前海两大热盘，龙光前海天境和天健悦桂府同时拿到预售证，瞬间打破了市场短暂的平静，只能二选一，手持巨资准备打新的买家都慌了，忍不住发出灵魂拷问：“我到底该选哪个？！”
别慌！也别纠结！！！
选楼盘，其实也是选片区，同属前海，前湾和桂湾怎么选？万一这次打不着，以后妈湾的住宅要入市，能果断买入吗？前海还会不会缺住宅？
图源：前海管理局
最新消息，前海住宅要补货了！前海10多年来，只有3个住宅入市、在售仅1个二手楼盘，但目前新盘稀缺程度堪比恐龙的状态，将成为过去时。
正式发布的前海总规修编（草案），划重点！
1、未来前海商住混合用地超过140公顷，二类居住用地比例提升至17%，之前只有约5%。
2、2016年前海限高调整至不超过350米，而在最新总规里，只有桂湾可以打造前海天际线，前湾限高280米，妈湾则不能超过大南山的70%，也就是230米，前海地标以后将在桂湾诞生。
3、前海教育资源越来越丰富，之前规划的九年一贯制学校只有6所，现在又增加2所，小学增加1所，幼儿园规划22所。
对比之前，目前宅地这个调整比例幅度已经相当大了，前海住宅体量激增，新盘选择将更多，现在买不到也无需丧气，先做好功课，才能在以后做选择时游刃有余。
前海地上建设规模调整示意图
为方便众位土豪们搞清它们的差别，更好做决策，这篇聊前海的文章就来解决你的困惑。
1、前海三大片区PK：桂湾最适宜居住
打新前海，从哪里开始好呢？前海自贸区的妈湾、桂湾、前湾，这三个片区，定位不同风格不同，但从买房角度看，桂湾是当之无愧的置业首选！
未来前海，预计桂湾的居住氛围最浓厚，人口也最多。因为居住用地规模最大的是桂湾，达到61.79公顷，就业人口接近23万，桂湾必定要承载部分就业居住需求，那么对于各类生活配套也有更多配置规划。
桂湾：金融商务核心区，配套最成熟
桂湾定位为国际金融城，作为前海的心脏，现在整个区域的面貌已经比妈湾和前湾成熟很多。卓越壹号、华润前海中心、深港基金小镇等高档写字楼林立，颇有核心金融区的独特气质。
图源：前海深港合作区
为什么桂湾越来越“宜居宜业”？
首先，桂湾建设项目最多，前海前期建设主要集中在桂湾金融先导区、妈湾启动区周围和前湾启动区周围这三大块区域，约40个建设项目中，桂湾就占了6成以上；其次，桂湾建设的项目启动也是最早的，桂湾金融先导区更是建设重点，深港基金小镇出租率超过8成，汇聚近百家机构。
桂湾的新盘天健悦桂府向来低调，此次推427套房源，预售均价10.6万，最低还有9.7万的，按照最小116平户型来算，总价1160万就能买到前海3房，极具性价比了。
早在2015年，桂湾就入市住宅前海时代一期和二期，安哥前两天去看，前海时代三期还在平整土地，前面2期容积率低，关注度很高，三期可以享受前面2期的成熟配套，而且地段相比悦桂府也更为核心，目前还在清理地面，桂湾可以打的只有天健悦桂府了。
天健悦桂府（白先生实拍）
恕我直言，先不考虑任何产品的优劣，前海“核心资产”这样限价，怕不是要抢的头破血流，它已经被加入很多人的抢房豪华大餐了，不过它依然有几个竞争对手，后面我们再详细对比。
前湾：低密度科创中心，住宅稀缺
前湾的龙光前海天境，便是悦桂府最大的竞争对手，这次推售1003套住宅，户型为107-146平3-4房，均价11.2万，房源量是悦桂府的两倍多，为了中签概率，预计会有更多人押宝前海天境。
对比主打金融商务的桂湾，前湾主要打造的是科研、文化创意中心，居住用地面积规划只有桂湾的三分之一，人口也只有桂湾的二分之一，二类居住用地占比只有2%，属于低密度文创区，绿地规划也更多。
前湾的两个住宅项目，龙光前海天境和华润金地联合体，它们在前湾公园旁边比邻而居。
龙光前海天境的这块地，当天拍下当天就开工，进度神速。
100多米就是5号线前湾公园站，前海天境的地段真心很优越，距离国际学校哈罗公学（私立）也很近，30万/年的学费也真心很贵（土豪随意），不过项目东南侧配建有九年制公立学校配套，一切都在起步阶段。
龙光前海天境（白先生实拍）
前海天境限价11万，周边二手房前海时代均价已经16万了，一二手房价格倒挂5万了，按天境110平来算，只要抢到了就相当于到手500万了，不过可能要用上全部运气吧。
旁边华润金地联合体已经动工了，2020年11月才拍下的地，据说最高限价也是10.7万，如果今年入市的话，估计前海时代三期就是它最大竞争对手了。
妈湾：国际商贸中心，等待周期略长
如果时光可以倒流，相信很多人想要回到2019年年底，毕竟那时候招商领玺的中签率就有30%了，颐湾府则有42%。如果这次前海天境和悦桂府打不中，不计较时间成本，可以等领玺和颐湾府的二期了。
