近日，坪山超级大盘【东关珺府】拿了预售，均价约3.96万/㎡推915套，那么一刀来解读这个项目。
一刀评楼升级，给大家新增了视频版解读，本期内容如下、欢迎捧场：
1、视频：先上一个视频，讲讲实地感受
2、优点：楼盘价值点分析
3、评估：结合缺点，综合分析
4、数据：楼盘资料详情（附户型图）
想详细了解的就看到最后，大概了解的就看前半部分就好了
话不多说，咱们先来一个实地探访视频~
一、【视频评楼】
二、【价值点分析】
优点：重点就三个——体量超级大，装修标准高，真正地铁口
（一）体量大：
200多万建面，目测坪山目前体量最大综合体楼盘（三洋湖、江岭村、江边村3大旧改）
大盘效应：
1、后期推售一般比前期推盘价格会有涨幅，可以参考恒大城阶段加推，批次增加单价上涨；
2、区域内大盘价格一般涨幅高于周边小盘，具体可参考龙岗中心城鸿荣源公园大地
（二）装修高：
采用了全智能化装修，虽然在市区项目比较普遍，在坪山相对还是比较高品质的
细节方面：相对考虑比一般楼盘细节到位，如墙排洗手台，无线开关，隔音，针对光照采用的遮光窗户
（三）地铁口：
最重要的16号线，江岭地铁口，就在项目旁边，到坪山2站可转乘14号线，到大运4个站
旁边还有一个比亚迪的云轨，这个具体时间有官方说法就明年，但是感觉有点悬
其他补充：
交通：南坪三期下来很方便，直接就到，时间比去坪山中心还要更快，因为没有红绿灯
产业：旁边就是比亚迪，再远一点就是坑梓聚龙山的产业，算是有一定的人群支撑
价差：周边最近，天峦湖，价格属于片区最高，二手房价4-4.5w，部分高价户型是因为赠送，均价跟目前的东关备案价基本持平
东关珺府已开通绿色看房通道
三、【综合评价】
评估：什么人可以买/未来可能存在风险
（一）适合购买人群：
1、300w左右刚需上车人群，基本没有什么太多其他选择
2、龙岗周边置业刚需、改善人群，楼盘面积段68-144平，2-4房基本满足各阶段需求
3、纯投资客户要稍微谨慎，回报周期可能会长一点点，因为没有明显倒挂
（二）需注意：
学校：最大的不定因素，现在坪山目前的所有学校基本都是万科代建，但是具体引入学校未定
开发周期：由于江边的旧改目前还在慢慢推进，有可能会遇到未来旧改停滞，大盘成形延后的问题
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四、楼盘资料详情（附户型图）
指标：项目具体数据如下
想要进一步了解项目的，可继续看
住宅建筑面积：约14.5万㎡
项目总建面约243972.35平，共5栋，9座楼（包含1栋幼儿园，8座住宅塔楼）
•1栋A座，38层，3梯5户；1栋B座，39层，3梯7户；1栋C座，39层3梯7户；
•2栋，幼儿园，3层；
•3栋A座，32层，3梯6户；3栋B座，37层，3梯5户；3栋C座，33层，2梯6户；
• 4栋32层，2梯6户；
• 5栋33层，3梯6户。
规划总户数：1571套（包括人才房372户）
在售户型有10种，如下
两房：68㎡
三房：82㎡、91㎡、94㎡
四房：108㎡、110㎡、111㎡、117㎡、137㎡、144㎡
主力户型为建面约82㎡~110㎡的三至四房。
商业面积：约1万㎡社区商业
江边片区城市更新项目二期商办体量约6万㎡，拟打造成商业新地标中心
幼儿园面积：2400㎡
项目自配幼儿园9班制，项目西侧同步建设54班九年一贯制学校，自带一站式教育资源，享受12年菁英教育。
一公里范围内还有坪山中心小学、坪山中学等教育资源。目前项目小学学区划分在中心小学-均田学校大学区的范围内。
如果选择在周边上学的话，步行即可到达，能减轻交通堵塞给家长、孩子带来的上下学压力。
车位数：机动车位：地下1586个，非机动车位：地上303、地下387
