深圳城市更新规划审查规定调整，村改项目容积率审查放宽！

近日（4月17日），为进一步完善拆除重建类城市更新单元规划容积率审查工作，推动历史遗留城中村、旧屋村城市更新项目的实施，深圳市规划和自然资源局起草了规范性文件《关于〈深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定〉第八条补充规定的通知》（征求意见稿）（以下简称《通知》）。

该《通知》主要针对满足一定条件、现状容积率2.5以下的城中村、旧屋村项目可通过净拆建比进行容积的校核。也就是说，城中村、旧村屋改造的容积率不再受限于2.5，容积率可根据各项指标进行校核。

该《通知》的发布将为各区政府实事求是解决历史问题提供政策路径，对于城中村、旧屋村拆除重建、棚户区改造等城市更新项目具有重要的意义，村改项目审查效率或将有一定提高。

- 官方解读 -

1、现状容积率不足2.5的城中村、旧屋村改造项目在审查更新单元规划时综合考虑住房回迁、项目可实施性等因素后，可运用净拆建比校核规划容积的，需满足以下条件：

①2016年12月28日之前已经市城市更新主管部门或区政府（新区管委会）审议通过更新计划（含调整计划），且未通过规划公示；

②城中村、旧屋村合法用地占拆除范围用地的比例不低于70%；

③经区政府（新区管委会）研究认定按照《审查规定》测算的规划容积难以实现项目经济利益平衡，但确有继续改造必要；

④经区政府（新区管委会）组织论证片区公共服务设施、交通设施、市政设施承载力满足要求。

 原《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》第八条规定：

2015 年 8 月 27 日之前已批准列入更新计划的城中村、旧屋村规划容积率的审查可综合考虑住房回迁、项目可实施性等因素。在同时满足以下条件的情况下，可按照表 1 的净拆建 比参考值对规划容积进行校核。

① 拆除范围内现状容积率不低于 2.5，现状建筑面积以经市规划国土委地籍测绘大队确认的测量结果为准；

② 城中村、旧屋村合法用地占拆除范围用地的比例原则上不低于 70%。

备注：净拆建比是指项目规划容积扣减政策性用房及公共配套设施、市政配套设施等建构筑物面积之后与拆除范围内现状建筑面积的比值。

对于现状容积率超过 2.5 的城中村、旧屋村，除因落实重大城市基础设施和公共服务设施的需要外，应审慎纳入拆除重建类城市更新。

2、城市更新项目规划容积的确定应保证居住生活环境宜居适度，按照生态文明建设要求，打造宜居社区。

3、本补充规定发布之日前已通过市城市更新主管部门或区政府（新区管委会）审议并公示的城市更新单元规划（含已获批准的城市更新单元规划），不适用本补充规定。

- 政策原文 -