◎买进深圳（ID：buysz2020）
想知道一年来，深圳房价涨得有多快？建议去看看华润城二手房，就知道现实有多“现实”。
的确，从地段和产品上看，华润城润府1、2、3期，并不算豪宅板块；但从回报看，竟然远远跑赢深圳湾，名列“南山区热搜小区榜第一”。
▷@买进深圳实拍
不过，近日中介平台显示，华润城1期出现了一套成交记录单价在14万一平的个案，而此前成交价曾经达到18.5万一平，很多吃瓜群众问：润府降价了吗？
@买进深圳了解到，这套房是在6月份就成交，一是因为大户型单价较其他户型价格低，二是由于业主急用钱，所以降价出售。
整体来看，近期华润城二手均价稳中有涨，挂牌价格仍然很高，均价18万左右，不过，确实有几套89㎡的房子微降，降价幅度在20-65万不等。而商务公寓表现就很平淡，跑输大市。
一位中介对@买进深圳表示，前几月也有一些降价卖的业主，目的是为了打新润玺1期，所以急着套现。华润城二手房究竟有多疯狂？新政后能继续坚挺吗？有多少在苦等润玺？
华润城1期降了4万/㎡？经手中介：属个案
官方都反复提醒了，“挂牌价格不等于成交价格”。那么，润府二手房挂牌价格一路上涨，靠的是集体搏傻么？据贝壳APP显示，华润城1期最新成交记录还是新政前，6月份成交了一套单价14.6万的房子。
▷截图自：贝壳找房
@买进深圳查询各大平台，发现此前成交价就达到18.5万一平。
中介小A告诉@买进深圳，这是一套是大户型，因为疫情，业主公司需要用钱，所以比其他房子的价格稍微低一点，业主和家人也已经去其他城市了。
据贝壳数据，华润城1期目前挂牌均价18.1万/㎡，主力户型是三居室。
挂牌均价普遍高位，基本都在18-19万/㎡不等。
华润城2期均价16.8万/㎡，3期均价18万/㎡，小A表示“3期去年底刚交楼，如果这三年买3期费用成本还是比较高的。”
小A还告诉@买进深圳，就在这几天，华润城1期一套89㎡高层最新成交价1760万，单价超19万/㎡创新高。（真实性有待确认，平台暂时未更新）
不过，@买进深圳还是奉劝买家，明年7月南外科华将出第一次中考成绩，注意防范高位接盘风险。
回迁房也很硬朗！商务公寓没怎么涨
很多人关注华润城的润府，但是忽略了华润城还有大量原大冲村民回迁房（包括住宅和公寓）也在市面上出售和出租，价格也十分自信。
原大冲村民的回迁房体量非常庞大，包括大冲城市花园、大冲都市花园、大冲新城花园，位于华润城的中央，位置比润府更好、更安静。
其中，大冲都市花园、大冲新城花园有住宅、公寓、保障房不等。
目前位置最好、朝向万象天地的大冲城市花园二手房挂牌价格普遍在16万/㎡左右，基本和润府差不多，选择面也很多，学区也是南外科华；大冲都市花园最便宜的一套挂牌12万一平的，学区是南外大冲学校，性价比较高。
但毕竟是回迁房，综合和润府比还是有所区别。
虽然业主们心态很坚强，真正的笋盘不容易看到，但华润城住宅供应量还是比较大的，所以可以慢慢淘一淘。但是买了华润城商务公寓的业主就没有幸运了。从目前一、二、三期的行情看，对比住宅的回报，差距不是一丁点。
一、二期挂牌价格介乎8-11万/㎡之间，超过200平的公寓价格更是横盘，而且成交甚少。
这套挂牌较高的、11万一平的大平层公寓，5月份挂的盘，至今没有出售。
商务公寓卖来的一年多的万象府大户型公寓仍有尾货在卖。
▷@买进深圳实拍
调查：近一周6套房降价？微跌20-65万
据了解，近一周华润城二手共有6套房源降价，降价幅度在20-65万不等，而整体挂牌均价较上月持平。
▷截图自：贝壳找房
@买进深圳向中介小B确认获知，有几套89㎡的业主确实是降价了。
小B拿出1期一套房源介绍道，“这套三居室，卖家上个月挂牌时报价还是1730万元，现在1680万元也可以接受。”
2期一套89.5㎡2室2厅近期降价60万，房源于8月挂牌1650万，10月7日调到1610万，10月14日又降到1590万，挂牌单价在17.7万/㎡。
▷@买进深圳实拍
此外，近一周1期还有4套房分别降价50万、32万、25万、20万，挂牌单价在18-19万/㎡左右。
“业主比较着急，快年底了，想赶紧把房子出售，置换旁边大一点面积的户型。”小B表示，前面有一些降价卖的业主，是为了摇号润玺1期，所以急着处理。
但是还没卖掉的估计有点难了，毕竟红本在手，买家首期款快，也要一个月左右。@买进深圳还发现，近一周华润城也有2套房源涨价，涨价幅度在50-100万。
苦等润玺1期：坚持vs放弃？
自去年下半年开始，2018年华润城三期打新的财富效应，就让很多人对润玺1期跃跃欲试。
到底哪些人在等润玺1期？
一位业内朋友一语道破 ：“那些去华润城看了房没买的人”。
仅贝壳平台上，华润城1期近一个月带看202次，平均一天有6-7组客户看房，成交却寥寥，多半等着润玺1期开盘。
这位朋友做了一个画像：
深户3年社保或非深户5年社保，无房，手握小到几百万、大到千万的首期款，可以覆盖月供（少则3万，多则6、7万）的月流水
润玺1期在今年上半年就具备了入市条件，9月初官方透露将在年内入市，9月底正式封顶，也有传言本月内就会开盘。
▷@买进深圳实拍
从去年底到现在，很多购房人把自己的房子卖了，“名额准备好了，就等着摇润玺”。
甚至有中介喊话：“我微信里80%的客户都在等你， 你还不开盘？”
▷截图自：走进宝安
那些望眼欲穿、苦等润玺1期的购房者的心态是：
套利心态：每套600-1200万的“大奖”
周边二手房价在18万，如果按坊间传言“12万/㎡均价”的说法，将有每平6万左右的差价，润玺1期面积段100-120㎡、176-200㎡，相当于每套600-1200万的“大奖”。
佛系心态：再等一等，该涨的已经涨了
新政之后二手房市场遇冷，有人佛系地想，可以放心再等一等，反正该涨的已经涨到位了。
博彩心态：机会一样，万一我手气好呢
有自信自己的手气能中“彩票”，大家机会都一样，不试试怎么知道呢。
也有购房者等不及去买了新房和二手房，放弃打润玺1期的心态是：
谨慎心态：注定陪跑，赔了夫人又折兵
华润城再好，大部分人注定是陪跑，可能最后华润城没买到，卖掉的涨了，再去买别的也都涨了，租着房子，赔了夫人又折兵。
反向心态：避开相同预算竞争者，反其道而行
同预算的很多人都在等润玺，此时买同等价位的二手房，竞争者少了，议价空间大，是一个很好的时机。一位中介告诉@买进深圳，他就遇到一位客户，原先是准备打润玺的，但润玺迟迟不上市，就放弃去买同等价位的二手房，而正好业主是要卖房去打新润玺，两位一拍即合。
这位买家持有的观点是，如果没有买到润玺，到时候都去买二手房，业主反价的可能性会更高。估算一下，润玺1期1170套房子，假设10%中签率，会有90%买不到，陪跑的人数大概有10530位。END
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