

    

养老现在已经明确要求,跟幼儿园一样,所有带有居住功能的、含住宅的城市更新项目,原则上要有老年人日间照料中心、社区健康服务中心,这两个中心必须配,因为老年人日间照料中心《深标》下限是750,社康中心《深标》下限是1000,你只要有住宅功能,裙楼里至少给这两个设施配1750平米。38号文中间出过一次,要求这几类设施原则上放在首层,加了一句话,但我们在更新项目中发现这种设施非常多,加起来可能占到总开发量的5%设置以上,如果都放在首层,项目大还可以,如果项目小,首层根本不够用。

    

这是2014年《深标》,对于公配修订过的,很多设施并没有要求一定要放在首层,更多的是要求社康中心在首层或带有首层的连续楼层,且连续楼层不超过四层,而且规定了首层的面积不得小于多少。实际上《深标》和《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》相对松一点,但《深标》和《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》针对所有建设行为,也就是说城市更新的要求要严过一般的城市更新开发行为,但是我自己判断很多新的项目中,二层也摆不下,大家想过一种情境没有?如果这个地区是大尺度更新的地区,你会发现逛街的时候,首层、二层全是公共设施,没有咖啡店,没有商业,就很怪,可能没有活力。所以我觉得应该综合考虑不同功能的功能配置。

    

刚才讲到教育服务能力不降低,左图是97版旧深标初中面积20154.9平米,30班,右边是我们自己做的例子,最后配了54班九年制,占地24400平米,首先我们要回溯原来图则的服务能力是什么,我找到97版深标,当时的2万多一点用地是30班,因为图则只规定了用地规模,并没有规定班数。这个项目大量的是工改商住项目,住宅增加了很多,为什么用地规模并没有扩很大,只是面积增加了4245,班数增加了24个,其实从这张图上可以看到,它的服务能力比原来对外的服务能力有提升。比如原来是30个班,扣掉图则给的居住人口,对外还能提供一部分,除了满足自身需求以外,扣掉幼儿宣传能为周边提供1755个学位,这54班中,自己用的大概是30班,对外还能提供24班,也就是说对外服务能力提升了。这就要求我们综合论证,图则里面规定的居住人口和居住量,更新之后的居住人口和居住量,还有千人指标,原来的千人指标小学是50多,现在是80,千人指标的学位数增加了,要把这些因素全考虑进去,你才知道每个领域剩下的学位有多少个。

    

随便拿出以前的项目来,你可以看到这些带住宅的项目,原来都没配幼儿园,只配了初中,旁边是住宅用地,《深标》还是要求住宅独立占地,你可以看到这种例子非常多,以后这种情况都要配幼儿园,要切一块地出来。还有刚才讲的社区健康服务中心和老年人日间照料中心,居住量很大,配套设施里面原来也是没有的,现在1750平米的两个中心是跑不掉的,我做项目时也发现,社康中心起步《深标》是1000,但他们配的时候往往是2000起甚至3000,是一个巨大的社康中心,也就是说公配比例会提升非常快。

    

商业项目不配商业文化设施,随便举个例子,这个商业办公酒店一共是43万多,按照5%是多少?这里只是举了几个大家关注的点,其他公共服务的要求、论证的过程,这次也明确了很多东西。


    


四、优化功能布局

    

我们在功能布局里面,首先把腾挪这个事讲清楚了,城市更新中涉及到国有未出让或者国有已出让,经过原权利人同意,可以纳入更新,一并统筹,把它的位置腾挪。“腾挪”最早出现在广东省78号文,“允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下,通过土地位置调换等方式进行土地,对原有存量建设用地进行调整使用”。腾挪的具体条件只针对单元范围内、拆除范围外的未建设用地,通过土地位置调换等方式进行等面积腾挪。国有未出让用地只要腾挪完就行了,已批未建用地要征得原权利人同意并保持原土地使用权出让合同约定条件不变。你会发现腾挪完和腾挪后,唯一变化的是位置和形状,其他全不变,等面积、等条件,条件包含功能、开发强度、年期、土地转让,是限整体转让还是限分割转让。如果腾挪的是国有未出让用地,也要遵守这个规则,举个简单的例子,比如根据图则,现在有一块空地国有未出让,图则上的图斑是黄色,也就是说依据图则,这块用地应该是居住用地,结果你把它腾挪到工业用地上或者腾挪在绿地上,原来我们是不区分的,因为都是政府的,认为政府可以随便改变图则的性质,保证功能,但现在不行,原来在黄颜色,腾挪完,修编完单元规划,这块地还是应该给回黄颜色或者给回它原本的颜色,不能把它绿地或工业用地。这就给腾挪带来了很多很明确的要求,你不可以随意组合,不可以用腾挪降低土地移交或承担本身需要的公共服务设施。

