◎买进深圳（ID：buysz2020） | 深圳多姐原创
2021年深圳楼市开局了。今年，前海终于可以做一回“主角”。
拜近两年前海宅地开闸所赐，前海合作区内迎来了创立以来最大的可售商品房供应峰值。“以前你们在宝安、西乡、甚至是东莞买的房子都是大前海概念股，今年要入市的可都是前海最核心区域的项目。” 某前海项目房企负责人表示。
2019年底，前海招商领玺1期、深业颐湾府1期双盘同开热卖，继前海时代1、2期售罄之后一度沉默的前海楼市，重新“激活”。
据统计，今年前海将有6个纯住宅新盘入市，大部分新盘均有“限价地+政策限价”红利，都是要靠抢。靠前海概念吃饭的宝安楼市，火烧的很旺，但前海却很淡定。
前海还会有多少住宅供应？供应周期会有多长？对楼市影响几何？我们的建议是，很多想买进前海的朋友，务必先看看本文，再下决心打不打。
01.前海可开发宅地，竟然还有140公顷！
过去，一提到前海，大家自然联想到“宅地稀缺”，但数据已经更新了。
去年6月《前海管理局关于前海片区开发单元规划修编（草案)》（下文简称草案），曝光了前海未来的二类商品房+一小部分商业配套的供应总体量，达到140.8公顷。（最终以官方数据为准）
140.8公顷，即140万平方米，是什么概念呢？
以目前前海几个待售新盘5.9的容积率均值作为参考（天健悦桂府容积率7.13、龙光前海天境容积率5.78、华润金地联合体地块容积率4.84），即约800万平总建面。（具体以官方数据为准）
参考深圳体量最大的绿景白石洲旧改（总建面为350万平）；最有名气的华润大冲旧改（总建面约280万平），前海已规划的商住地总建面相当于2.3个白石洲、3个大冲旧改的体量。
不过，前海毕竟还是要做“深圳下一个中心”，能看海景的住宅，真的不多！
02.桂湾宅地最多未来容纳9.9万居住人口
在《草案》中，桂湾片区二类宅地+商住地调整至新增61.79公顷，占整个区域总规划用地的18.8%，位居第一。
与此同时，桂湾的商住用地规划得最多，这意味着未来桂湾将出现不少配套齐全的商住综合体。
注：图中黄色部分为居住+商住用地；红色部分为商业性质用地，下同。
前海四大产业（金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务业和专业服务业为主的生产性服务业）中，最受关注的主导产业，就是金融业。而桂湾也是三个板块中，定位最高的：
吸引金融企业总部、金融科技领军型企业进驻，重点发展金融服务业和商务服务业，打造国际金融科技中心和全球总部中心。
正因如此，桂湾的人口容纳任务也是最重的。
据《草案》显示，未来桂湾要容纳9.9万居住人口、22.8万的就业人口，略高于妈湾、远超前湾。
桂湾商住用地主要集中于东侧，其中的2/3已建成。
由南向北，分别为大型商住区前海时代和公租房小区龙海家园。其中，前海时代也是前海最早建成的商品房住宅小区，此前已开发过2期，去年项目3期官宣动工，预计建设4-6栋住宅。
▷前海时代3期住宅用地已整备完毕
放眼整个桂湾片区，宅地最大的想象空间，集中在与南山、宝安的交界的东北角，未来将释放一批全新商住用地。
待住宅建成后，该片区将和宝中连成一片，享受宝中优质生活配套，居住舒适度较好。
而2019年末由天健拿下限价宅地——天健悦桂府，即将作为桂湾首个限价盘入市，项目毛坯最高均价为9.9万/平，为片区未来新入市住宅提供了参考。
03.
妈湾惊喜最大
神秘海景地花落谁家？
前海三个片区中，妈湾是惊喜最大的片区。
在前海整体规划中，妈湾片区发展目标是：
前海标志性门户区域，建成宜居宜业、港城融合的国际商贸中心和全球供应链管理中心，规划居住人口规模约9.6万人、就业人口约22.3万人。
一个值得推敲的细节是，妈湾的土地规划被分为两个阶段，虽然落实节点并未明确公布，但却透露了一个重要信号：
妈湾宅地会增量，而且仓储用地都变成商业用地了！
2013年，深圳前海管理局副局长何子军曾对外表示："原有企业之前拥有的土地原规划用途为工业用地。但根据前海目前的规划，合作区内所有土地将全部转为商业用地、住宅用地。”
妈湾部分土地性质变更，或与上述情况有关。
具体来看：
第一阶段，仓储用地和商业用地“平分天下”，宅地“见缝插针”；（紫色为仓储用地、红色为纯商业用地、黄色为二类居住+商住用地）
第二阶段，仓储用地缩减至一块、二类居住用地和商业用地大量增加。
最终，妈湾商住地规划面积仅次于桂湾，多达53.7公顷；纯二类居住用地为25.7公顷，是三个片区中最多的。
不同于桂湾与前湾的是，妈湾是完全由招蛇和前海管理局合资组建的自贸投资公司负责统筹开发运营，涉及土地面积2.9平方公里。除了招商前海湾项目，未来不排除还会释放更多的住宅用地。
由法定图则可见，妈湾大部分宅地分散于商务楼宇的夹缝当中，且地块面积小，居住舒适度和前湾、桂湾相比有所逊色。
目前可以确认的是，未来片区最西侧有一块宅地可看海景，而剩余大部分宅地集中于东侧、靠近月亮湾大道延线地带。
那么，这些地块将由谁操刀呢？或许是招商蛇口。招商蛇口在妈湾合计持有接近500万平米的土地，由招商蛇口和前海管理局各50%持股共有。
招蛇在该地块上正开发“招商前海湾”的巨无霸项目。
▷招商前海湾规划效果图 图源网络
据媒体报道，其中的居住用地总建面约50万平方米。按10万-15万/平方米的前海房价计算 ，该部分居住功能用地货值不低于500亿。
妈湾北侧靠近前湾公园、招商/深业主导的商住组团中，招商领玺和深业颐湾府1期住宅部分，还会释放惊人的住宅货量。
▷妈湾最成熟的北区
目前招商领玺2期、颐湾府2期已动工，均为今年潜在入市项目。根据规划，未来领玺或将以3期收尾、颐湾府则最多可建4期。
04.
