3.15，周争锋律师答网友十二问

3.15，周争锋律师答网友十二问

      一、我拍了一套深圳法拍房，法院说没有租赁合同，拍卖之前也没有公布租赁合同。这套房子是原业主买来给公司高管住的，请问我怎么可以赶走这名高管？

      答：若该租赁合同签订在抵押或查封之后的，不能用买卖不破租赁的规则对抗竞买人。法院在拍卖公告中没有提及有租赁关系的，应是法院在粘贴拍卖公告通知时，承租人放弃主张权利，因此该租赁关系很有可能是虚假的租赁关系或建立在抵押或查封之后，不能对抗竞买人。此时，首先是协商解决，协商不能可以诉讼处理，提起物权保护诉讼请求租客搬离并支付占有使用费。

      二、深圳法拍房的大概流程是怎样的，容易在哪个环节出现问题？

      答：2016年以后法院推行网上拍卖，在淘宝或京东上注册账号，交付拍卖公告要求的保证金，就可以竞买了，需要注意的事项在拍卖公告里面有明确的提示。容易出问题的主要有：1.竞买人的购房资格问题。虽然有些地方不要求法拍房的竞买人需要有购房资格，但是竞买前应看清楚拍卖公告里面的竞买须知及房产所在地登记机关的要求。2.购房款贷款问题。购房款需要在竞买成功后很短的时间内支付给执行法院，虽然很多拍卖公告里面提示可以贷款，但是具体的贷款流程没有明确告知，各地执行的贷款政策也不一样，竞买前应落实清楚贷款的详细规定，看自己是不是符合贷款的政策要求。3.税费问题。拍卖公告里面看清楚是竞买人承担还由被执行人承担。另外，法拍房的税收政策，各地执行的都不一样，特别是面对继承、赠与或近亲属之间低价过户后的房产，各地税收政策严重不统一，有些要求补交前面的税款，有些要求竞买人按照竞买价的20%缴纳个人所得税。目前，深圳市统一执行的竞买价3%的个人所得税。4.腾房问题。在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖的，竞买前应核实清楚里面居住的人和房子产权人的关系，避免发生腾房纠纷。

      三、买了被法院查封的房子，我应该怎么办？谢谢！已经给了买家定金。

      答：买受人在签订合同前，应核实房产的抵押或查封情况，现在只要知道出卖人的不动产权证号，就可以在自己手机上核实。深圳市的房产可以在深圳市不动产登记中心的微信公众号上核实。如不小心买了查封房，首先，应核实定金的支付情况，若定金还在中介公司监管，马上通知中介公司停止转付定金。其次，发函通知出卖人尽快解除查封，继续履行合同。再次，出卖迟迟不能解除查封，则应考虑尽快查封房产，诉讼返还定金支付违约金。最后，发现定金已经支付出卖人，出卖人的外债太多，如选择诉讼违约金，可能连收回定金的机会都没有，前面的查封是金钱债务的，则此时应选择诉讼继续履行合同，争取做第一轮候查封人，查封后，只要解决了前面的查封问题，房产过户到自己名下没有问题，这个操作核心就是要求出卖人夫妻双方在合同上签字。

      四、两年前亲戚购买了恒大房产，房子已经办理了银行贷款并还款1-2年了，尚未收房且房产证未办理。买时有承诺收房前无条件退房，有签署协议但资料在恒大售房处，目前尚未收房，但想进行无条件退房，请问该如何操作？售房处表示协议他们需要找找，但好几天了一直没有反馈结果。

      答：恒大的无理由退房要求的条件比较苛刻，你的情况可能会要求你先还清银行的贷款，在贷款结清后才可以办理退房手续，这对买受人而言，意味着首先要借一大笔钱，先把贷款部分还给抵押权银行，然后在抵押权注销的情况下，再申请退房。这对买受人而言，资金压力很大，并且即便是你还了银行的贷款，符合恒大的要求，但是恒大什么时候给你办理退房还钱手续还是未知数。只能说恒大无理由退房，看上去很美。

      五、把退休老人迁户口过来深圳，用她的名额买房，银行说可以贷款14年，请问这会不会影响老人在原来地区的退休金领取？

      答：贷款买房和退休金领取是两个不相关的法律关系，相互没有影响。在深圳用老人的名额买房，需要子女做担保人。你实际上问的问题是，老人的户口迁移到深圳后，原户口所在地的退休金领取问题，这问题建议咨询下老人现在户籍所在地的退休金发放部门。我的理解是不影响。

      六、二手房交易中，遇到房东突然跳价，交了定金后反悔卖房应该如何维权。

      答：首先，积极协商，在协商的同时固定出卖人反悔违约的证据，可以通过短信微信电话录音等途径固定证据。其次，在协商时看涨价的幅度，如幅度很小，在房价暴涨的时候，可以同意对方的要求，双方签署补充协议进行履行，此后出卖人再次违约，违约金会很高。最后，协商不成，可以考虑诉讼继续履行合同，诉讼继续履行合同有一定的门槛，就是要一次性付款，并且对出卖人的签约主体有要求，共有人均要签字。诉讼继续履行有困难，可以诉讼返还定金支付违约金，法院根据双方合同的履行情况，酌情处理。

