本文作者：一刀楼市
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2018年起，政府部门就先后4次对商务公寓出台政策监管，公寓已经越来越住宅化。
加上楼市对住宅的监管越来严格，许多人因为积分、名额等原因与住宅一次次无缘。
同时也有越来越多的人看到公寓的利好：
不限制购房名额、不限制贷款次数，通燃气，总价低，可落户、有积分可以上学等等。
3月初，深圳市规划和自然资源局按照《深圳市城市规划标准与准则》批复要求，拟对《深圳市城市规划标准与准则》第2章、第5章局部内容进行动态修订。新《深标》在“建筑与设施用途分类指引”上，剔除了商务公寓。
这就意味着，商务公寓将要成为历史。
一时间，商务公寓变成了稀缺绝版的香饽饽。
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对大部分人来说，公寓只不过是个模糊的概念，常见的公寓有住宅类公寓、商办公寓、商务公寓和产研用地类公寓，其中商办公寓跟商务公寓常常被混淆。
我们可以先看看两者之间的区别：
所谓商办公寓实质上都存在“商改”行为，就是原本其规划房屋用途是办公、商业，却擅自改变用途，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，这是不合规的，而且可能存在安全隐患。
而商务公寓在深圳建筑标准和建筑设计规范中都有涵盖，是政府承认的“真公寓”！
商务公寓一般处于城市核心地段及商务中心区，具有居住功能，也可注册办公，俗称商住两用公寓。
两者PK，结果不言而喻。
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那到底现在还有哪些是真正稀缺、绝版的商务公寓呢？
一般都具备这些特点：
1、居住属性强，体验感接近住宅，有住宅替代的功能。
2、地处核心地段，有区位/配套/政策/产业等利好的因素，有发展潜力。
满足其中条件的，才是真正稀缺的。
我们也给大家盘点了一些在售/待售的精品项目。
【宝安】
会展湾·东城
会展湾·东城是一个真正能直接坐享“会展中心+大空港+冰雪文旅”三大千万人流的产业叠加效应利好的项目，也是会展湾唯一纯粹的居住区。
区位：会展湾紧邻全球最大的会展中心——深圳国际会展中心，产业的支撑力大，汇聚了大量的人流、物流，所处地块就非常有增值潜力，从投资角度看，是一个非常不错的选择。
配套：在产品规划上，会展湾东城也很有前瞻性：能兼容新政“通燃气”的需求，带阳台、容积率不错，园林设计也很用心，为居住舒适度考虑得比较全面。
【南山】
华侨城深圳湾新玺名苑
这是盘点列表中唯一一个待售的项目，是深圳超级中心“顶尖三寓”之一，三面临海，还有名牌学区+成熟配套，未来会成为深圳湾核心区蛇口新地标。
它位于南山区蛇口街道南端，和香港元朗隔海相望，是蛇口渔人码头的旧改项目，一直备受关注。
蛇口的区位价值十分突出，是前海自贸区的核心区，产业代表主要有港口、邮轮和创意产业园等，有雄厚的产业基础支撑。
周边“豪宅向”的二手房现均价都在13万每平了，而新房因为限价价格应该会更低一点，所以这个项目的关注度一直很高。
项目与海上世界隔“小湾区”相望，南面就是深圳湾，能享受无敌海景。项目自带商业，周边还有海上世界商圈，整体都是比较成熟完善的。距项目直线距离500米左右有深圳蛇口国际学校、还有南山外国语学校滨海学校，周边还有一些国际学校，小朋友上学很方便。
晗山悦海城
一个地处前海、蛇口、后海黄金三角位置，能直享两大自贸区、后海超总、深圳湾超总资源的项目。
区位：晗山悦海城位于蛇口片区，属于前海自贸区的范围，也如前文所提到的，区位优势明显。蛇口片区开发建设时间早，整体配套条件比较完善，居住氛围比较成熟。
交通：附近有在建地铁12号线四海站，未来轨道交通出行较为便利。自驾的话，由于片区内部路网较为密集，南海大道可能会出现拥堵的情况。
总结：项目位处黄金三角位置，跟经济核心区的直线距离较近，能承接较高净值人群的居住需求，居住圈层会比较纯粹。而且蛇口片区在售的新房不多，总的来说还是比较稀缺的。
恒裕深圳湾
