1、筑巢引凤
西丽告别南山价格洼地
深圳是一个热衷于投注未来的城市，所以西丽的不温不火一度让人郁闷。
西丽拥有显著向好的未来趋势，却只有薄弱的存在感，不得不说有人的认知惯性在作怪。
同样有不断加码的政策和规划，前海被誉为“中国曼哈顿”热得发烫，同样以人才和科技创新为发展方向，科技园是灯火通明的“不夜城”，而西丽却只能蹭蹭“中国硅谷”的名头。
此等“不公”的现状在近两年有了显著的改善：
一方面高铁枢纽中心、西丽湖科教城、大沙河科技长廊、留仙洞总部基地等高大上的新闻刷足了存在感；另一方面在宝能城、塘朗城、博林天瑞、万科云城等大体量项目的带动下，西丽住宅的市场认可度也在增加。
如今，西丽大学城片区的均价已近11万/平，宝能城均价超15万/平，直逼前海“妖盘”诺德国际。眼看着这块南山“洼地”即将被填平，广大购房者的目光终于投入了过来。
对于长期忽视西丽的人而言，西丽就像刚面世的宝藏一样让人着迷，幸运的是，2021年会是西丽迎来新盘建设和供应的爆发的一年，这也意味着在这块宝地变得高攀不起之前，每个人都还有上车的机会。
今天我们就来看看屡传入市的汇城茗院，对于千万级预算的改善购房者而言，虽有不足，但也称得上是一个优质之选。
2、生态x高净值人群
这条件不做豪宅可惜了
既然上面给了那么高的评价，我们就先来说说汇城茗院的优点。
项目位于西丽湖路与丽山路交汇处西南侧，出7号线西丽湖地铁B口便可看到，步行过去只需要3分钟左右，是正宗的地铁物业。
从项目效果图上看，外立面采用了米黄色石材、金色铝板、槽钢、百叶和玻璃，线条光滑挺立，看上去很有高端住宅的感觉。
详细了解楼盘信息后感觉得到了验证，汇城茗院由4栋高层住宅和12栋联排别墅组成，车户比1:1.3，梯户比2梯2-3户，妥妥的中高端定位。尤其是低至2.055的容积率，足以令一些豪宅产品汗颜。（容积率的秘密~往后看哦~）
一般来说，在一个发展不成熟、核心规划还在前期建设阶段的片区推刚需盘会比推改善盘保险，但是就去年的新盘去化情况来看，在西丽走这条路是有市场可依的。
西丽2020年入市新盘情况
突发开盘售罄的宝能城和双开双罄的远洋天著暴露了西丽住宅供应不足的现状，再加上深铁阅山境遇上的“窘境”可以看出，西丽这群高素质高净值的人群对那种有着明显硬伤的低端住宅产品兴趣不大，他们青睐的正是千万级的中高端产品。
汇城茗院在西丽主打中高端市场，起码有着三大天然的优势：
第一、开发商实力
汇城茗院的背后是深圳市新润园房地产开发有限公司，一家有实力经验又丰富的公司。已开发的项目有金迪世纪大厦、理想时代大厦、理想公馆、后海理想雅园、御景公馆、橄榄绿洲家园、时代星居、爱琴湾山庄等，目前在建项目有汇城茗院、玖裕茗院、汉园茗院和海德园。
第二、景观资源
除去楼盘的建筑品质，高端住宅一般都离不开得天独厚的景观资源。
南山唯二可以奢侈地占有自然景观资源的片区，南为深圳湾，北为西丽。作为深圳原关内生态的最后一块保留地，西丽片区拥有超60%绿化控规，绿化覆盖率是深圳第一。
汇城茗院周边有西丽湖、麒麟山、塘朗山，再往北还有阳台山，青山丽水环绕，使之具备了“生态豪宅区”的优良基因，未来也许会在西丽诞生真正的豪宅也不意外。
项目周边的道路上绿化充足，楼下就是野生动物园（未来或搬迁）和西丽湖，高层北向可看湖景，还可眺望大沙河景观，感受一言可概括——静谧。
野生动物园
西丽湖
第三、独一无二的圈层
汇城茗院位于西丽湖国际科教城里面，旁边就是大学城。
西丽湖国际科教城
目前，西丽大学城已有深大、南科大、哈工大、清华深圳国际研究生院、北大深圳研究生院等教育机构，是全市高校资源最为密集的区域，此外，片区汇聚了各类创新载体以及各种最顶级的科研平台，该片区未来有望成为全市居住人口学历最高的区域之一。
片区资源
西丽湖国际科教城的规划决定了其人口必然会呈现出高学历、高素质、高收入的结构特点，如此高净值的圈层在全市都独一无二。
3、两高三横四纵六轨道
深圳新一代科技园区
科教城是离汇城茗院最近最直观的利好，除此之外，西丽还有两大高标规划——西丽高铁枢纽和留仙洞总部基地，这两者都会为汇城茗院带来持续的乐观预期。
西丽早年的不得志离不开交通的限制，虽处于连接宝安、龙华、南山三大的核心位置，但来往却并不方便。
对于轨道交通姗姗起步的西丽来说，拥有高铁枢纽无异于多了一枚高能触点，它不仅连通起大湾区各个城市，也为西丽带来了一场巨变。
西丽综合交通枢纽引入轨道线路汇总图
在现有的建设和规划下，汇城茗院在交通上拥有了“两高三横四纵六轨道”的高效出行方式，尤其是这一点还建立在无噪音的基础上，更显难能可贵。
留仙洞总部基地则是深圳唯一一个以片区为单位规划发展的战略性新兴产业集群，未来将形成超3000亿元的产业集群，实现18万人就业，约5万人居住生活。
(图源：网络)
总部基地距离小区还有2站路，业主们可以期待，当留仙洞总部基地和西丽湖国际科教城结合，是否会给“中国硅谷”的腾飞插上全新的翅膀呢？
4、学wei与商业
未来可期还是毫无起色?
