文/谢逸枫
中国房地产上轮30年（1987年-2017年），房价一直都 是大涨小跌的上涨规律，涨的时间长跌的时间短。归根结底是住房制度变革、人口（城市化）、土地三大红利的持续增长之下，才迎来房地产行业大爆发。其中城市化的推进，城市不断扩容，人口不断集中，资源不断聚集，形成强大购买力，土地的供应制度形成的单轨制。
这个“房价大涨小跌，涨的时间长跌的时间短，涨多跌少”规律逻辑背后是制度、人口、土地三大红利爆发的根源，所谓的市场运行逻辑。其中经济发展模式（投资驱动型）、项目资本金制度（30%的资金杠杆）、产权制度（二权一制）、土地制度（招拍挂、土地储备、土地抵押）、预售制度（预售款的无息杠杆）、财税制度（分税制）。
期房制度（期房销售制）、住房制度（福利分房与货币分房及自建房三轨制，住宅供应体系的福利住房、商品住房、保障住房、棚改住房、租赁住房、共有产权住房多元制，其中货币分房让住房需求全面爆发）、开发贷款制、房贷制度（购房按揭制、住房抵押制）的改革、诞生，是房地产行业崛起、发展、繁荣的根源。
下一个30年，中国房地产迎来新制度、新土地、新人口、新金融、新管理五大房地产红利时代。所谓的新制度，即住房制度、 土地制度的新改革，城市更新制度改革，新土地是宅基地上市、集体土地上市等，新人口是二孩、三孩全面放开，未来还会放开四孩。新金融是房地产资产证券化，新管理是房企新的创新。
笔者按照目前中国城镇化看，城镇常住人口为9.0199亿人，占总人口比重为63.89%，离发达国家超85%，还有20%的空间。自2010年以来，有1.6436亿乡村人走进城市，变成城镇人口。过去41年，中国城镇常住人口从1.7亿快速增至9.01亿，净增加7.31亿，城镇化率从17.9%提升至63.89%，提高46%。
未来二十年到三十年，将新增超过1.9亿-2亿以上城镇人口，主要向19个城市群、34个都市圈集聚。据《世界城镇化发展展望2018》，2030年中国城市化率将达70.6%，2050年达约80%。预测，中国城镇人口峰值将在2042年左右达到约10.4亿人的峰值，将比2019年再增加1.9亿，其中80%将集聚在19大城市群，其中多数又将集聚在大都市圈。
值得注意的是中国户籍人口城镇化率45.4%，这个45.4%，离发得国家差别巨大。譬如中国19个城市群承载了全国70%以上的人口，贡献了80%以上的国内生产总值。这个“70”的人口有部分是没有户籍的流动人口。因此，中国要实现80%以上的城市化率，预计还要超过20年到30年时间，意味中国房地产红利至少还有30年。
房价上涨来源于需求的增长，没有需求就没有上涨。未来20年、30年中国要把城市化完成率达到80%，意味着城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移，小城市人口往大城市迁移，弱城市人口往强城市人口迁移，说明中国城市人口快速流动还有20年、30年。流动产生需求，需求产生价值。
流动、政策产生市场分化、城市分化。分化后，强的城市会一直需求叠加，弱的城市需求减退、衰亡。因此，中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小跌的规律。作为买房的人一定要踩到这条房价“大涨小跌曲线”的谷底，这就是房地产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅、一个通货膨胀透支的你10年的努力。
为什么调控这么多年解决不了，因为没有土地问题没有解决。2003年开始调控到现在，上海在1999年到2003年实行减税制，2003年之后出现问题，就是出在土地上。今天不从土地问题上来解决，没有办法根本解决现在房地产市场中出现的任何问题，这是上轮30年房地产调控没有解决的问题。
按照土地制度与土地供应看，原来出现的土地储备以及土地能不能保证未来生产供应。2003年之前，平均月增长40%土地供应量，2003年出现土地招拍挂之后，其中有14个月低于10%的低增长，18个月的负增长，2007年一直提出增加供给，所以有一段短期的高峰。
