深圳楼市观察：焦虑的深圳人，你需要再静静

招商太子湾湾玺声明

楼市智讯出品(公众号：zhixun0755)

你方唱罢我登场。3月的深圳楼市给深圳人带来惊喜，轰轰烈烈。正当深圳楼市即将燃爆，却迎来了相关部门的频繁扑火。这也许是疫情后，政府最忙的月份之一。当前楼市中，深圳人表现焦虑，包括相关部门、开发商、中介、购房者等。

焦虑的购房者

一位计划购入华润城四期（润玺一期）的深圳人A：

A：诚意登记就是去现场排队拿号给钱吗？

B：不用的，人家有记录。

A：所以最稳妥其实还是带齐东西去现场排队，我早上五点去排队可以吗 ？

除了等待新楼盘，刚刚过去的五一小长假，深圳人已经忙碌起来了。据新浪乐居披露，光明龙光玖龙台，每天都有51套特价房都售罄；世茂深港国际中心来访562批，成交61套，成交金额超2亿；佳兆业盐田城市广场（三期）前4天上门人数有366人，共成交44套。

在刚过去的4月，深圳人更是买走了一、二手住宅共计10518套，同比上升2.37%。深圳中原统计显示，截止4月29日，深圳新房住宅成交3319套，环比上升5.3%；二手住宅成交套数为7199套，环比下滑10.1%。

深圳中原认为，4月深圳房地产市场监管趋严，相关部门加强了对市场价格和贷款资金流向的监测，预计部分购房者转向观望状态，市场会逐渐冷静。确实，与3月深圳住宅大幅上涨相比，4月数据有涨幅有所缓和，甚至回落。

不过，楼市成交趋于冷静，另一面则是深圳离婚量上升了。

据《南方都市报》披露，4月深圳婚姻登记处单日离婚量为结婚量2.5倍，出现了“报复性离婚”，其中，“政策性离婚”不罕见，即夫妻双方为了避税、获取优惠房贷利率等目的，通过“假离婚”来实现。婚姻登记处相关工作人员直言，这次离婚量上涨和疫情并没有任何关联，“最直接的关联是政策性离婚，还有一些离婚专业户，最高的婚姻登记个人记录能达到20多条，一页纸都打不下来。”

焦虑的中介

据@深圳买房计划 爆料，链家下架了20万/㎡及以上的高价房源。

4月25日，链家网下架了平台上单价579946元/㎡的懿德轩，该套房源6室2厅，开价1个亿。此外，链家网app还取消了单价从高到低的排序查询功能。对此，链家兄弟平台贝壳找房回应，“产品做一些调整”。

另外，目前在贝壳平台录入价高房源会被提醒：“您录入的价格已超过限价”。与链家网不同的是，中原地产、乐有家、Q房网并未对价高房源作调整。

“以华润城一期为例，在3家中介公司报价超过20万元/㎡ ，明显高于小区平均水平，这就属于超高价报盘。”在链家网下架高价房源前的4月22日，深圳房地产中介协会2020年第一季度记者会上，相关负责人表示，深圳已有十几个“跳空”报价的小区和房源，已经进入重点“关注区”。

此外，深圳市房地产中介协会还对炒作房价的中介人员作出处理。4月27日，深圳市房地产中介协会发通报，因中原地产前员工张兆灿意图炒卖热门楼盘物业，谋取“喝茶费”等不正当利益，被实行终身禁业。

4月29日， 深圳市房地产中介协会甚至喊话自媒体，提醒购房者注意甄别个别自媒体炒作房价，以低佣为噱头吸储房源、客源信息等不良行为。

焦虑的开发商

4月28日，深圳市住建局局长张学凡，公布对深圳某盘“捂盘惜售”处罚结果：已暂停该项目开发商在深所有项目网签。后经核实，该盘正是3月红遍深圳的招商太子湾湾玺——3月7日、3月13日、4月5日三次“开盘”三次“售罄”。

据深圳房地产信息平台显示，该项目192套待售房源已“锁定”。而在公布处罚结果之前，4月9日，该项目就发布过相关声明，称不存在“捂盘惜售”。

与此同时，还有开发商主动澄清。去年年底便转为现售的金亨利二期也发布“无喝茶费”、“未捂盘惜售”的声明。

金亨利二期声明

另据知情人士透露，计划近期入市的华润城四期，开发商定价时面临左右为难：价格定高了不符合“房住不炒”的要求，价格定低了引发市场热抢。

焦虑的相关部门

没bao涨、未发现、不存在，面对贷款包装后骗取财政贴息，4月22日，深圳五部门联合通报房抵贷买房调查情况，其中：

没bao涨——深圳住建局澄清，今年一季度深圳新房价格上涨1.0％，二手房上涨2.8％，房价总体平稳、略有上升； 

未发现——人民银行深圳市中心支行针对网上出现深圳房产抵押经营贷资金违规流入房地产市场等相关传闻的严正声明：未发现刚注册企业即申请经营贷的情况；

不存在——深圳市中小企业服务局表示，目前深圳市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段，不存在网传贷款贴息资金进入房市的情形。

