今年深圳棚改大火。
几个月的时间，先后有香蜜二村、华富村、南华村纳入棚改范围。
最近又有罗湖船步街片区纳入棚改范围。
这一次，涉及权利主体1700多户，居住人口7000多人。
此外，还涉及海关、航运等32家机关企事业单位产权，12家物业管理服务单位。
其中，搬迁安置补偿方案如下：
1、住宅按建筑面积1:1.2置换，或套内1:1；
2、选择货币补偿的按照项目市场评估价给与补偿，住宅为4.5万/㎡；
3、每套可增购最多10㎡，按照同地块安居房标准；
4、按时签约最高可奖励8万/套。
也就是说，如果是一套建筑面积100㎡左右的住宅，选择货币置换最多将获得548万元的补偿款！如果选择产权置换，还有拆迁安置费等补偿。
眼瞅着棚改如火如荼，深圳其他“老破小”业主也不淡定了，纷纷拉起横幅，一副“快拆我”的模样。
01
深圳业主都有一颗“棚改心”
前有桃苑公寓业主拉横幅求棚改，后有东乐花园拆迁递请愿，现在又有中房怡芬花园想旧改。
深圳的“老破小”业主们都有一颗棚改待拆的心。
桃苑公寓因摸底落选拉横幅
在深圳，棚改不是什么新鲜事，但同名小区都被带着飞，独独自个儿在棚改摸底的时候被落单，难免心里一股“凄凄惨惨戚戚”油然而生。
最近位于南山区南头的桃苑公寓成了“棚改孤儿”。
按道理，建设时间为1993年，楼龄接近30年，内部基础设备已老旧严重，棚改机会不小。
但官方组织摸底调查，荔园-中兴片区棚户区内的9个旧小区，1个邮政支局都包括在内，仅一路之隔的荔苑小区、荔馨村、荔芳村都带上了，唯独没带桃苑公寓。
桃苑公寓的业主们一下就急了，觉得自己已经够老够破，凭什么没被选上？
于是，有人去领导留言板给领导留言：
明明周边的小区条件都比桃苑公寓好，唯独丢下这栋最老最破的楼，这是不合理。
请有关部门重新规划将桃苑公寓例入片区棚改范围，不要抛下我们。
也有人在自家阳台挂横幅，诺大的“我要棚改”字眼，红晃晃：
但有人急，也就有人趁着小区热点加价出货。
既然棚改都无望了，至少在卖房上不能再吃亏。
据证券时报报道，有业主大幅度调价，目前34平方米左右的房源挂牌价达到288万，均价超过每平方米8万，比“闹”棚改之前每平方米涨了1万多。
而在今年4月，桃苑公寓的二手房成交价仅在每平方米5万至6万之间。
似乎不管棚改不棚改，桃苑公寓该涨的价，一分都不会少。
东乐花园只改“多”不改“高”
同名小区棚改落单不少见，但同一小区，不同楼栋之间，多层和高层不同步棚改就比较不常见了。
位于罗湖区东湖街道老贵族区的东乐花园，这次成了“棚改差别对待生”。
小区楼龄接近30年，楼栋超过117栋，几乎全都列入棚改范围，但5栋32层的电梯房除外。
明明都是同属一个住宅区，多层与高层之间仅以小区道路作为分界，所有的绿地和配套设施都是共用，现在要棚改，居然不带高层玩？
好嘛，那我就写申请。
于是被排除棚改的高层业主们联名写了拆迁诉求请愿书。
写请愿书还不够，各大论坛也要灌水一下：
请愿书写也写了，论坛灌水也灌过了，但还不够。
业主们又跑到领导留言板给领导留言。
诉求也还是一样，如果拆迁棚改，希望多层和高层能被一视同仁。
时隔十几天（8月5日），官方都一一回应了。
核心只有一个，就是劝业主们要放宽心态，棚改能成功固然很好，但如果诉求没有成功，你们也要做好心理准备，坦然接受。
换句人话大概就是平常心对待，你们不要闹太过，闹到最后，也不一定给你拆。
因为这个事，东乐花园5栋高层业主们一起相约集资，一起拉横幅，一起打算成为“罗湖一道美好的风景”。
中房怡芬花园“无预期只诉求”
如果说桃苑公寓、东乐花园拉横幅也算师出有名，位于龙岗区布吉大芬的中房怡芬花园拉横幅就是自娱自乐了。
各种论坛，吐槽版面都找不到这些业主的身影，大家都相当低调。
村长私下了解，原来尽管目前并没有旧改或者棚改预期，但中房怡芬花园业主们还是想单纯地表达一下诉求，毕竟楼龄已经24年，外表看起来也不新了。
列入棚改范围的，等着摸底调查；落选的，则自发请愿拆除。
不仅桃苑公寓、东乐花园、中房怡芬花园业主想棚改，想被拆，深圳还有千千万万的业主也迫切的想被拆，自发申请棚改。
比如位于罗湖区东湖街道的鹏城花园二期，业主们集体申请加入棚改行列，自愿签字率达到95%；
位于宝安区西乡街道的龙珠花园，请求棚改加快立项；
位于罗湖区太白路的松泉公寓，2018年底业主就集体申请过旧改。
这些都不是个案。
深圳随着时间推移，早期建成的小区开始陆陆续续成为楼龄超过20年的“老破小”，村长相信，桃苑公寓、东乐花园、中房怡芬花园不会成为拉横幅的最后一道风光。
02
为何这个小区迟迟不能棚改？
事出反常必有妖。