前湾：学区入驻?
未来宜居性最强的片区
前湾，作为前海的门面，是楼宇密度最小、公共配套最齐全、绿化做的最好的片区。在土地面积相似的情况下，前湾片区规划居住人口规模仅4.7万人，规划就业人口规模仅9.5万人，远低于桂湾和妈湾。因此，也有业内指出，前湾的宜居性将是前海3个片区中最好的。
前湾的发展定位是：
重点发展商务、研发创新、科技及信息服务等生产性服务业以及教育、医疗、文化、体育等公共服务功能，打造功能复合、宜居宜业、充满活力的科技研发中心和文化创意集聚区。
去年11月，经百轮竞价，华润金地联合体所拿下限价宅地就位于前湾片区，项目由华润主导，目前已启动土地整备。而地块紧邻的另一个限价盘——龙光前海天境项目，去年就已经开放了异地展厅，只是迟迟没有入市消息。
有业内透露，龙光前海天境斥资过亿打造的九年一贯制学区，极有可能是优质学区，或将填补前海公立学区空白。（该消息有待确认）
除了上述宅地，前湾目前可直接用于住宅建设的用地不多，但前湾的学校规划为3个片区中最多，前景可期。
05.前海宅地还会增加吗？有关前海居住的想象
过去十年，前海试图先行引导企业入驻，欲打造前海为深圳下一个中心。因此，前海成了最大的商办供应地，却几乎没有出让过可销售的宅地。
前海自贸区虽大，但目前却不具备很好的居住功能，这是前海片区房价向上的阻力之一。
▷前海某商务公寓
2018年全年，深圳一共出让了20宗商业用地，大部分集中在前海桂湾片区。随后，前海的住宅出让频率明显加快。人们对于前海住宅的评价，也由“绝版”转化成“稀缺”。
▷前海近几年拍地情况
在“房价不做示范”的前提下，前海人口规划应该不会只盯着深圳，至少要服务整个大湾区服务，但是这个“度”很难把握。
未来前海增加居住用地的两个方式
1、调整控规，减少商业增加宅地
而去年731楼市新政，深圳鼓励商务商业用地改居住用地，并停止批复商务公寓，这对深圳写字楼和公寓泛滥的区域而言，是个重磅信号。
▷工作日傍晚6点的桂湾写字楼集群
刚刚公布的深圳“十四五”规划建议，重点提到“优化城市建设用地结构，优先安排社会民生用地，保持合理产业用地规模，提高居住用地比例。”这也为未来前海结合发展需要增加居住用地提供了规划和政策支持。
况且，此前深圳已经有了“商改住”的范例。
2019年，深国际申请调整调整妈湾片区的商业用地为居住用地，并成功获批，几宗地块将建设颐湾府2-4期，未来将陆续为前海贡献可观的住宅货量。
前湾两个限价盘：龙光前海天境和华润金地联合体，也是“商改住”的产物。
商务属性转居住属性，是众多开发商所期待的局面。
据在前海有项目开发的知名房企人士向@买进深圳透露，如果前海不断有新的宅地出来，他们拿地部门一定会全员出动，毕竟深圳只有前海有那么多的净地了。不过他对此并不乐观，按照他的话来说：“如果前海全用来建住宅，那它可能就不是前海了。”
2、解决前海居住不足的问题，不排除通过“扩容”的方案来破局。
刚刚公布的深圳“十四五”规划建议中，还提到了推动前海深港现代服务业合作区与前海蛇口自贸片区“双扩区”，这是2021年对深圳城市发展格局影响较大的大看点。
如果“扩容”落地，至少宝中、碧海等广阔的区域将被纳入前海居住板块，这也是近两年上述片区房价被爆炒的外因。总而言之，前海未来的目标没变，依旧是打造大湾区自贸区样本、深圳新中心。
但在深圳宅地稀缺的当下，前海也不排除提前通过新增宅地的方式来纾解困局。
出于种种原因，前海核心区域内的房价会不会全部受到严格管控，从近期几块前海限价宅地出让的规则可以看出端倪。
但随着前海二手房市场逐渐活跃，我们最不愿意看到的二手房价“过高预期”的问题，是否会出现？前海一开始是按照“去房地产化”来开发建设的，其担当试验田作用，产业引进肯定是首位，虽然写字楼有空置率问题，但是这并非前海独有现象，时间会解决这个问题。如果坚持“去房地产化”，未来居住用地或以人才保障房用地为主体，商品房的作用会弱化或只是辅助，表面上看是稀缺，长期看对前海楼市是一个利空，所以购房者对未来规划要做到心中有数。END
粤公网安备 44030402000760号
