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谢逸枫:全国房地产指标复苏! 市场回暖将是板上钉钉

谢逸枫 发布时间:2020.09.16 16:30:56
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文/谢逸枫


房地产8月指标复苏加快,未来市场回暖势在必行。按照昨天的国家统计部门公布数据显示,8月,房地产市场的季节性影响因素明显弱化,全国商品房销售规模延续增长态势,需求继续释放,叠加去年同期较低基数,单月销售面积及金额均为历史同期新高,同比增速保持在10%以上,其中销售金额累计同比首次转增。而房价呈现反弹,涨幅扩大的趋势。

货币信贷的放松,已经让房地产市场成为最大赢家。今年2月以来,全社会的资金面,明显宽松化,其中尤其是M1持续明显反弹。特别是房地产资金面中,与个人购房有关的住户部门贷款余额增速,企稳了,略显反弹迹象。可以说,房企最困难的日子、房地产市场最差的时候过去了。由于东部地区受益程度大于中西部与东北,房地产复苏与回暖信号在今年8月就已经呈现。



房企资金明显好转,今年前8月,房地产开发企业到位资金117092亿元,同比增长3.0%,增速比前7月提高2.2%。其中,国内贷款18016亿元,增长4.0%。利用外资101亿元,增长24.5%。自筹资金37320亿元,增长3.6%。定金及预收款38837亿元,增长1.2%。个人按揭贷款18957亿元,增长8.6%。说明房企的销售回款明显好转,银行贷款的逐渐变松。


值得注意的是商品库存逐渐下降,商品住宅库存持续减少。2020年8月末,全国商品房待售面积50052万平方米,比7月末减少639万平方米,商品住宅库存2.2835亿平方米,销售周期3个月-5月左右。其中,住宅待售面积减少705万平方米,办公楼待售面积减少17万平方米,商业营业用房待售面积增加27万平方米。

而2020年8月,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.33,比7月份提高0.24点,说明房地产已经进入复苏、回暖的通道。今年前8月,房地产开发企业土地购置面积11947万平方米,同比下降2.4%,降幅比1—7月份扩大1.4%。土地成交价款7088亿元,增长11.2%,增速回落1.0%,地价上涨的脚步加快。


总结1月份至8月份全国房地产市场的数据,可以概括为“走出低谷、逐渐复苏、欣欣向荣、好于预期”,这也说明楼市有韧劲。后续来看,需求释放好于预期,购买力逐渐释放。由于前8月的房地产市场无论投资还是销售、销售金额、土地购置面积、房企到位资金状况仍然处于比较低的水平,并没有恢复到正常状态,离全面性、实质性回暖还早。


其一是房地产投资连续三个月上涨,涨幅扩大。1月至8月份全国房地产开发投资和销售情况数据显示,房地产开发投资平稳增长。具体来看,1月份至8月份,房地产开发投资同比增长4.6%,增速比1月份至7月份加快1.2个百分点。其中,住宅投资增长5.3%,增速加快1.2个百分点。东部地区、西部地区、东北地区投资全面正增长。



其二是看销售金额指标,今年1-8月,全国商品房销售额96943亿元,增长1.6%,1月-7月为下降2.1%。其中,住宅销售额增长4.1%,办公楼销售额下降18.0%,商业营业用房销售额下降19.9%。东部地区销售额增长6.6%、西部地区商品房销售额增长0.3%,中部地区商品房销售额下降7.8%,东北地区商品房销售额下降5.8%,表明各地区分化严重,西部、中部、东北地区没有回暖,房地产市场处于复苏过程。

其四是看销售成交量指标,今年1-8月,全国新建商品房销售面积同比下降3.3%,降幅比1-7月份收窄2.5个百分点。8月底部分企业即开始为“金九”蓄势,拿证速度明显加快,叠加企业的积极营销,短期需求仍有一定活跃度。供应端看,房地产金融监管不断强化,企业资金端面临压力,8月全国房屋新开工面积增速为2.4%,较7月明显收窄,企业开工积极性有所减弱。

其中东部地区,1月-8月商品房销售面积同比增长0.8%,主要是上半年以来长三角和珠三角都市圈的部分城市成交持续火热,楼市呈现回暖形势。而2021年中部地区会回暖,1月-8月商品房销售面积下降8.5%,降幅收窄2.6%。另外是西部地区回暖,1月-8月商品房销售面积下降2.7%,降幅收窄1.5%。东北地区1月-8月商品房销售面积下降10.2%,降幅收窄4.3%,相对缓慢。


房屋新开工面积、商品房销售面积等指标均有改善,前8个月房地产开发资金来源累计同比增长3%,创下年内新高,而来源于个人按揭贷款的资金累计同比增长8.6%,说明居民购房行为较为旺盛。传统销售旺季“金九银十”即将到来,房企加速推盘,部分房企降价跑量,预计第四季度全国商品房销售面积同比将会回正,销售额同比进一步增长。


其五是看销售价格指标,昨天,国家统计部门公布了70城房价指数。房价上涨的城市数量达到新高,环比看,8月59城,房价上涨。同比看,8月,房价上涨59城。环比看,房价上涨0.59%,比7月0.47%,扩大了0.12%。同比看,8月房价上涨4.83%,比7月4.8%,扩大了0.3%。一二三四线城市房价上涨的幅度扩大,一线城市房价集体上涨,三线城市上涨幅度扩大最多。

全国新房成交均价依然是上涨的,商品住宅房价上涨有超过6%。1-8月,全国商品房成交均价9843元/平方米,同比上涨5.1%,涨幅比1-7月扩大1.2个百分点。其中住宅成交均价9951元/平方米,同比上涨6.8%。商业营业用房成交均价同比下跌3.5%。办公楼成交均价同比上涨1.8%。分地区来看,东部和东北地区涨幅较高,分别为5.7%和4.9%,西部地区和中部地区分别小幅上涨3.1%和0.8%,表明中国商品住宅房价非常的坚挺。


大家是不是总觉得房价很高很贵,结果是20年期间,四轮房价大涨之后,都后悔说为什么当初这么便宜不买房。2004年-2005年本轮房价大涨之前,大家是不是觉得很高很贵;2009年本轮房价大涨之前,大家是不是觉得房价很高很贵,2015年-2016年本轮房价大涨之前,大家是不是觉得房价很贵,2020年本轮房价大涨之前,大家是不是觉得房价很高很贵。

2009年,北京2万的房价,上海2万的房价,深圳2万的房价,广州2万的房价,2015年-2016年前,涨到7万、6万、8万、4万,2017年,涨到12万、13万、15万、8万,2020年8月,涨到15万、16万、18万、10万,站在最高点的15万、16万、18万、10万,是不是觉得12万、13万、15万、8万不高不贵,7万、6万、8万、4万很便宜。


可是至少在那时你觉得很高很贵。那么问题来了,就问大家,究竟高不高、贵不贵?现在是很便宜,还是很高很贵?不是没有给你们买房的机会,是你们一直等等,总是错过最好抄底上车买房时机。中国房地产20年里,你们曾有过8次这样抄底上车的时间节点,2000年、2004年、2006年、2008年、2011年、2014年、2016年、2018年。


那么,2020年9月的楼市“金九银十”,是不是第9次上车的绝佳机会?国家统计部门回应时称,2020年8月房地产市场回暖。实际上就是一个强烈的复苏信号,买房不能等,把握抄底上车买房时机。关键是目前235融资监管+房企冲击业绩+债务到期的三大因素影响之下,货币信贷放松+利率下降周期,买房不能错过,否则又要白干十年。


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