深圳是多中心发展的城市，城市中心基本在福田南山，外围区域基本成了城市副中心，比如龙华、光明、大运、坪山等地。
但是对于深圳这个弹丸之地，城市中心和城市副中心的联动效应非常强，比如之前的龙华区域，本身没有什么产业支撑，但是因为离城市中心福田近，大量的置业购买力通过轨道交通和地面交通的引导，持续输入到龙华的梅林关口，红山，上塘片区，引发购房潮。
目前这几个区域的房价并不比福田房价低，甚至因为区域内大多是次新盘的花园小区为主，轨道交通和教育资源，商业的逐步兑现，现在龙华的城市面貌已经大有改善，年轻刚需群体很多都抛弃了福田的优质配套，转移到这边居住。
目前东部坪山也正在崛起，发展路线跟龙华有很多相像的地方，但是坪山不仅借助于本身居住环境的打造，交通的建设，其自身发展引擎也引入了很多国内一流企业，主力区域的发展，比如中芯国际、比亚迪等国内高端制造业的入驻。
目前坪山还有很多待开发用地，在政府极力推动和带领下，会有更多的企业入驻，未来坪山可能会打造另外一个南山科技园，产值直逼粤海街道。
交通：
上周末，坪山区官方微博宣布深圳地铁14号线实现全线贯通，主体结构全部完，预计明年（2022年）开通
14号线于2017年开建，预计2022年建完，投资共540亿元。项目连接深圳市福田-罗湖中心区，为一条快线。
福田中心区到龙岗，总长度37.2公里 坪山新区在早期就提出明确目标，力争2017年前建成南坪快速路三期工程，2018年建成东部国境高速、坪盐通道，分别形成通过盐田、莲塘、水官到达市中心的三条快速通道，实现坪山新区与市中心30分钟的高效联系。
同时目前建成通车聚龙路、坪西路、绿梓大道、外环高速坪山段，联通坪山新区外围高快速网，形成新区快速交通环线;完成龙坪路、碧沙北路等7条主干道建设，“十三五”期内基本建设成“六横八纵”主干路网，重点片区微循环畅通。
坪山正在打造高铁坪山站枢纽的工作，力争将中深惠城际、中虎龙城际线、16号线和跨座式单轨列车网络（拟建）等引入坪山站，新增深河客专、深茂客专进入坪山站。
同时，通过积极争取，将轨道14、16号线纳入全市轨道交通四期建设规划，轨道14号线预计于2017年开工建设，2022年建成；轨道19号线纳入全市轨道交通四期规划第二批项目，并积极推进厦深铁路捷运化坪山至福田段的开通工作。
以此建设公交枢纽综合体与商业枢纽综合体，实现国铁、地铁和公交的便利换乘，将坪山站打造成为集高铁、城际轨道、跨区地铁、常规交通及商业服务、城市服务于一体的区域门户级轨道枢纽站，逐步引入客运口岸功能。
教育卫生等配套：
坪山是深圳东进战略的核心区域。坪山在2016年—2020年以交通、产业、民生等150个重大项目为抓手，总投资约6027亿元。将坪山打造成具有现代化城市功能和特色人文底蕴的门户形象，坪山未来“三城一区三带”的规划布局，即聚龙科技创新城、坪山中心城、碧湖文化健康城；慢生活生态休闲区；现代都市发展带、坪山河风情带、现代都市农业观光带。根据坪山空间形态和发展现状，明确城区各大板块的空间布局和功能定位。
对网友关注的坪山教育和医疗问题，坪山在“十三五”期间规划建设了学校22所，增加学生3.6万个以上，将满足近百万人口的教育需求，并将新建3所大学院校。2020年，坪山卫生事业主要指标力已达到深圳平均水平，新建改建医院3-5家，新增床位数3000张以上，辖区内每千人病床数达到5张以上，新增执业医生数1511人，每千人医生数达到3.44名。
房价：
坪山分行政中心区及商务中心区，新政中心区域标杆楼盘：1、招商花园城，2、万科缇香一期，二期；商务中心区域标杆楼盘：1、京基御景印象等。豪宅属性楼盘：天峦湖
坪山招商花园
小区介绍 批地时间12年，交楼：15年 占地9万，建面40万，容积率3.37，总户数：2231户，车位：3170个，物业管理费3.6元 /平/月，车位200元 /月
周边配套
