普通人如何买笋盘？

远见城市命脉，践行深圳价值

上周发了一套XX花园低于市场价100万的房源，108平520万，当天在房产圈发酵，并且在QGQM购房群里讨论得热火朝天，一群不明真相的群众开始讨论为何这套房会低于市场价这么多？

今天就借这个机会，就给大家普及一下这一小众的投资市场，为你打开债务房的一扇门，也让大家明白便宜总归有便宜的理由。

说起债务房（查封房），在不同人群中态度可谓是两极分化，普通经纪人或刚需客一听说是查封房就像老鼠遇见猫一样，立马退避三舍，而对于行家或投资客则是两眼发光，因为嗅到了利润的气息。不同人群对待同一件事的态度分化，也导致了此类市场必然属于小众需求。

那么对于我们普通人是否可以买到这类便宜的房子呢，答案是肯定的，这也是尚舒房的专业价值所在，今天我们就简单说说关于债务房的故事。

关于债务房，大致有三种成熟的交易形式：

1.单套查封房交易

2.银行不良资产包整体交易

3.法拍房

查封房是债务房的基本状态，一般先通过民间渠道去消化。但如果业主不接受短时间内大幅降价出售，或者坚信司法拍卖的价格比二手房市场卖的高，则会走向债务房的终极形式，就是官方渠道的法院拍卖房。

介于单套解封交易和法院拍卖之间的，比如公司破产有一批抵押物需要集中要处理的，或者银行有一批好拍卖的住宅和一批不好拍卖的商铺、写字楼，为了省事和快速回笼资金，可以把这些资产整体打包出售给资管公司，由资管公司先出一大笔钱把债权买过来，再自行解单处理。不良资产包通常是专业资管公司的行为，由律师介入，离普通人较远，不是我们今天讨论的重点。

我们主要介绍一下普通人都能接触的另两个渠道，也是目前尚舒房能够覆盖的业务范围：一、债务房；二、法拍房。

单套查封的债务房其实市面上非常常见。房屋产权人在无力偿还欠债时会导致房产被查封，此类房产通常不会在市面上常见的中介机构消化，前几年楼市向好的时候，这些房子都被债主或者了解一手信息的人士买了，然后转手一卖就有不菲收益。

现在业内普遍认为未来房价上涨预期较弱，再加之房产三年限售，三价合一后交易成本上涨，在一定程度上降低了投资客的入市意愿，所以普通买家才有机会接触到这类小众物业。

通常债务房的产权人都是多头负债，常见的情况通常都是银行债务占大头，剩余的则是民间借款，由于深圳不存在二次抵押，银行是第一抵押权人，也就意味着银行是第一优先偿债人。当产权人丧失还款能力后，债权人为避免自身损失通过法院查封房产，不同债务人可以进行轮候查封。

所以作为普通人如果自己去交易这种业内人士称为“药单”的物业，隐性成本很高，因为交易流程、银行贷款、担保赎楼政策与普通房产差异较大，因此操单人不但需要具备专业的房产交易知识、更需要对金融产品的理解以及对流程风险、交易成本的把控。

绝大多数普通经纪人由于综合能力不足，所以对债务房一般做法都是避而远之。尚舒房之所以敢推这类房产，一是因为团队的专业能力可以帮助客户把控好交易环节的各类风险，二是因为希望在目前高企的房价下能给普通刚需客带来多一份选择。

这类物业交易交易方式正常来说是由大债主或非标赎楼公司作为卖方代表牵头（业主在一定程度上已经丧失了定价权），他们会去调查业主的欠债情况，大概卖多少钱能平衡各方债务关系，跟债主们一个个都签好和解协议才能进行二手房交易。

而买家这边则由专业诚信的经纪人，走二手房交易流程，全程资金监管，只有当买卖双方在国土局登记中心过完户才把钱转给卖家。如果交易过程中卖家有任何原因导致交易中止，买家的本金确保没有任何损失同时保持继续追诉卖方违约的责任。

那是不是所有的债务房都值得买呢？

答案当然是否定的，尚舒房筛选出的债务房都是自己对接的一手资源，包括银行渠道、担保公司出来的第一手信息，并且对产权人、债务方都有了充分的了解后才推送。因此外面的中介即使是知道了是哪一套房源，也拿不到我们的价格，最近推过几套查封房，包括雅福居、城市印象、彩田村、中南花园和深圳湾某豪宅等等都是这种情况。

因为卖的急，业主签约的价格比市场价低了100-200万不等，尚舒房成交了其中三套房，一套已经入住，一套已经过完户，剩下一套在协商最后一些细节。

综上，那么聪明的你是愿意买一套低于市场价100W的房源，给2%的佣金呢，还是宁愿找普通中介代办只支付0.5%的佣金但在房价上却没有任何让步？想必在你心中已经有了明确的选择。

一般带有独家笋盘标记的房源会在一周时间内消化掉！所以看到有独家笋盘标记的房源大家一定要睁大眼睛第一时间联系我们哦！

最后啰嗦一句，查封房的交易流程相对较长，虽然行业潜规则一般在过户前收取佣金，但为保证客户的资金安全，在新的房产证没有取到之前我们不收取任何一分收益。这也是因为我们珍惜自己多年积累下来的来之不易的口碑，在帮助客户买到笋盘的前提下，更会尽心尽责规避客户在交易过程中可能产生的每一个风险点，不辜负每一个客户的信任。

以上是查封房的民间处理方式，接下来我们将说说私底下谈不拢的结果——司法拍卖，且听下次分解。

尙舒房

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