招商领玺（白先生实拍）
在三区中，妈湾的总面积最大，差不多是桂湾和前湾之和，居住用地在第二阶段与桂湾相当。妈湾分两个阶段开发，据观察，第二阶段里，不少仓储用地都转变成商业、设施以及少量住宅用地。
妈湾主打国际商贸和供应链管理，看规划，妈湾的交通设施用地比例差不多45%了，剩下的空间就相当局促，第一阶段港口交通和仓储较多，第二阶段虽有调整，但是第一和第二阶段时段也不明了，等待的时间更是让人心里没底。
招商领玺和颐湾府都是2019年差不多时间段开盘，均价也都在10万左右，预计已动工的领玺二期，进度会比颐湾府二期快，颐湾府二期目前还没有动静。
大致扫完三“湾”六盘，回归重点，前海天境和悦桂府，选谁？
2、龙光前海天境、天健悦桂府，谁才是最优选？
前海天境1月18日和悦桂府一起拿预售证，带精装修，目前前海天境和悦桂府的销售方案都出来了，虽然时间流程大体相似，但是选房时间还是错开了，尽可能避免正面交锋，这是两个可以一起打的节奏？
两盘购房流程重要节点
除了这两个新盘，桂湾还有一个二手房前海时代，多一个选择，在这里一并纳入比较。
首先看区位，从宜居程度上看，开发最早的桂湾最具优势，并且片区定位也是金融城、科技城，在限高上最为宽松，未来片区天际线将在此诞生。
前海金融先导区
虽然在桂湾片区，但只有2栋楼的天健悦桂府位于边角位置，体量也很小，所以它的区位优势并不明显。距离3条地铁线接驳的前海湾站，步行需要1公里以上，相对而言，有几个金融中心做邻居的前海时代，位置就好很多了。
龙光前海天境就在5号线地铁口，虽然位于前湾，但紧挨着妈湾，并未最大程度享受到地段利好，对比桂湾二手房前海时代CEO公馆，区位输了。
所以，综合来看，区位排序：前海时代CEO公馆＞龙光天境＞天健悦桂府。
其次看综合性价比，对比户型产品及配套，哪个更优？
两个盘容积率都不低，悦桂府达到了7.14，前海天境的5.79就显得很正常；悦桂府只有2栋超高住宅楼，空中花园小，旁边配套目前比较缺乏；
前海天境则有社区园林，旁边就是河滨公园，视野开阔，居住舒适度高；
CEO公馆属于稀缺小高层洋房，容积率低，配套相对前两个更为成熟，居家更便利。
龙光前海天境（白先生实拍）
户型方面，前海天境和悦桂府的户型都比较方正，看实用率，悦桂府户型实用率都在75%左右，而前海天境不同户型的实用率会有一定差别，实用率最高的集中在1栋1、2座，达到80%以上，其他户型也都在75%左右，其中1栋2座108平实用率最高。
CEO公馆面积段更大，140-260平大户平层及复式，南北通透，双阳台，实用率大都达到86%，完胜前面两个新盘。
论教育资源，悦桂府和前海天境都规划有九年一贯制学校，未来会是什么学校进驻，还是未知数。
悦桂府距离南山实验前海港湾学校最近（目前借港湾小学办学），该校隶属南山实验教育集团，预计以后会划到该学区内，不过要以官方公布为准；前海天境旁边是私立国际学校哈罗公学；CEO公馆在前海港湾学校学区内。综合对比，大家起跑线相差不大。
前海港湾小学（白先生实拍）
龙光前海天境11.2万，天健悦桂府10.3万，均价相差无几，悦桂府可能在略微占点优势，前海时代CEO公馆虽然户型和配套比较突出，但目前挂牌16万了。
综合性价比，龙光前海天境＞天健悦桂府＞前海时代CEO公馆。
前海天境此次推出的房源是悦桂府2倍以上，为了提高中签率，预计会有更多人选它。安哥建议，对价格比较敏感的可以选悦桂府，有实力追求居住品质的选择前海天境，不差钱想要立马享受到完善配套的，可以考虑前海时代CEO公馆。
为了避免开一个火一个的抢房局面，网传的“四选一”落空，目前的“二选一”安排也煞费苦心，虽然做选择很痛苦，但是这样给了真正的刚需更多机会，开发商也会收获更多的“铁粉”，而不是打新投资客。
随着官方严查“代持炒房”，贷款要求也日趋严格，监管力度加大。据前海天境和悦桂府两个盘的销售方案，后面都重点提示了代持风险，代持不属于法律所能覆盖的范畴，它带来的不利后果如何承担？
所以奉劝大家还是使用合法名额，万一被查到资料作假，会被记入诚信档案，3年内无权使用诚意登记系统，给开发商保证金也有可能被没收，到时候可不止打新打不到这点损失了。
这样的好处在于，在资金端增加限制条件、补齐漏洞，将有效避免“代持”情况出现，“纯正”的深圳打新人的潜在竞争对手会少很多。
不管是前海天境还是悦桂府，能打到就十分幸运了，万一没中也不是没有其他选择，比如性价比高的二手房，即买即住，节约时间成本，最后，祝愿众位土豪如愿买到自己心仪的房子！
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