    

还有一条,鼓励政府的国有未出让用地和在实施主体贡献用地的基础上,一并扩大公共服务设施的规模。这不是两个相反的东西吗?或者你讲的是完全不同的两个观点,一是政府的地不可以,另外一个是政府的地可以变成设施。腾挪这件事情不要跟自己的设施需求混成一团,你自己需求什么,自己要配什么,先把账算清楚。我们可以提建议,但审批权在政府。

    

用地腾挪未建设用地面积不得超过拆除范围的30%,这一点很重要,为什么是30%呢?我们统计了一个表,全样本,涉及到已经腾挪过项目,最多的比例是18%,这是当时的数据,我知道最近有一个已经接近30%的线了。如果你腾挪,说明那块空地的位置发生了变化,开发建设用地的位置也发生了变化,会有很大的位置调整,调整完了,可能土地价值就变化了。我在南山做项目遇到一个例子,规划的人只管编规划,土地的人会给我们提出质疑,比如我们说腾挪,土地位置发生了调换,他说“不行,要重新评估价值”,他们遵循的是等价值原则,如果评估的话,周期会很长,他会反过来说“你们做规划的人就知道写规划,到土地这儿没办法落实”。我告诉他我们认为在一个单元内,如果腾挪的位置不大,位置变化导致的土地价值的变化,我们希望忽略不计,我们希望等条件,用地功能、开发强度等各种条件都不变,至于位置微观的变化可以忽略不计。所以这个地方我们没有再用“置换”这个词,因为置换一定要用评估,我反复说腾挪,等面积、等条件,直接对调,不需要再评估。

    

明确空间布局优化的原则,这是我们一直坚持的一点,但各区更新局原来很难理解,现在我们把它明确下来了。我念一下条文:基于规划统筹、实现规划目标需要,在确保更新单元主导功能不变的前提下,为优化空间布局,增加空间设计弹性与规划合理性,可调整更新单元内法定图则单个地块的用地性质。

    

城市更新单元之所以叫单元规划,不叫地块规划,它跟以前的空地出让不一样,因为它面对的是单元,在单元就有单元内各地块功能优化和重新再组织的过程,在再组织过程中你会将某些功能进行重新组合,组合完之后,它的用地性质,甚至颜色、性质表达可能会发生变化,如果以前单单是位置调换,比如图则上居住在东,商业在西,我的单元规划把位置变化了,面积比例是一样的,这种情况大家好理解,我只是位置优化了。如果把每个居住用地里面的商业提取出来,图则原来是黄色,现在把它变成纯红色,行不行呢?做规划的人认为这是合理的,与其每个地方都配30%街铺,不如把这30%集中起来做一个大mall。原来规土委是不行的,后来经过我们长时间的技术沟通,才认为这是统筹思维的践行。比如原来是R+C,是黄颜色,改造完之后,我把C抽取出一部分,集中在一起,剩下的可能变成纯R,可能变成纯C,因为R+C的C可能在30%-59%之间,我把部分C抽取出来之后,剩下的大地块C还在30%以上,还是R+C,但红颜色可以集中在一起做一栋办公楼。


    

左图是老图则,图则中明确这些地块远期为了落实学校可以变成居住,除了这一小块M1升级成M0放到M0之外,其他的是居改居,这就是工改工+居改居的项目,那个时候还没有居住可以变成R+C这一条,所以每个居住里都要含30%配套商业,我们把这30%配套商业都往南放,集中在这两个地块,你会发现本来图则是R2,现在变成R+C,把北面地块中30%的C归集,归集完,变成两个大的商业综合体放在南面,这就是我们说的规划统筹作用,我们考虑了未来这个地区的活力,考虑了功能需求,考虑了市场运营和委托方未来的收益。

    

