福田最后的刚需片区下梅林，81平3房590万！

新政出来后市场确实平稳了很多，不少客户都在观望，看看房价会不会跌，看看能不能捡漏。政策效果短期内比较明显，但是还是有不少成交。

客户观望，不少业主也在观望，观望期预计在1个月左右，市场可能会恢复正常，特别是刚需盘，刚买的还是要买，该卖的还要卖，下面给各位大佬推挤个片区，刚需盘中的热点区域，下梅林片区。

更多楼盘一线真实情报：

点击前往>>【珍房档案馆】（持续更新中）

关键词：下梅林、刚需、无豪宅税

下梅林位于深圳市福田区中心北部，南边是北环，背面是塘朗山脉，地理位置优越，自然环境良好，交通便利，配套齐全，非常适合自住。

交通配套：南挨北环大道，罗湖南山20分钟的路程，福田中心区10分钟；双地铁口9号线梅景站和下梅林站；

商业配套：左岭虹湾、福田农批、家乐福、下梅林生活区，可以满足日常需求；3站到达卓越汇商圈、福田中心区；

教育机构：福田实验梅香学校、梅园小学、梅山校区、机关七幼和大小教育机构，教育无忧；

其他配套：梅林水库、梅林公园、商业银行等等

片区分析

优势：

1. 价格优势，福田区上半年数据统计，二手房成交均价8.5万左右，下梅林成交价在7.5到8.5万之间；总价低，新政后750万的豪宅税，下梅林大部分刚需户型都没有超过豪宅线，购房成本都会少很多。

   
   

2.升值潜力大，下梅林学校并入福田实验学校，师资力量和教学配套都会得到升级，品牌效益明显；在教育资源紧缺，学区价格猛涨，下梅林会更有竞争优势！

劣势：片区有部分自建房，道路狭小，楼梯房相对较多有点旧！

下面分析下19年下半年到20年上半年主要几个热点校区的成交量和价格走势

福田最新的二手房【绿景虹湾花园】

【小区简介】福田梅景地铁站上盖物业，2016年入伙，车位1：1，四层地下车库。绿景地产开发，绿景物业4.98元/㎡，小区一共有7栋超高层住宅，1～4层为6万平米的佐邻购物中心，4楼为园林式风格空中花园，自带1000平的露天游泳池，儿童游乐场，健身器材设施齐全。

虹湾作为下梅林的热点成交楼盘，成交量高，涨幅大，以下是成交的部分房源，部分成交数据未更新

小区总共有7栋、总共约有1932户，主要户型有：51-64平两室一厅、66-76平三室一卫、85-109平三室两卫，120-148平四室两卫，187.92-191平米的5室2卫。

５２平两房

６４平２房

８８平三房

７４平小三房

１２０平４房

小区户型众多，不一一列举，有需要了解可以私聊，下面推荐两个笋盘：

绿景虹湾ａ栋精装２房、52平两房，报价600万，中间楼层，欠款

绿景虹湾A栋精装2房、60平东南大两房，报价660，红本抵押，价格可刀

绿景虹湾88平南向大三房，带豪装，低于同户型50万，满五唯一报价1000万

绿景虹湾120平正规四房，满五年唯一税少，同户型1400万，这套1350万

以上为业主报价，可面聊，欢迎咨询

第二个小区为尚书苑

尚书苑位于福田区梅林路（梅林一村旁），占地面积：12348.72平方米。建筑面积：55961.39平方米。总户数：744户。为2栋16层，2栋22层高层住宅。主力户型：34―86平方米一房、二房和三房。一、二楼为商业裙楼，三楼为架空层园林，地下车位254个。

项目依山（塘朗山）傍水（梅林水库），邻三个公交总站，交通便捷，为城市核心地带。近距离文体公园、家乐福、基督教堂、中国银行等，提供完善生活配套。同时内部空间设计紧凑合理，有精装修交楼标准及8―18平方米大露台，是城市精英青年的理想之家。

作为下梅林的刚需首选，小区楼龄新，楼下就是地铁口，总价低成交量也不错，以下是近一年的价格走势：

简单介绍下小区户型以及在卖的主推房源

34平的单间，总价低，福田上车门槛价格，年轻首选。市场价300万左右！

41平一房一厅户型，市场价在410到420左右。

以上分别为2房和3房户型，市场价在580万和670万左右；欢迎咨询，下面有微信可加！

下面介绍福田区比较特色的小区，蓝色经典-碧云天

碧云天位于福田下梅林梅林路和北环大道交汇处，小区分为碧字栋、云字栋、天字栋三大栋，共十一个单元。小区是一个封闭围合小区，人车分流，安全舒适。

周边配套齐全，福田农批、家乐福、华润万家、佐阾商场；周边交通也很便利，自驾车可直接进入北环，门口就是9号线梅景站地铁口，是一个优质的居住小区。

主要户型为47平1房1厅；60平到80平的2房；94平到104平的三房；112平的四房。

户型介绍：

下面看下小区的近一年的成交价格和成交量

目前小区在卖的一房一厅报价370万，西向，户型方正，欠款，学区可用

两房两厅80平，报价650万，精装修，红本在手满五年唯一，产权优质税费低，学区可用

三房2厅105平报价760万，红本在手满五年，价格可沟通，看房有钥匙，学区空置

小区户型方正，出门地铁口，总价低；缺点在于部分户型，临近北环，有点噪音。

后面一套介绍下个楼梯房，刚需首选锦林新居

小区紧挨着绿景虹湾，由于总价低，户型居住舒适，所以成交量非常不错，置业福田也是非常不错的选择！往东是梅丽路直达上梅林片区，直达罗湖。

往西是梅林路，前往福田农批市场，梅林公园，可上南坪快速，贯穿龙华区域。往北是下梅林文体公园，塘朗山风景区，梅林水库。往南紧邻绿景虹湾商圈，景田片区，北环大道可快速直达深圳中心区，沿海关口。

下面介绍下小区两套户型

81平的正规三房一卫户型，目前报价590万，南北通透，红本欠款，价格可以沟通！

一房一厅户型，南向41平报价310万左右，红本欠款满五年。

以上几个小区的成交数据截止到6月份，还要部分数据未走完交易流程，还未更新，有需要了解可以加我微信。

本人主要负责福田区景田、梅林、香蜜湖、石厦和南山片区等学区，从业多年，经验丰富，诚信专业，佣金实惠，手上大把好房源欢迎咨询。

（本文作者：淘房会会员陈名壮13534206211）