说完了优点和片区利好，我们再来说说小区的缺点。
先说小的方面，1栋1单元边上有一个垃圾站，体量较大，参照远洋天著的变电站（影响较小）和深铁阅山境的高架噪音（硬伤）对项目的影响，垃圾站的影响也是可大可小。
接下来说的是小区当前最大的两个瓶颈：学wei和商业。
项目小学对口平山小学，中学对口丽湖实验学校初中部。
平山小学原本是一所南山中下游的学校，但在16年，加挂了南山区第二外国语的牌子，去年，学校宣布正式拆除重建成九年一贯制的新学校。
高学历高素质的居民是一个优质学区的基础，南山区也给予了经费支持发展北部片区的教育，平山小学的水平有望提升，但是现在，还差点意思。
小区周边商业也很差，虽然可以满足日常生活需求，但离西丽几个主要的商业MALL都比较远，距离最近的MALL是益田假日里商场，约1.1公里。
西丽主要商业配套分布
对于购房者而言，如果注重学wei和商业，就不建议去凑汇城茗院的热闹了。虽然在南二外的“帮扶”和大型商业地企的陆续进驻下，这两问题都看到了解决的曙光，但究竟是未来可期还是毫无起色，还得等待时间的检验。
5、户型分析
汇城茗院入市在即，本次预计推售120套住宅，分布在1栋1单元和2栋1单元。
1栋1单元01/02户型
建筑面积约120.67㎡
1栋1单元03户型
建筑面积约112.31㎡
2栋1单元01/02户型
建筑面积约195.63㎡
项目当前还没有开放样板间，从户型图上看，设计并没有明显瑕疵，且有较高的使用率，接近80%的套内。112平是传统3房，一家三口使用足够，120平的3+1房可以满足二孩家庭使用，195平的4+1房，自带工人房，动静分离，可以满足三代同堂的愿望。
6、汇城茗院要不要抢
在前海新盘“狂轰滥炸”之下，突然问你汇城茗院要不要抢，可能有些人还在犯迷糊。
为了给大家提供更多参考，我们将它与去年新入市的金众麒麟公馆和宝能城西区做一个细致的对比。
与它们相比，汇城茗院唯一可以拿出手的优势就是低容积率，但这并不足以弥补它在花园方面的“残疾”，所谓的低容积率更多的是被联排别墅给拉低，这些别墅挤占了花园该有的位置。
宝能城西区与之相比，一是自带大型商业和18班幼儿园，二是有南科大实验的学wei，自住投资都更优，唯一的劣势可能就是噪音问题。
邻近的金众麒麟公馆与之相比，在车位和梯户比上有些微劣势，但人家有花园，距离地铁站也不远，区位学wei也都差不多。
总的来说，汇城茗院的定位与宝能城相当，但配套上差很多，定位略高于麒麟公馆，但优势不够明显，麒麟公馆卖了几个月才售罄，汇城茗院想在市场上表现更好关键就在开盘价了。
如果不超过9万/㎡，那必须给汇城茗院点一个大大的赞，9.5万/㎡也在可接受范围内，如果超过10万/㎡，那就只能表示遗憾了。
附：汇城茗院周边二手房价格：
西丽X寄语“我梦中的王国”
在西丽生活久了，容易生出一颗崇尚贴近自然的心，同时又产生对未来科技城的无限想象。
深圳除了前海之外，应该就是这里最让人充满期待了，自然+科创到底会结出怎样绚烂的城市之花？
现在，整个片区都在等待现有的规划变成现实，等它羽翼丰满，等它给深圳带来别样的惊喜。
一朵花刚开，别评价，
让她长大、盛开。
——陈丹青《荒废集》
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