还有一个概念,这个怎么跟刚才不一样,没有一栋办公楼?大家有没有想过这个问题,R+C把C都放在一块,为什么没有办公或者公寓放在塔楼上面?因为这个规划批的时候就是居住里30%配套的C归集在一起,这30%配套C只有一种功能,叫商业,30%居住里含了30%配套,只能做商业,不可以做办公、公寓和酒店。所以你会发现,即便归集起来,也不会出现一栋写字楼,甚至公寓、酒店,它跟刚才那个项目不一样。刚才那个项目是因为图则是R+C,不是R里含30%的C,+C就包含了商业、办公、酒店和公寓,所以归集在一起就会出现一栋办公楼,哪些做商业,哪些做办公甚至酒店、公寓,可以自己定。

    

现在的R可以直接按照《深标》的鼓励用地功能变成R+C,也就是说哪怕图则是纯居住,你也可以把C归集在一起做。同样的道理,M0里30%的C或者M0里30%R3能不能归集?都可以。

    

还有另外一种情况,更新方向为工业的,符合《深标》适建用途比例要求的工业配套用房,基于规划统筹需要,可集中布置于单个地块。右图就视为符合图则,不需要改变图则的强制性规定。把你的需求告诉设计人员,设计人员,包括建筑、产品、运营、规划在一起,会给你很多惊喜,而不是你简单判断这个图则。

    

但是有一个要求,归集在一起的R3相关管理规定不能变,比如单个地块配套30%宿舍,一般情况下限定转让、限定年期,跟工业用地是一样的,工业用地适用于什么样的转让和年期,30年、50年或整体转让,或者一半整体转让,或者不得分割销售等等,你把它归集在一起,变成整个地块的R3,这个条件不能发生变化。但是有的项目,比如政府独立出让的一块R3用地,或者图则本身就是一块宿舍用地,你把它进行改造,还是宿舍,它的土地不是新兴产业用地,对于纯宿舍用地,土地年期和限制转让的政策,跟工业用地里配套的宿舍又不一样。所以只看图的颜色是区分不了的,还要看土地出让合同,看设计要点、各种监管协议。看漏了任何一个点,可能会导致你掉入坑里,所以需要各种专业的人把它综合在一起。

    

规定建筑面积,或者说叫容积,这个概念很容易弄混,原来是不分的,因为原来有一个专有名词叫“计容积率建筑面积”,计容面积在后期方案报建会出现,它是正负零以上的面积才叫计容面积,不管地下是什么都不计。我们为了跟这个概念区别,现在叫做“规划容积”,如果你说“这个项目规划容积是多少?”说明你很专业。

    

规划容积本质上来讲就是建筑面积,实际上是扣除地下配套的面积,地下有停车库、设备用房、民房设施和公共通道,扣除这四项以外的地下面积,外加上正负零以上的建筑面积,所有面积之和叫做规定容积。这跟以前的做法不一样,以前我们批的容积率是可变的,假设这个项目批给你6.0容积率,结果你拿出来0.5地面以上放到地下,做了地下商业,你会发现表里的数字变成5.5了,计容建筑面积少了5000平,很奇怪。所以我们现在的做法是用规划容积率,跟建筑区别开,它在本质上反映的是这个地块上可供开发、可供发挥主导功能的建筑面积和这个地块的开发建设用地面积的比例,而不是用区位来区分,是用用途区分,而且这个东西跟地价有直接关系,因为地下做商业也是要收地价的。

    

地下商业不是必然出现的,我们做规划的时候,经常想不清楚,批给你3万商业,是不是要放5000在地下?比如华强北,政府编了上层次规划,必须有地下商业街,那么你就必须在地下放一部分。如果没有明确,我就在商业、办公和酒店写5万,以后做具体市场调研、项目策划、运营方案、财务分析之后,我说我要拿5000出来做,在报建方案里可以写,不用做专规修改,直接做方案就可以了,我们最近陆续跟政府部门宣讲政策时,建管也提出这种情况要不要走专规修改程序,我们说不需要。

    

这是位于松岗的项目,原来的表格是这样的,容积率10.2,计容积率总建筑面积294670,地下商业面积18000,地下公共充电站面积700。按照现在应该怎么表达呢?首先18000和700一定要拿到上面,加上294670,合计在一起。我是规划容积率,不是容积率,容积率一下就上去了,你会发现很刺激。过各种专家评审会的时候,建筑专家认为正负零以上叫计容或容积率,你必须要跟他讲清楚,否则他听不清楚。


