500万，在深圳能买到什么样的房子？
如果限定在南山，10年以内的普通商品房，可以挑的只有66套，福田更少，62套。
但是，如果我要和你说，不用500万，就能买到香蜜湖隔壁的房子呢？
93㎡，473.7万起，单价5万/㎡那种。
你没有看错，我也不是瞎说。
这个房子在福田景田香蜜二村，与香蜜湖片区只隔着一条香梅路。
不过，想捡漏，倒也没这么简单。
28套房5折拍卖，起拍价367万
香蜜二村位于福田香梅路与景田南路口，靠近地铁1号线香蜜湖站、9号线香梅站，左手香蜜湖右手景田，地段优越。
▲香蜜二村
11月16日，因为金融借款合同纠纷，香蜜二村有28套房子将在淘宝进行司法拍卖，以清偿债务。
截至11月13日下午3点，这28套房子，共吸引15万+人次围观，134人报名参加拍卖，保证金从36.73万到47.37万不等。
最抢手的房子，有22人报名。
▲待拍卖的香蜜二村部分房产｜淘宝司法拍卖
28套房子，只有2种户型，76.73㎡和93.38㎡，起拍总价区间为367.3-473.7万，单价区间为4.79-5.07万/㎡。
可供对比的是，据链家信息，香蜜二村的最新参考均价约10.32万/㎡，现在有3套房源在售，挂牌价分别是：1000万/12.05万/㎡、1050万/12.65万/㎡、1090万/11.23万/㎡。
再来看看更具有参考价值的成交价。
@深圳买房计划 查询链家、中原等5大中介平台发现，今年只有乐有家有香蜜二村的成交记录，中原和链家的最新成交都发生在去年。
乐有家APP的成交记录显示，香蜜二村最近一单成交发生在今年7月11日，一套约83㎡2房2厅，成交总价930万，单价约11.20万/㎡。
和10万+的成交价比，即将拍卖的香蜜二村28套房子，单价最高不过5万出头，可以说是打了个5折。
捡漏“豪宅”，当心天价税费
千万“豪宅”，5折起拍，真香？
且慢，进场捡漏前，请先捋一捋交易成本。
最大头的，是税费。
被司法拍卖的28套房子，分别是香蜜二村16栋A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7，权利人为深圳市大熙洋国际贸易股份有限公司。
▲来源：淘宝司法拍卖
这28套房子，产权归公司所有。
根据链家二手房交易税费表，公司出售住宅给个人，需要缴纳的税费包括：
增值税
(过户价-登记价)/1.05x5%
城市维护建设及教育附加费
增值税x12%（小规模纳税人减半）
土地增值税
(过户价-登记价-合理费用)x(30%-60%)
契税
(过户价-增值税)x(1%-3%）
首套，90㎡及以下按1%征收，90㎡以上按1.5%征收；二套，税点3%。
印花税
(过户价-增值税)x0.05%（小规模纳税人减半）
登记费80元
贴花2.5元
这些费用，通常由买家承担。
登记费、贴花这些都不值一提，土地增值税值得细细研磨。
复习一下土地增值税的计算公式：
(过户价-登记价-合理费用)x(30%-60%)
在土地增值税面前，“合理费用”基本可以忽略不计。
关键看税点，土地增值税的税点区间为30%-60%，最终的计税税点由增值额度决定，增值越大，税点越高。
以D3房为例。
▲来源：淘宝司法拍卖
D3拍卖起始价约474万，登记价约182万，假定拍卖以底价成交，那么，
如果按最低税点30%征收，
土地增值税=(474万-182万)x30%=87.6万
如果按最高税点60%征收，
土地增值税=(474万-182万)x60%=175.2万
再强调一次，以上土地增值税是按底价计算的。
实际上，截至目前，香蜜二村这28套房产一共有134人报名，除了D5，其他房产均为多人报名，底价成交，几乎不可能。换句话说，土地增值税只会更高。
▲截至11月13日下午4点，D3已有4人报名
一位参与香蜜二村28套房产拍卖的人士表示，他计算了其中某套房产的税费，区间在100万到300万之间，“我算的是最底价，当然不可能底价成交。”
总价四百多万的房子，单是税费可能就要上百万，还香吗？
除了税费，购买法拍房，广东华商律师事务所周争锋建议，还要注意这3点。
1、购房资格
虽然有些地方不要求法拍房的竞买人需要有购房资格，但是竞买前应看清楚拍卖公告里面的竞买须知及房产所在地登记机关的要求。
比如，这次拍卖的香蜜二村房产，拍卖公告中就特别提醒注意房屋限购政策。
▲来源：淘宝司法拍卖
2、购房款贷款
购房款需要在竞买成功后很短的时间内支付给执行法院，虽然很多拍卖公告里面提示可以贷款，但是具体的贷款流程没有明确告知，各地执行的贷款政策也不一样，竞买前应落实清楚贷款的详细规定，看自己是不是符合贷款的政策要求。
香蜜二村相关拍卖公告要求，买受人应在10个工作日内缴纳拍卖余款。
▲来源：淘宝司法拍卖
由于香蜜二村已纳入棚改计划，截至2020年6月18日，已签约房屋套数及建筑面积均超过95%，即将启动搬迁拆迁。
所以，这28套房产不能办理贷款，必须一次性付款。
▲香蜜二村已经被围挡围起来
3、腾房
在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖的，竞买前应核实清楚里面居住的人和房子产权人的关系，避免发生腾房纠纷。
法院只管拍卖不管清场，能不能顺利收到房子，全凭本事。
▲香蜜二村16栋D3房公告
粤公网安备 44030402000760号
