菏泽、广州、珠海连续三城楼市政策松动，深圳会不会跟进？如何跟进？
调控之下，房企开工积极性会否大受影响，因此导致明年供应大减，市场供不应求？
“因城施政的前提是市场和价格的稳定，未来两年调控都不会退出市场，短期行政调控政策和长效机制相结合将成为常态。”12月22日下午，深圳市房地产研究中心主任王锋，在“首届百强房企法务总论坛”演讲中做上述表示，但是他也认为，深圳不排除会结合实际情况，提高豪宅税门槛，给刚需购房减压。同时，他以数据力证，无论是2018年的新开工面积还是存量房的去化周期，都显示2019年深圳供应不会出现大幅下降。
深圳明年供需平衡
此前坊间一直有来年楼市供给不足的担忧，王锋在论坛上，用数据说明，无论是放在国内大的环境来看，还是深圳，2019年的供应都不会出现下滑，甚至略有上升，而且开发投资占固定资产投资比重略有提高。
数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资9.93万亿元，同比增长9.7%。从趋势图中看，今年房地产开发投资完成额累计同比增长率保持在10%左右，近4个月房地产开发投资完成额累计同比增长率略有下滑，但是今年增幅仍略高于去年增幅。
从新开工面积来看，从2018年1月开始，累计增幅一直在向上，王锋表示：“即使我们目前处于房地产市场的严控时期，实施历史上最严格的管控措施，但是我们看到房地产仍然持续的增长，特别是在新开工方面，还在持续增长，这个恰恰说明，中国的房地产市场前景还是可行。”他分析，严格调控下中，市场上投资需求被打压以后，但结果是发展商开工仍是积极的，“通过数字客观看待问题”。
深圳的开发形式更优于全国平均水平，增长率达到20%，住宅增长将近30%。数据显示，2018年1-10月，深圳房地产开发投资2124.03亿元，同比增长20.4%，其中住宅开发投资1043.91亿，同比增加28.2%，新开工面积同比增幅68.1%。
2018年8月是今年供需最紧张的月份，随着后续9-11月新房批售的大幅增加，截至11月份底，深圳库存可售面积361万平方米，库存消化周期回升至14.9月。
两年内调控政策不会放松
备受关注的中央经济工作会议于12月19日至12月21日在京召开。会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
王锋强调，因城施策的核心目标是房住不炒。对于近期陆续有城市放松调控政策，如菏泽取消限售，广州对公寓松绑，珠海购房门槛降低等现象，王锋认为这是正常的事情，一些库存较大的三四线城市本身房子就难卖，如果还要对它进行限制是完全没有必要的。在这种情况下政策的力度可以结合实际情况放松调控，但放松的条件是不能引起新一轮的投机炒作。因城施策的大前提是房住不炒，尽管中央经济工作会议提到夯实城市政府主体责任，但它仍然不能违背房住不炒的目标。
在他看来，长效机制需要长时间形成，短期内房地产仍然要靠行政政策进行调控，结合长期的金融税收手段逐步过渡，推进房地产长效机制。“等到长期的金融税收制度能发挥引导房地产市场健康发展的时候，短期的行政手段如‘五限’可以逐渐退出市场。”王锋补充道，在长效机制形成之前，短期内的调控政策是不会放松的，特别是2019年和2020年。
房地产长效机制建设的另外一个主要内容是加强投资引导促进实体经济发展。近两年来房地产对宏观经济的帮助特别大，但是这并不是可持续的，一个国家的发展不能靠房地产。中国提出“中国制造2025计划”，主要是因为它可以把中国的新消费新动能带起来，这恰恰是今后中国振兴实体经济的抓手。政府提出不要再搞房地产，把资金引导到促进中国新增长点方面，这是今后中国作为强国能跟发达国家竞争的点。
深圳将上调豪宅线
6月5日，深圳“二次”房改落地，未来深圳的住房结构比例为：商品房占40%，政策性住房占40%，公租房占20%。王锋认为，深圳需要多渠道加大住房供给，推动城市总体规划调整，提高住房用地出让比例，加大城市更新和棚户区改造力度。然而，对于深圳这样一座土地极度稀缺的城市，深圳没有教育也没有发展的土地，所以未来推进深圳跟周边城市一体化便是大势所趋。接下来政府将加快“深莞惠试验区”开发建设，并实施房地产市场一体化调控。
在加大住房供给渠道之外，深圳仍然需要直面租金问题。王锋表示，租赁房源增加后，需要解决的问题是控制它不要过快上涨。“租房是真正的刚需，接下来的重点是怎么让租赁企业壮大发展，让租金稳定发展。”
在论坛现场，王锋透露，除了照顾租房的刚需，接下来深圳政府也照顾购房刚需。2015年，深圳普通住房标准出台，规定南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅，需要按照豪宅的标准交税。随着深圳房价的上涨，豪宅线早已不符合现状。他表示，“深圳下一步调整是要考虑对真正的刚需，要通过确定普通房的标准，给老百姓事实上的减税，让老百姓真正地能够减轻购房成本。”
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