所有更新单元均应进行增加了一系列基础研究,比如建筑物理环境,原来是5万平米或10万平米以上占地才要做,而且是所有的都要做,而且不能只做单元内,应以更新单元所处街坊(周边次干道及以上层级道路围合而成的片区)为单位。你会发现你做完的方案,拿去做物理环境,有很多都过不了。


    

这个项目上过两次建环委,这边是交通干道,原来密密麻麻布了一堆,现在我把住宅按照平行于这条交通干道布,结果发现物理环境过不了,我站在白天,白天和晚上测分贝数,57.7、52.8。国家住宅设计规范,1类是55、45,都超了,还有三天就上建环委了,怎么办?这个项目已经没有办法改布局了,只能让开发商出钱,在这条路旁边加隔音障,退出很多绿地,用植被削减噪音,改户型,把非生活化空间往西侧路边布,承诺用什么玻璃、用什么建筑材料。这是一个很小的例子,大家不要以为规划做完了,形态没问题,配套没问题,公共利益没问题,容积率按照政府规定做的,就一定能过会,千万不要有这个观念,任何一点都可能导致方案的大崩溃,而且不要认为我的方案定下来,交通去做吧,建筑物理环境你去做吧,它可能对你的方案提出很刚性的要求,你必须改方案。这就要求规划阶段不同团队要配合好,同步工作,免得所有工作推进完,最后卡在一点上。

    

海绵城市,现在要求所有更新单元规划必须做海绵城市相关专题研究,最后反映在指标表里的,一是年径流系数,一是透水率。上层次海绵城市规划指标是有下限的,你在场地里布置的各种蓝色设施、绿色设施、灰色设施加在一起要能达到这个值,达到值的方法有很多,你说我多做一些透水铺装行不行?多做一些下凹渗滤地行不行?这当然是最好的,如果实在做不了,我做蓝色吸水屋顶,这也可以,数字好凑,但我们对设计提了要求,比如应结合各种系统、目标体系,结合总平面布局主要的海绵城市设施。海绵最主要是结合场地设计、竖向设计和景观环境设计,不只是布一些砖、瓦。比如结合一条河或者自己内部的坡向,做了绿地和生态的东西,和方案布局一定是息息相关的。再比如刚才这个项目,北面是山,北高南低,这个项目中海绵怎么组织?原来是在这里做了一个大的地下蓄水池,地下蓄水池慢慢把雨水渗到地下,当时第一次上建环委,我觉得已经有了海绵的意识,但是没有过,一是水质很差,二是成本会很高,没有体现海绵本身的生态价值导向。改完之后,把最东南角的楼拔掉了,这里变成一个大的汇水场地,我不做地下蓄水池,我做的是地面雨水花园和下凹渗滤地,暴雨期可以蓄水,暴雨期结束人可以进入。


所有更新单元均应进行《生态修复专项研究》,首先你要评估基地内的生态资源和生态品质,结合方案来布置。生态修复不同于海绵,不同于物理环境,也不同于土壤检测,它是一个技术研究的过程,并不直接导向规划刚性控制要求,比如它不直接导出控水率、地表径流系数,它是辅助于你做方案,做其他专题的技术研判。这里面除了海绵城市专项中的衔接,还有城市设计中的景观设计、空间布局、规划功能中用地性质布局的变化,都会汇总在这个专题里面。


    

还有一点要辨析一下,土壤检测、环境风险防控,很多人把这两个专题混了,说生态修复是不是土壤检测?不是的,首先出处不同,土壤检测出现在《城市更新若干问题处理意见(二)》,它规定凡是工改项目,污染型的,包括市政设施,必须要做调查评估报告、风险管控方案、治理修复方案,而且要到相关部门备案,这跟规划没有任何关系,是前置的。再告诉大家一遍,这个东西有点像你去做拆迁谈判、意愿征集或其他东西,它不出现在编制技术规定内,因为它不是规划编制的事情,它是宗地改良的事情,在深圳叫这个名字,在德国等厂矿、钢铁区,上海老厂搬迁都叫宗地改造,首先要花一大笔钱对土壤进行改良,只不过深圳都是建成区,而且都是连片建成区内,土壤严重污染的概率比较低。而且这个是前置的,要求在计划之前,如果计划批了,就是在规划之前,如果规划批了,就是在实施主体确认之前。


    


增加基础研究

    