之后出现了2007年的"两防"，即防止投资过热和防止通胀，然后又出现持续负增长。因为两年以前的土地计算为房屋生产量，如果连续两年的土地供应负增长，房价肯定是要上涨的。2003年、2005年、2007年、2009年-2013年、2017年、2018年下半年、2019年、2020年下半年-2021年上半年，提出控制或叫收紧土地银行信贷两闸门。
18亿红线能不能突破，超过60亿平方米的小产权房能不能转正，大量的集体经营用地能不能同价同权上市交易，城市更新的土地能不能实现2年开发，这是长期争论的问题。土地制度是制约房地产市场正常发展，资源分配的重要一块。税收+土地财政收入为地方带来70%来自于房地产，可以说基本上占到房价的70%。
住宅房产税与房地产税的全面开征，目前只是试点与讨论探索阶段。实际上，税法告诉大家，房产税、房地产税在一直存在。1949年的房产税是房产税，地税是地税，1951年把房产税和地产税合并了，叫做房地产税，那个时候土地和国际一样是私有产权的。1951年以后为什么不收了？因为公私合营以后没有私人房屋了，全都是公家的了。
记得一位地产大哥讲过，房产税没人收了，没法收了，收谁的？收不了了，所以就取消了。房产税取消以后变成了什么？就变成了工商税，变成了城市维护事业税，附加税，土地使用金，土地出让使用税，耕地占用税等，现在列出来七八个税种，都是属于房产税这个范围之内。
因为凡是收了房产税的，都不能收其这类的税，房产税你都收了，是不是还要收入绿化税。2011年提出建立”物业税“，房产税初期的时候就提出，要减去相应的税费。因为总想在不减现有税的情况下加税，这是不可能的，老百姓一定会反对的。要先取消再收才合理，否则就是税上加税。
如果减了一些税，再征，能不能解决现在的土地财政问题？解决不了。不懂行的人以为，房产税、房地产税还能替代土地出让金。土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费，它是复利计算的。可是你要把它分成70年收，政府兜里一下子就没钱了，所以替代不了地方税，财政问题解决不了。
原有房屋的房价构成是不一样的，有的交了土地出让金，有的没交，商品房占市场上的房屋总房量的多少？30%多。就是说70%多的房子，70%的房子是没有交土地出让金、税收的房子。大市政费，基础设施费有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原来分配的住房改房。能一并收税吗？统一实行这种房产税，几乎是不可能的。
如果要用长效机制彻底解决房地产市场问题，那么就要解决的是土地制度问题，户籍制度问题。那么矛盾就在于短期政策不利于长期机制的建立，你没法解决土地制度问题，也没法解决户籍制度问题。农民的土地承包再增加30年，问题是不能修长期的基础设施，40年、50年。咱们是没有私有产权制的，因为没有土地的私有化。
从人口红利、住宅建设投资在GDP的比重（中国13%，日本、美国、法18%到22%）、人均居住面积、固定资产投资（住宅投资量）、住房自有化率（86.4%，20%的家庭没有自己住房）、拥有第二套住房的比重（2008年8.9%，2009年提高2.5%，到2020年30%）、全国住房空置率平均3%）的角度看，房地产的发展空间大。
买哪些地方的房子房价会涨？其一是人口流入大的城市，人口是下一个风口。其二是土地价格上涨猛烈的城市，地价上涨效应。其三是调控的城市，越出政策的城市，越证明房价要涨。其四是集中供地的城市，供应不足。其五是过去三年到五年，住宅用地供应下降的城市。其六是有地铁、教育与医疗等资源多的城市。
不能说供求关系导致唯一房价上涨因素，因为公共资源，教育，医疗，交通基础设施，上市公司等其他条件，城市集中度的条件都会导致房价出现偏差。值得注意的是供求关系可以充分反映房价上涨趋势。2030年、2050年之前房地产不会出现下调与没有投资价值的时候，没有完成城市化之前，让房价掉下来基本不可能。
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