4月，深圳相关部门的“扑火行动”贯穿整月，也许是相关部门最繁忙的月份之一。

4月30日，广东省民政厅印发的一条通知显示：自2020年5月1日起启用婚姻登记证二维码。对此，不止一位业内人士认为，政策的执行效果取决于银行在实际操作过程中的态度，如果睁一只眼闭一只眼，什么政策都将形同虚设。

4月28日，深圳市住建局局长张学凡，张学凡坦言，对于深圳楼市，还有更多调控手段。

4月20日，网上流传一份关于《严查房抵押经营贷资金违规流入房地产情况的紧急自查通知》的截图，其背后是，2020年3月住户部门中长期贷款增加204.65亿元，增额同比上涨65.83%。与此同时：央行深圳支行发声，要求辖内银行就此排查；深圳市中小企业服务局发布公告，将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度。

4月9日，深圳南山住建局发文强调，凡参与恶意炒作、哄抬房价的，将依法查处，严肃追究其法律责任。

4月3日，宝安区住建局发布通知，即日起开展打击房地产开发商企业和中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用违法行为的行动。

焦虑的深圳人你需要再静静

对于近期深圳楼市的表现，深圳地产评论人朱文策表示：

1、业主联手炒作房价可能很少有城市像深圳这样，很多小区的业主甚至夸张到开始抱团联手“抬高”房价。在这个问题上，我去年的时候，撰文提醒过，不要想着把最后一个铜板都赚尽。但从人性本身的贪婪来看，我们也必须承认，这样的事情，是市场常常出现的现象。它会让市场变得非常戏剧化，非常具有波动性，但是，其实并没有什么效果。因此，我自己不会参与这样的事情，我也从来反对参与过这样行为的同学也尽早收手。原因很简单：在二手房市场，根本不存在所谓的“价格联盟”，完全分散的市场自由交易，根本没有这样的市场基础。如果大家都是诚心想卖房，那么不存在一起“拉高出货”，而从来都会是你“拉高”他“出货”。别人会趁你打掩护的时候，卖掉房子早日换到更好的房子。而如果存在大家都在“拉高”，那只有一个解释，大家都没有诚心想卖房，都是在试探市场，在钓鱼，那便不会形成真实的交易。在短期，这样的行为会产生情绪化的冲击，激化买家的羊群效应。但是拉长一点时间看，市场绝对有能力恢复平衡，这一点不需要担心。所以，当你看到了这一点时，就应当明白。

2、长期的供应与短期的干预

我是市场派，我从2016年开始就在持续呼吁，深圳要警惕城市房地产的“香港化”危险，也必须要确保短期干预与长期调控在同样的方向上，长期必须要通过构建“大都市圈”的方案，把人口与产业建基于轨道交通的基础上疏散出去，才有希望从根本上缓解深圳的高成本问题。

但时光一晃，5年好像又过去了，这几年里，深圳在人才住房上的力度最大，但在大都市圈的推进上，可谓乏善可陈。这是令人惋惜的事实。今天市场的高热，追溯到深层次的问题上去，从来都是我之前的那个判断：过去、现在和未来，深圳房地产唯一的问题就是供应不足。房地产供应端的增加，是根本之道。

但到现在这个时候，我们没有办法说，政府什么都不要做，努力埋头增加供应就好了，其它全部交给市场。按照第1条的逻辑，那是从来不可能出现的奢望，因为任何一个政府都无法承受来自民生领域的大怨。不是说中国的地方城市受不了，全世界没有任何一个城市受得了。

所以，在短期的干预上，我们会看到今日的政策思路：会有金融的政策、税收的政策，来去多管齐下的压制短期异动。这一点很像香港，比如曾经针对豪宅出台提高首付的严厉政策，也针对短期转手出台超额、双倍印花税的政策。这些政策的影子，如今其实都已经出现在了深圳最新调控的信号里了。

3、我们渴望的市场我必须要强调一点，和大部分普通买家想象的不同，房地产市场里，无论是开发商，还是中介，还是自媒体，还是卖家，没有人希望看到一个过分暴涨的房地产市场。并不是只有买家不愿意这样看到，相反这是大家的共识。这是因为，过分暴涨的市场，最终会产生反噬，伤害所有人。比如你是卖家，你会发现，当你卖了房子之后，你照样买不起。

比如开发商、中介，我一再说，企业真正关心的是成交量，而不是价格，只要市场有需求，房屋能卖掉，企业就有存在的价值。

反过来，即便是价格再高，对企业而言，反而是风险。因为那意味着雷暴一般的政策随后就到，很多企业往往都是死在于疯狂之后的严厉调控。但是，市场从来都是过度波动的，涨的时候很疯狂，跌的时候也很悲惨。不是你不希望它就不出现，而是你不希望它也照样会出现。也许是席勒所称的“动物精神”，导致了这一切。也许是政策长期不善对价格信号造成的扭曲，导致了这一切。

总之，市场总是处于过度波动之中。对于个人而言，我们唯一能确立的思维，不是抓住每一次疯狂和躲过每一次萧条，更不是去征服市场，而是要用自己的独立思考——很多时候是逆向思考，去确立自己的安全边际。你管不了别人的疯狂，更管不了市场的疯狂，但你可以让自己不疯狂。

部分图片来源网络。