划定保护范围,划定建设控制地带,深圳在文化保护、文物保护方面做得很好,分级,文物保护单位和文物保护单位保护范围和建设控制地带、未定级不可移动文物的,应落实文物行政部门相关要求涉及紫线的,按照城市紫线控制相关内容落实。涉及古树名木,按照古树名木行政主管部门关于古树名木特别保护相关要求。涉及已经市政府公布的历史建筑、历史风貌区的,应衔接并落实相应历史建筑、历史风貌区保护规划相关要求。



五、强化城市设计


强化规划决策,考虑周边人的诉求,以前我们更多的是考虑场地内人的诉求,非常尊重,但周边人的利益诉求考虑过没有?大家都是利益相关人,都是城市公共产品的使用者。所以要调查场地标高等事项,收集意愿。我们现在正在做一个项目,需要很多人调研,我们跟高校一起,不同时间段到周边发放问卷,包括年龄范围、需求、交通出行方式,包括到周边的点、场所使用度评价、公共空间、室内室外型,最后会形成一系列结论,形成数据化分析图,这就是设计决策越来越科学了,观察周边的人现在已经变成必选动作。


建筑废弃物,你要拆多少,建筑单位会直接算出来。此外还有土石方平衡,在深圳,土石方是不可能平衡的,前两天一个项目过建环委,就地能消化的土石方只有5%,95%要外运,最后我告诉他我要产生多少土石方量,自己能消化多少,还有多少万方要运出去,通过什么方式运到什么地方,那边有没有填埋场、再利用场,有没有联系好,它变成一项事务性工作,要去汇报。每年批了几百个项目,汇总会发现通过城市更新产生多少土石方,深圳能消化多少,有多少要靠外运。


    

还有其他的城市设计要求,包括空间组织、建筑形态控制。我们一直说建筑做一个概念方案,好过建环委,其实现在还真不是要求,现在明确要求你必须要控制建筑平面组合、平面布局、退线、层数控制、覆盖率等,如果没有建筑设计单位是做不了单元规划的。

    

还有景观环境设计、公共空间与慢行系统,鼓励住宅街区化设计,用地功能可混合使用,商业、办公、居住、公共服务功能混合,通过设计细节加以体现。

    

增设城市道路进行路网加密,当地块条件受限时,可设置为公共车行通道。如果你要加密路网,又没有地了,土地移交率过高才能设公共车行通道。公共车行通道的宽度不低于7米,同时也不高于城市支路,城市支路最高24米。同时它的退线可以不规定,理论来讲,在满足各种规范的情况下,可以留退线,同时公共车行通道是计容的,算入开发建设用地,也可以给你容积率,但是当你在移交土地的时候要把地面部分交给政府,其实你的开发量不受损。

    

城市设计重点地区仿真,大家可以看条文,什么叫重点地区?如何做仿真?小于3公顷的,必须要进行室内外空间转换的设计,灰空间、门厅、入口、内部流线、内部布局和外部的场地关系都要进行很详细的设计。要求下阶段建筑方案设计应当编制城市设计衔接专篇,这句话的意思就是说以后你的城市设计方案,也就是专规里面所谓的意向方案,以后做报建的时候一定要再开一个会,你当年请了哪些专家,请了哪些院编你的城市设计方案,你现在请建筑院来做实施方案,实施方案可以不同,但必须优化。很多时候我们说先定个指标,定基本的周边设计条件,未来实施的时候,从产品价值的角度,比如本来两栋楼是高的,我把它变成低的,把造价降下来,但是地面占多了,这种情况下肯定过不了会。

    

什么叫城市设计重点地区?比如福田中心区、香蜜湖、前海、后海、深圳湾超级总部、深南大道、滨海大道沿线,空港新城、留仙洞、宝安中心区、大运新城、深圳北站周边、光明凤凰城、坪山中心区。这是蛇口渔人码头项目,在规土委信息中心仿真系统从不同角度,甚至可以导出一段动画来,你所选取的视角,好的一面能看到,差的一面也能看到,至少保证你的方案是全景化视野。


    

城市设计案例,我拿的都是上过两次建环委的,左边是第一次,右边是第二次。比如一条废弃的铁路,我们原来没太考虑,他觉得这是工业遗产、工业价值,要求你做铁路遗址的考虑,因为这条铁路是高架的,很窄的一条线,我们把它拓宽了,模仿高线公园的做法,把老火车停留在里面,内部做成中空的。