机动车车位比约为1：1，能满足住户硬需求。同时具有非机动车位提供，照顾多层面人群需求。
绿化率：30%
容积率：5.26
具体价值点：
一、项目自身区位优势
东关珺府地处于深圳市坪山区马峦节到江岭路与比亚迪交汇处西北侧，属于坪山中心区核心地段。周边有燕子湖国际会展中心，燕子湖国际会展中心将与“深圳会展中心”和“深圳国际会展中心”形成深圳“一城三馆”的会展发展格局。
东关珺府位于辐射范围内，能揽获会展圈经济红利，又和东部国家高新区及坪山大学城相邻，精英圈层效益显著，未来能坐享商务与产业带来的利好。
项目预计分三期开发建设，东关珺府为一期运营首发。
二、周边多维立体交通
项目距离地铁16号线江岭站（在建）直线距离约500米，近比亚迪云巴1号线江岭站（在建），链接坪山高铁站，云轨交通极速通达。
此外，南坪快速、坪盐通道、宝坪大道、深汕高速、外环高速、东部过境高速等路网，30分钟可达深圳中心区，1小时抵达各大城市圈。
16号线（预计2023年通车）
龙岗大运中心——双龙——高铁坪山站
两站接驳地铁14号线坪山围站（预计2022年底试运营）
福田中心区——坪山——坑梓沙田，9站直达福田岗厦北
比亚迪云巴1号线（预计2021年5月试运营）
坪山高铁站——丹梓大道——聚龙高尔夫练习场——启三路——启二路——启六路——五号路——金牛路——龙坪路——比亚迪路，全线于坪山范围内，无缝接驳地铁与高铁。
三、高端商业、文化、生活配套
整个江边旧改和江岭广场旧改项目共规划20.2万㎡的商业体量，集中式商业分布在江岭旧改6期，沿地铁16号线站点分布。
附近有“坪山市民中心”（六馆一城）等文化配套，5公里范围内11大公园环绕，远有坪山益田假日广场，近达力高天虹商场、泰禾中央广场等，能满足住户购物需求。
小区采用“S”型灵动布局，拥有沉浸式体验设计园林，同时照顾到儿童、成人、长者的生活憩息所需。
四、内部精装智能化系统
智能化系统配套是项目的一大亮点，大门把手开关控制全屋系统，声控呼叫也能实现室内灯光、空调、窗帘操作。
灯光采用频闪形式，能减轻蓝光对人体健康的影响。
安全门窗系统带有钢木隔热防火门、窗户防坠落装置等，能有效防止火灾、坠楼事件发生，保障居住安全。
同时，关怀摄像头可识别“跌倒”动作，如果家中老人摔倒在地10秒或者30秒起不来，摄像头可以立刻把跌倒消息推送到子女手机。如果同时用了绿米的门锁，还可以远程授权密码给物业进门，第一时间进行救援。
主推户型图
建面68㎡（2房2厅1卫1阳台）
整体布局方正，餐客厅与阳台直连，扩大了整个房子的空间感，增加了采光面。主次卧拥有较好的开间进深比，空间利用充分，但小房间采光面稍窄，总体来说功能空间实用性能优秀。
建面82㎡（3房2厅1卫1阳台）
三房空间规划合理，与主卧相邻的房间可以独立使用也可作为储存室、书房等功能性空间灵活使用。
餐客厨联系紧凑实用又不缺乏独立性，户型整体格局方正且主采光面朝南，采光通风效果优秀。
不足之处在于如果3房都作为卧室使用，卫生间只有1个可能会略繁忙。
建面91㎡（3房2厅2卫1阳台）
动静分区布局清晰，空间布局科学合理。主卧套间与阳台同朝南，采光充沛，居住舒适度高，且主卧套间比82平三房多1卫，实用性更强，提升生活质感。
建面108㎡（4房2厅2卫1阳台）
基本生活动线较好，公私区分布明确。入户门正对客厅，提高了居室的私密性。四房布局紧凑合理，配置齐全无浪费面积。全明户型，全屋共四房有三房卧室朝南，能保证空气流通、自然通透空间敞亮。
一刀，深圳资深房地产人
从事深圳新房相关行业多年，为无数置业无思路的同胞提供了置业方向。
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