恒裕深圳湾，真正的深圳湾C位高端精品公寓，后海的第三极。所在的地块是深圳湾最后一块含可售公寓指标的商业用地，稀缺性不言而喻。
项目位于深圳湾后海总部基地，该片区属于中国总部企业最为密集区域之一，号称“超总”，最具代表性的就是万科、恒大、中兴、招商银行的总部。深圳湾无论是从配套还是居住的舒适度上，这个区域都已经接近成熟，而且，因为各项指标都很优秀，未来具备持续的发展动能。
配套：距离地铁2、11号线交汇站后海站200米，未来还有在建的13号线；自驾去前海广州机场有S3，去福田走滨海；去香港也近有口岸。有海岸城、深圳湾万象城、华润大厦等高端商办配套环伺，人才公园、保利剧院等问题配套也非常齐全。
臻林天汇
一个内嵌在“中山公园”里的项目，位处繁华市区却又能拥有城市和公园双重景观体验。
臻林天汇是一个被公园包围的公寓，下楼即是公园，旁边还有正在修建的12号线“中山公园站”。项目的南侧是千年历史的南头古城，北边就是公园，东面都是比较低矮的建筑，周边没有什么遮挡，视野非常广。
所处片区的地理位置也很优越，周边环绕科技园、深圳湾超总、后海、前海、留仙洞等五大总部，所以承接的居住人群也比较纯粹的。
【福田】
深圳中心天元
一个真正落在深圳城市最中心，极尽深圳顶级资源的稀缺纯粹大平层公寓！
项目由卓越集团、金地集团、大百汇集团联合开发，位于福田CBD之上，含金量极高。不仅和与市政府、深交所相邻，也可以和各大地标、金融商圈总部群直接相望，是占有 绝对优势的中心位。
配套：中心位置的配套也是其他项目不可复制的，卓悦中心、中央大街、会展中心、少年宫……商业、文体配套丰富，周边的业态齐全。交通上，到福田站只有600米距离，福田站有6条地铁线路相连相邻，福田口岸和皇岗口岸都在3公里范围之内，福田站的高铁可以直通香港西九龙，十分便利。
设计由全球大师联袂打造，一线顶级豪华装修，还有独特的星空花园，处处彰显豪气。
皇庭世贸裕玺
由皇庭x世茂双品牌背书，一个能享受与深圳湾一号比肩的高配置私人会所的豪装公寓。
由世茂集团和皇庭集团联合打造。深圳市皇庭国际企业股份有限公司是一家深圳本地的老牌开发商，皇庭广场、皇岗商务中心、皇庭港湾等等这些深圳人耳熟能详的项目，都是由皇庭打造的。
到营销中心和样板房参观一下就知道了，豪装看细节。外立面是大面积的玻璃搭配大理石，更立体更现代化。园林精致小巧， 大门、车库、大堂、会所，处处体现了质感。
配套：这个项目位于福田梅林片区，距离莲花山和香蜜湖都很近，周边生态环境优越。距离9号线下梅林站只有一百多米，从福田的“后花园”出发，到车公庙、万象城、香蜜湖商圈都很方便。
值得一提的还有项目自配的会所，咖啡间、儿童游乐园、健身房、泳池、KTV、棋牌室等等应有尽有，对业主是免费开放的。
【罗湖】
岁宝壹品
这是八卦岭第一个高端居住项目，也是八卦岭首个大型旧改项目。处地铁上盖，拥有“双荔园”学区、“空中花园+会所”高端设计的亮点，对得起“名邸”称号。
项目本身的设计就很特别，设计概念来自于以深圳鹏城的，建成后将会成为一个新的城市文化地标。还有深圳首创150米的云端会客厅也是项目的亮点之一。
配套：岁宝壹品属于双地铁上盖物业，交通便利。同时拥有一向口碑都不错的双学区配置：荔园集团项目二期旁规划的荔园实验学校和东南侧的荔园小学东校区，虽然是公寓，但也有积分，可以上学。周边生态资源也很丰富，可以俯瞰笔架山公寓、深圳中心公园。
【龙华】
北站壹号
深圳北站片区的顶级标杆行政公寓，融合五星级酒店和豪宅特点，拥有“海陆空轨铁岸”的六维超级交通条件。
区位：北站壹号，顾名思“位”，就知道位处在深圳的核心枢纽总部，城市商务中心区核心地段——北站。深圳北站年商务客流量高达7000万人次，这里是深圳唯一一个关外的总部基地，产业、人流支点稳固，同时带来的还有纯粹的精英圈层。
配套：交通发达的同时，这里的商业、文体配套也很丰富。红山商业文化区和北站商务区两块的商业共享，一站式购物娱乐中心环伺。周边毗邻4大艺术人文场馆：深圳第二图书馆、深圳美术馆新馆、展览馆、演艺馆，有最全面的人文艺术氛围。
兆光，一刀老师助手，房地产从业者，
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