    

原来的容积率布得很密,用不同尺度,你会发现图例关系,批完之后就动不了了,这是柏涛跟我们一起合作的,他的建筑就那两种,不是第一次上会的,就是第二次上会的,你会去比较,做更新规划一定是穷尽所有的可能性给领导看,保证你的选择是最优的,因为如果你不这么做,领导总会认为有更优,你的方案永远没有尽头,你必须穷尽可能性,告诉他我能做的已经做到最好了。


    

衔接行政审批

   

 我们跟更新局衔接时,他们很在意这个事情,我向上要衔接法定图则,法定图则分了刚性控制要素,刚性控制要素是出现在图表和文本中的。更新单元既然视同图则,那么什么才是刚性的?这跟后面的审批操作规则有直接关系,你改了哪些,需要重新上建环委,我们约定了八条,改了这八条就是改了刚性要求。比如:1、单元主导功能。即功能排序必须要落实计划,不能把主导功能的顺序发生变化。2、除产权移交政府的公配设施面积以外的单元总建筑面积。规划容积是可变的,比如这一版规划调了上一版单元规划,把开发量增加了,如果你增加的都是公共利益的东西,不视为修改单元规划的强制性规定,可以不上图则委。很多时候政府要求增配保障房,增配公共设施,导致地块容积率上去了,但是这种不用怕,程序很简单。3、住宅及商务公寓建筑面积。总面积没有变,但我把一部分改成办公和公寓,把这个比例往上调不行,往下调不用上会。4、道路系统、控制宽度。这里并没有写线位,保证道路结构、道路面积路网密度不变,道路往这边偏一点、往那边偏一点是可以的。5、公共绿地用地规模和布局。6、公共配套设施规模及重要公共配套的类型、布局。也就是说公配的总规模不可以减少,但有些位置可以调换,比如垃圾转运站从这个地块调到那个地块,研究合理,可以不上会,但是如果你把重要设施,比如一所学校或者一所医院的出入口对周边的影响可能很重要,你把它的位置移了,对周边的影响就会改变。7、文物和历史文化的。8、城市设计重点地区。

    

什么叫主导功能?这里面有一个概念,我们现在所讲的单元主导功能不变,指的是单元建筑面积的排序,我们锁定的是建筑面积,不是地块面积,比如说一个单元,红色大一点还是黄色大一点,这不重要,但我保证红色比黄色的建筑面积多就行了,所以你会发现我把地块的容积率调一调,地块色块大小比例就变了,这个我们视为符合单元控制需求。


    

未来你会听到计划申报指引和计划审查规定,如何定计划?它是根据法定图则定计划,现在的新图则是规定混合功能,这个单元内主导功能是什么,建筑面积总量、居住面积上限等等,但不规定地块颜色,我们现在面对着大量的老图则,你会发现它有一个一个色块,很可能有一种情况,根据图则,我们定计划的时候发现黄色比红色略大一点,计划部门定计划时发现打眼看上去,可能是“居住、商业功能”,因为它是根据用地面积、色块大小来定的,计划就这么定了。但我在做规划的时候发现居住多,商业少,实际上严格还原图则的用地,你会发现哪怕商业用地小一点,但它的量按照《深标》和容积率管理规定更高,严格按照图则用地来布局单元规划,核算建筑规模,一定是商业在前,居住在后,就会有变换的过程在里面。所以你的用地根本不可能落实图则色块比例,这就是为什么计划和规划需要衔接,要看各区更新局如何衔接。

    

结合强区放权后的审查特点调整各阶段成果形式。前期一直到建环委的时候都有基础文件、管理文件、文本和附图,最后到规划批准阶段,最终成果归档时,不再有文本和附图,文本和附图直接合并成批复。大家去规土委申请过批复都知道,前面两页纸文字,后面核定了四、五张图,这就是批复,以后不再有文本、附图,而是直接用批复归档。如果文本里面写了很多很细的东西,批复中没写怎么办?以后做用地方案图、合法设计要点,到底是以文本为主,还是以批复为主?以后就不存在这个问题了,以批复为准。


    

涉及文物保护的,也要有相应资质,要由文物保护设计勘察设计丙级及以上资质的单位参与规划编制,我们国家有文物局,有规划局,有紫线不一定有文物,有文物通常一定有紫线,如果文物是构筑物可能就不会有了。