      七、如遇房东迟迟不过户，应该如何维权？

      答：房东不履行过户手续，买受人应发函催告对方。若确实是因本次肺炎疫情导致的，比如业主被确诊、被隔离、在湖北及武汉等疫情严重地区，或不在中国大陆境内，这都是不可抗力因素导致业主不能履行，此时业主是免责的。虽然大部分的合同没有约定，最迟过户时间，但是买受人的贷款承诺函有一定的时间限制，超过这个时间，双方的合同将无法履行，合同目的无法实现。若合同约定的有明确的过户时间，出卖人逾期的，买受人也可以在过户后，追究出卖人迟延履行的违约责任。

      八、我是罗湖区国际商品交易大厦的商户，我和我的合作伙伴刚刚出来创业。年前我刚刚装修好我们的店是做简餐轻食的。疫情期间我很理解减租不是义务，可是我们现在压力很大做餐饮的，二房东给我们减租七天，我想咨询一下我应该怎么和他们谈一下呢？压力好大。

      答：受肺炎疫情影响，从事商业经营目的租赁合同和居家户的租赁合同，受疫情影响的程度是不一样的，法律适用上也不一样。居家户的租赁，减租的可能性不大，但是这个商业目的性的租赁减租或者免租的可能性是非常大，因为这的确是肺炎疫情的影响，导致承租人的合同目的不能实现。建议双方再次进行协商而减免一个月到两个月租金或减半收取，如果实在协商不行的话，可以考虑迟延履行支付租金，也可以说延长租期解决。如果这个疫情影响比较大，自己确实没有办法支撑了，那就要提早和房东解除这个合同，尽最大可能地减少自己的损失，把房子交还给房东。

      九、我的房子合同上标注了交付日期，如果延期交交付，虽然说是疫情因素，但业主们能以合同为依据获得赔偿吗？

      答：在本次疫情事件构成不可抗力的情形下，开发商能否减轻或者免除自身的法律责任，应考察疫情对开发商逾期交房是否构成影响和影响的程度，具体分为两种：

     （1）如开发商在该疫情之前已经存在延期交房的情形，根据《合同法》等相关法律法规规定，开发商延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任，或者约定的交付期限在疫情防控期间但迟延交付与疫情防控并无实质关联性的，开发商不能够以此进行免责，仍应依合同约定或者法律规定承担违约责任。

     （2）商品房预售买卖合同及相关附件中通常会约定免责事由条款，若发生不可抗力的，出卖人无法按本合同规定的期限或要求履行的，不构成违约，即开发商迟延交付商品房确实系不可抗力导致，依照法律规定或合同约定无需向购房者承担违约责任。

      十、房屋租赁合同解除后，承租人的装修东西应该归谁所有？

      答：依据《租赁合同司法解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因疫情影响，出租人解除合同，先由双方协商处理，协商不能按照上面的规定处理。拆不走的装饰物，承租人不能要求出租人给与补偿。

      十一、我在中介看好一套二手房，并且和卖房签订了购房协议，事后发现卖方和中介隐瞒了房子的真实情况，该房是卖房人购买的二手房，没有更名，只是和原房主做了公证，我终止协议，算单方违约吗，现在中介扣留了我的定金和中介费，我该怎么办?

      答：《民法总则》第一百四十九条规定，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。如能证明是受出卖人和中介欺诈签订的买卖合同，可以申请撤销。另外你没有说清楚，你和出卖人的签约主体，在出卖人尚没有取得房产所有权的情况下，出卖方的签约主体很重要，不同的签约主体，有不同的法律适用。如出卖人依据原业主的公证委托书，以原业主的名义和签订的买卖合同，合同的双方是房产证的产权人和你，你应该和登记产权人协商如何处理。出卖人以自己的名义和你签订的买卖合同，则在房产尚没有过户到他名下前，你可以行使不按履行抗辩权，暂时不予履行。

      十二 、打算和女友出资各一半买房并一起还供，因为名额原因只能写她的名字，短时间还未考虑结婚办证，请问如何协议保障两个的人权益？

      答：如果是以结婚为目的购房，出问题以后，双方有明确的出资比例的，法院一般是按照双方的出资比例分配的。无法证明出资比例的，也可以认为是共有，一人一半分割。这要求双方事前，签订出资比例的协议。另外，出资的时候，要注明这个出资的目的就是购买某某房产，一定要保留转账凭据，证明用于购房子，不是借款也不是赠与，就是用来购某某套房子的购房款。

——广东华商律师事务所周争锋2020年3月15日