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作者：Ariel
来源：格隆汇楼市（ID：glh_fang）
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8月的最后一天，位于坪山新区的中海万锦熙岸华庭取得预售，为“躁动的8月楼市”画上完整句号，准确说是“躁动的东部楼市”。
近段时间来，东部入市新盘较多，龙岗、坪山的新房频繁闪现，好不热闹。
@格隆汇楼市 此前也曾经过多次东部楼市点评，有兴趣的朋友可以翻阅往期文章了解。
据官方介绍，中海万锦熙岸华庭项目共7栋，其中1栋、5栋为商品住宅，6栋、7栋为人才住房，2栋为独立商业楼，3栋、4栋为幼儿园。
此次推售的264套住宅，位于项目1栋。户型是建面约79-105㎡，均价约4.2万/㎡，总价约316万/套起。
不过，今天的主题并不是中海万锦熙岸华庭这个项目，而是位于福田保税区的佳兆业航运红树湾，快接着往下看~
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静默期的福田新房市场
福田多久没有新房入市了？
回答这个问题真的有点困难，因为真的挺久了。今年福田唯一取证的恒大珺睿大厦，房屋用途是商务公寓、办公、商业，并非住宅。
把时间往前推，住建局公开信息显示，近一年多来，福田入市的项目几乎都是公寓，仅天健天骄北庐一个住宅。
（图源：深圳市住建局官网）
网传了很久的 #海德园、#加福华尔登府邸 几乎每个月都在计划入市名单里，却始终不见其动静。
去年底曾获批预售的天健天骄北庐剩余房源，也在今年不断传出已入市的消息，但目前尚未得到证实。
（图源：家在深圳-业主论坛）
所以，福田的新房还要让我们等多久？
猜到大家会问9月有哪些新房入市，所以我们整理了接下来计划入市的新房信息，久无新房入市的福田有三个项目位列名单。
其中，位于福田保税区的佳兆业航运红树湾引起了我们的注意，因为这个项目曾在6月的时候对外宣传“开盘节点定在9月”。
（图源：家在深圳-业主论坛）
所以，这是真的吗？
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主推310套住宅，吹风价10万/㎡
@格隆汇楼市 近期实探了佳兆业航运红树湾，官方显示项目备案名为“佳兆业航运红树湾府”（以下简称“红树湾府”），位于福田保税区红花道与香樟道交汇处，毗邻福田红树林公园。
（图源：网络）
今年上半年，红树湾府开放展示中心，不过展示中心并不在项目处，而是在距离1.5公里的长富金茂大厦60层，两地步行时间21分钟，参观者需要验资300万。
（图源：高德地图）
红树湾府跟别的项目不太一样，既不是招拍挂来的，也不完全是旧改项目，而是福田口岸东广场拆迁置换用地。
据了解，佳兆业航运红树湾是因为2019年福田口岸计划建设东广场，需要拆除航运集团的综合楼和单身宿舍楼，作为补偿，就把西边福保的这块地给了航运集团，因此便有了这个项目。
2020年8月7日，该项目申请修改总平面图，项目名称由“福田口岸东广场拆迁置换用地”改为“佳兆业航运红树湾府”。
（图源：网络）
官方显示，红树湾府项目由深圳佳兆业城市更新集团、深圳航运集团联合开发。
不过，航运集团与佳兆业有什么关系呢？
1982年，深圳市航运集团有限公司成立，是深圳最早进行混制改革的航运企业。
2012年，佳兆业集团开始收购航运集团，成为航运集团大股东。
2016年，佳兆业集团正式将航运集团纳入集团控股管理体系，使其成为佳兆业集团14大专业集团之一。
从总平面图可知，红树湾府总建筑面积66748.02㎡，计容积率建筑面积44638.62㎡，不计容积率建筑面积22109.4㎡，容积率约为4.7，绿地面积4428.63㎡，绿化覆盖24.9%，总户数为397户。
（图源：网络）
项目共10座14-15层的中高层物业，每座总层高约46.95-49.95米，并带有一个2层高的礼仪大堂、1580㎡商业、200㎡的体育活动场地。
（项目总平面图，图源：网络）
项目总户数为397户，包含24套安居房，其中面积小于90㎡的有370户，占比约93%。
不过项目销售表示，只有310套房源可售，户型为建面约60-143㎡的2-4房。梯户比为2梯2户、2梯3户，停车位共380个，车位比为1：0.95。
整体而言，项目户型面积段跨度大、选择空间大，刚需和改善型购房者都可以关注。不过部分户型不是很方正，可能会影响使用率。
另外，网传吹风价10万/㎡左右。
虽然对于南山、福田的新盘来说，这个价格并不算太贵，但是也限制了大部分刚需购房者，大家且看且买、量力而行。
3
片区处在建设期，配套不足
2019年，福田保税区被纳入了河套深港科技创新合作区，定位是粤港澳大湾区国家战略平台，主要发展高科技产业，受到国家高度重视。
虽然未来一片明朗，但需要时间兑现，目前福田保税区的整体环境并不很好，片区内有很多仓库、厂房分布。
由于福保片区面积很大、公司较多，早晚高峰时期人流量、车流量都很大，容易拥堵，会给周边居民生活带来不便。
而且，交通并不是很方便。
地图显示，红树湾府距离较近的地铁站是3号线益田站，距离1.2公里，此外还有福保站，距离1.3公里。
公交站虽然有不少，但是距离也没有很近，而且班次较少，自驾更方便。
在学wei方面，据福田教育局学区划分，小学学区为福苑小学，中学学区为福田外国语学校南校区（原名：福田保税区实验学校）初中部，幼儿园是福田区第八幼儿园。
要说明的是，从红树湾府出发到福田外国语南校区学校，两地间的距离有2.4公里，步行时间超过半小时，十分不方便。
商业配套上，项目自带1580㎡商业，规模不大。周边并无大型商业，距离较近的益田中心广场和中港城也超过了1公里，距离分别是1.2公里、1.9公里。
不过红树湾府的自然资源很好，西侧是新洲河和福田红树林生态公园，中间没有遮挡，而且项目规划建设了连通桥，将来往来两地也很方便。
总体看来，佳兆业航运红树湾优劣势并存，周边居住环境一般、生活配套一般、交通情况一般是不争的事实，至于是否是优质项目就仁者见仁智者见智了，大家自行判断吧。
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