    

规划单位应对其编制的更新单元规划负技术责任,并对气质量和准确性负责。我今天最大的目的就是给大家强调这句话,如果你要按照你的意图去做,请不要署规划院的名字也不要盖规划院的章。

    

如果有外部移交用地,就会有拆除范围内用地面积和拆除范围外五类用地的统计。


细化利益平衡的内容

    

单元内如果有分期或者分项目,各期或各项目要具备独立实施的可能性,不能把“肉”吃掉,只剩下“骨头”。说白了,就是单独编财务测算方案,而且每一期的利润率、收益率要接近,首期是可以高一点,因为需要良性的财务滚动,但不能差距太大,而且还规定每一期公共设施先行,现在公共利益占比太大,你不可能在首期把公共利益都建了,所以原则上还是要看规划合理性,比如说重要的设施、紧急的设施,跟首期交通配套息息相关的设施要先建。另外规定了一个比例,后面分期的公共利益一定要低于前面,如果分两期,第一期一定要高于第二期,如果分三期,第一期和第二期的平均比例一定要大于第三期。举个例子,前面两期不可能把这条路全拆掉,因为拆迁谈判和宗地完整性的运用,中间这条路伸入二期和三期,你没有办法拆,除非你在首期都拆了,只是分期建设而已,那样就没有分期的意义了。所以他承认你在东边可以通过自己的场地退线做一条临时性通道,解决过渡问题,未来把道路拆掉,交通会形成完整的循环,这种是可以的,但你一定要保证二期能实施。

    

零星用地面积之和不超过拆除范围用地面积的10%且不超过3000平米。这次我们跟用地打交道最多的就是跨街建筑物公共架空连廊,很多时候你会发现商业综合体之间会架一条专有连廊,商业一关门,这条连廊也随之关掉。华润万象城一二期之间是有经营面积的,一定要把这些面积计入相邻地块,两个红色道路之间跨道路会有一块,而且这一块投影面积不计入土地移交,也就是说如果你要做跨街建筑物,就会发现还要多贡献土地,如果你未来要修改跨街位置,会发现出让给你的建设用地或者移交给政府的建设用地就变了,你还得改用地,在别的地方抠。所以如果你要做跨街建筑物或专有连廊,要么你把方案想得很细致,要么你就要有勇气做专规调整。

    

由于时间关系,我就讲到这里。谢谢大家!



现场交流:   


【提问】:王主任,你好!想请教您一个问题,您刚才说到我们是以计划为依据,以法定图则为基础的,那么做总量测算时是不是以法定图则来进行测算?当最终指标符合更新计划,我可以调整法定图则的用地功能,而不需要重新做指标测算?

 

【王嘉】:这个问题很有代表性,大家有没有仔细看过计划的程序?计划要确定,公示,公告,最后的批准是市政府批,计划批准视同于对图则的修改,我们以前有过这种情况,计划阶段研判完发现确实要对图则进行调整,怎么办?计划主导功能,把它调掉。比如原来是纯居住,能不能加一点商业?从程序来讲,只要这个计划报市政府先批了,也就视同图则要跟着计划走,你可以按照计划来,当计划和图则主导功能相冲突时,你可以按照计划来,因为计划的法律效力已经覆盖到图则了。

    

现在规土委已经把程序规范了,原来规土委自己批计划、自己编图则时,可以走内部流程,比如几个处室以业务会的形式商量、修改,然后再审批。但是强区放权之后就不同了,如果你在计划研判时发现主导功能和图则不符,要先行调整图则,然后再依据图则的主导功能调计划。现在的计划不存在计划直接改图则的主导功能,一定是图则先改,我们再依据图则定计划。


【提问】:王主任,您刚刚说到在单元规划编制阶段方案要八九不离十,但我们的项目原来北拓任务时规划归规划,方案归方案,现在我们的规划已经过了,但出现了问题,当时没有经过市场调研和相关策划,就敲定了每个地块的地下商业面积,我们跟更新部门也沟通过,他们说局部微调可以,但幅度范围是10%左右。像我们这种情况有什么补救办法?