这些小区即便看起来很老很久，为什么迟迟不能纳入棚改？
因素是多方面的，也是综合的。
归纳起来的话，村长认为无外乎以下几个因素：其一，容积率过高；其二，外新内旧的尴尬；其三，过高的棚改成本。
容积率过高
在深圳，容积率高的小区比比皆是。但如果要符合旧改棚改条件，除了楼龄超过20年以上以外，容积率还不能太高。
因为基于现有政策，“对现状容积率超过2.5的小区，更新模式原则上以综合整治为主”。
而桃苑公寓的容积率超过5.8，东乐花园的容积率是3.39，都超过了2.5，即便两者已经破破烂烂，墙体开裂剥落，都不能被纳入棚改的范围。
外新内旧的尴尬
据深圳大件事报道，南头街道办于2011年对桃苑公寓进行了外墙装饰，2018年又进行了电梯更换、设施提升，小区居住品质已经得到提升。
而东乐花园也在2019年进行了外墙翻新。
翻新过后，这些小区的楼况都比之前好不少，也就更难达到“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不全”、“配套设施不完善”的棚改条件。
开发商棚改成本过高
对开发商来说，利润才是驱使其和业主签订协议，进行棚改的动力。一旦这个动力不存在了，也就不会参与棚改的项目。
正常情况下，高层容积太高，拆除成本和回迁成本太高。
多层容积低，拆除容易，回迁安置成本相对较低。
比如东乐花园，小区共有业主3300户左右，高层1100户，多层2200户，高层占小区土地10%成左右，而多层占地90%左右。
对开发商来说拆迁高层，就要比拆多层多付出80%的成本。
一向开发商算盘打得精响，自然也就不会愿意参与棚改了。
除了这些问题，比如还可能存在大量房屋私下转让、继承、赠与手续不能正常启动旧改项目的问题。
比如宝安区西乡街道的龙珠花园，2019年11月就完成了意愿征集工作，但到了2020年7月才真正被列入棚改计划，就是因为存在大量房屋私下转让、继承、赠与手续，造成证载人和实际控制人不一致的情况导致项目被耽搁。
03
幻想通过棚改暴富，可能得多等一等
棚改长期以来一直被用作概念推销。
比如某二手中介网站，外挂房源如果已经有潜在棚改意向的，房源多少会带“棚改小区”、“棚改在即”、“待拆迁”的字眼。
同样楼龄，差不多配套的房源，价格相差明显。
比如愉天小区两室一厅房源，面积42㎡，打上待拆标签，均价是138096元/㎡。
仅一路之隔，同样是翠北深中学区的金丽豪苑，一房一厅，面积面积42㎡，均价是118829元/㎡。
中介在推销房源时，也会有意无意的突出小区“棚改”信息。
村长在了解桃苑公寓的过程，中介就反复提到“棚改”的字眼。
不得不承认一个问题，前期大规模的棚改和拆迁确实改变了很多人的命运。
在前面十年中国的城市化进程中，越来越多的人因为拆迁棚改，也一跃进入了暴发户的行列。
知乎上，村长就曾看到一个提问：
知识、拆迁、娶老婆哪个可以改变命运？
回答问题的人不多，但这里就透露出一种信号，在大家共识里头，拆迁是可以改变命运的。
在百度关键字搜索“棚改”，跳出约91,800,000个词条。其中不乏关于棚改，拆迁致富的新闻。
但棚改拆迁就一定意味着“暴富”吗？
“棚改”推进难落实
众所周知，棚改是个大工程，前期启动棚改需要街道办申请，然后再开始征集业主意见。
可能征集意见的时候需要一而再再而三的征集，然后业主集体签约率达到一定标准才能拆迁。
深圳棚改征集的需要达到“双95%”的标准，不同的区之间还有差异，想达到标准，几乎需要全体业主一致同意。
但在利益面前，难免有人会怀有私心。
就算业主签约率达到标准，推进的过程中也会出现各种各样的问题。
比如福田区福安小区旧改反复签约，2015年签约率达99.53%，但将近三年，项目至今难以推动拆迁。
南山区金桃园二期旧改快20年，至今房产证还是拿不到，业主只能干着急。
所以一旦进入棚改，可能就意味着业主要进入漫长的征集期和等待期。
有时候人的生命就是在等着等着的时候，香消玉殒。
2. 老旧小区缝缝补补是未来常态
不仅推进慢是一个问题，就算楼龄久，能不能拆还是个问题。
现在中国正慢慢从棚改时代进入到旧改时代，根据住建部的要求，2020年要严格把控棚改的标准及范围，简单说就是：能不拆，尽量不拆。
所以未来老旧小区会是缝缝补补的状态。
古人有句话说的极好，曰：“一命二运三风水，四积阴德五读书”。
如果不是出身命好，家里有个好爹，那就看自己的运气。运气好的，能一朝成名，一夜暴富。
现在当年的煤老板们暴富奇迹已经转移到拆迁身上。
但潮水终究还是会退去。如果还想着靠拆迁拿补偿改变命运，可能愿望要落空了~~
粤公网安备 44030402000760号