  

【王嘉】:首先,这种情况是普遍现象,这就要求你在前期规划阶段策划团队、市场运营团队、盈利模式、财务要同时做,尽量贴近于未来的建设和实施。从工作组织方式来讲,大公司往往有自己的房地产开发团队、运营团队,或者外请很强的机构,外请规划团队跟自己的设计团队同步工作,这种情况下问题不大,因为已经很成熟了。如果自己是土地方,没有物业运营经验,最好找到一家总包方,他能帮你整合技术团队。比如我们中心有建筑团队,很多客户直接把建筑委托给我们,我们连规划带建筑,策划和运营往往我们也会帮你找,一起统筹,你需要更多市场机构提供专业化服务,这是第一点给大家提个醒。

   

 第二,如果已经造成了这个问题,怎么补救?要看问题的阶段,我昨天晚上跟一个服务过的客户谈,他是个大国企,要调在两个地块之间重新调地下商业,但不利是地价已经缴了,地价缴了之后,你把地下商业6000从一个地块调到另外一个地块,会发现另外一个地块多了6000地下商业,就要多缴这6000,而原来缴过的他不会还给你。10%能调的幅度是在建管的幅度,如果调整幅度在10%以内,建管直接调,不涉及规划处置程序。首先我告诉你一定可以调,不存在10%,你把地下商业从这个地块全部调到那个地块都可以,因为地下商业的面积,除非像华强北这种有布局性的,否则没有问题,只要总规模类型不变,都是区政府开领导小组会议就行了,做简单的单元规划修改,但你要对修改所涉及的方方面面进行论证,比如调整之后,交通荷载公布会有影响,出入口会有影响,地库会有影响,业态布局、人流流线会有影响,你会对这些影响进行专题论证,重新上会,其实很快,不需要再更新局内部进行这个事情。

 

【提问】:这个调整是签土地合同之前完成吗?

  

【王嘉】:签土地合同之后也可以,我们还是用“修改”这个词,因为不涉及调整。

   

【提问】:我们也涉及到跨街建筑的问题,方案还没有考虑清楚的情况下,我们已经设置了跨街建筑。

    

【王嘉】:那就一定会涉及到调整。

    

【提问】:我们问过他们,说是不能做大的调整。

 

【王嘉】:错了,你的位置可以调一调,甚至从这儿挪到那儿,但前提是你必须保证用地面积,即出让给你的开发建设用地面积不变,你要知道,跨街建筑物的投影是算出让给你的用地面积的,因为不计土地移交。如果跨街建筑物只是竖向移动,位置一平米都不动,这种叫做修改,在区政府修改就可以了。如果稍微斜一斜,一换位置,地块线变了,出让给你的用地面积就会多或者少一点点,少还行,如果多一点就很麻烦,建议如果你们要调的话,就要把图画得很准确,尽量不变。

   

【提问】:根据《深标》第四章密度分区指引,地块跟道路对容积率有个修正系数,我想请教一个问题,刚才您说混合用地使用功能的情况下,我们做了图斑分块,站在开发商角度肯定想争取更多的量,但图斑分块会造成地块规模未达到衰减系数阈值,以及周边道路系数的提高。是先计算体量再分图斑,还是先分图斑再计算体量?

    

【王嘉】:我今天不应该讲容积率测算,因为规土委才是最权威的机构,他们正在面密度分区和容积率审查规定征求意见稿,他们会有权威发布。真正在操作过程中你会发现有几个原则是不能变的,比如居住和商业,首先根据新的容积率审查规定,不管你怎么设定比例,测算过程中统一按照四六或者六四,不管实际比例定的是多少,他会给你定一个数字,所以不存在混合的比例不同,导致C再多一点,是不是总量可以高一点,哪怕C再多,C占90%,R占10%,测算过程中只能按照六四,C占六,R占四,按照一个假设来测算,但你布局时可以把C集中到一起。

    

所谓地块规模修正,各算各的,这个地块如果是混合的话,比如居住是2万,不核减,你这个地块是2万,算居住部分不核减,但这个地方同时有商业,商业是6000-8000或1万,那么商业多出的这1万就核减了,可能逼着你必须在中间开一条路。

    

关于色块,理论来讲,你要先做一张用地图,以这张用地图为目标来算,算完之后把用地功能实现优化,优化之后往往不回量的,比如R+C,都按照四六算,你先把用地做了腾挪,变成纯红色,C一下子就变得很高。因为用地重新布局导致开发量有变化,规土委目前没有细则,所以还要听规土委的权威解释才行。


    


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