小区配套 楼下有人人乐超市，空中花园，有泳池分深浅区，有儿童游乐设施，老人娱乐室，羽毛球场，乒乓球室等
小区分布
小区户型 共18栋，分南北区，开发商统一装修， 78平2房，89平3房，130平4房，2梯5户
各户型价格明细 76平 2房+2厅+1卫 总价3X0万起 89平 2+1房+2厅+1卫 总价X75万起 130平 3+1房+2厅+1卫 总价5X0万起
小编点评：招商位置相对优越，靠中心公园，属于高铁片区交易比较热门的楼盘之一，分南北2区，坪山实验教育，对比周边楼龄，小区管理，有明显优势，劣势户型赠送较少；
万科金域缇香1期，2期
小区介绍 1期批地时间12年，交楼：14年 占地3.3万，建面14.5万，容积率3.2，总户数：942户，车位：1412个，物业管理费3.6元 /平/月，车位200元 /月
周边配套 同上招商的配套，因为就在俩隔壁，配套共享
小区配套 泳池，儿童设施
小区分部
小区户型
各户型价格明细 75平 2房+2厅+1卫 总价X00万起 89平 平层4房+2厅+2卫 总价X90~4X5万 89平复式 4房+2厅+2卫 总价X70万起 147平复式 4房+2厅+2卫 总价X80万起
小编点评：缇香一期，二期是早期万科的楼盘，物业管理也跟得上，优势：户型赠送较多，劣势：小区设施随时间有一些老化，相对招商来说楼龄较长，但还是保值升值的。
天峦湖
时光回到2014年第1次新房开盘天峦湖1.7万/平，到目前为止二手房4万/平，同时间开盘的，招商花园城1.3万/平，京基御景1.2万/平，金地朗悦1.1万/平，六和城1.2万/平，目前以上4盘二手房4.2-5.2万/平，从14年到现在过去了6年，天峦湖的变化，马峦北路修通了，公交车也开到了小区楼下。幼儿园，小学也开学了，人气更足了。楼下5000平米法式风情街也陆续投入使用。
为什么价值没有体现出来？
1）坪山购房群体以100万的首付刚需为主，在乎地铁及商业配套，是该项目所缺；
2）社区的定位主要是大户型较多，目前刚改的购房群体较少，同比总价竞品较多；
3）购房群体对山水湖景产品的认知度不够，导致看得多成交的反而较少；
基础介绍批地：2013年8月占地：9.3万建面：38万容积率：3.2总户数：2970户车位比：1：1栋数：1-8栋为高层，9-15栋为别墅，共计15栋物业公司：泰富华物业（世邦魏理仕顾问）物业费：3.8元/平
交通介绍项目周边交通网络较为发达，距离厦深高铁站“坪山站”差不多20分钟车程；距离地铁16号线坪山小学站、坪山中学站接近8分钟车程；地铁14号线、有轨电车也途径片区；南坪快速、横坪快速、坪盐快速多条城市快速干道也有覆盖，基本在40分钟通达全深圳。
小区全貌
【周边配套】
教育配套：小区自带幼儿园，及楼下24班制马峦小学，距离可达2000米坪山第二外国语9年制学校，3500米可达中山中学等。生活配套：小区自带5000平风情商业街，已进驻便利店，蔬菜海鲜超市，宴请餐厅等可满足日常生活所需，距离可达2000米可达乐安居酒店，3000米可达天虹商场;4000米可达坪山人民医院。
娱乐配套：小区楼下是马峦山郊野公园、大山陂主题公园、天峦湖荔枝公园、3个公园环绕；距离2000米可达体育馆，4000米可达坪山中心公园。马峦小学建成于2018年，属全日制公办小学。占地面积11365.59㎡，建筑面积为21111.21㎡，办学规模为24个教学班，班级规模45人。校长是由坪山实验副校调任，拥有实验血统的优质师资力量，保障孩子的未来。
主力户型介绍
1）86平3房2厅1卫 阳台观山景 赠送约23平
2）109平4房2厅2卫 阳台观山景 赠送约40平
3）130平4房2厅2卫 阳台观湖景 赠送约32平
小编点评优势：在于自然景观资源丰富，户型的实用面积相对较高，既隔绝了城市的喧嚣，距离繁华地段又不是太远，开车出行无红绿衔接南坪3期直达市区约40分钟。劣势：交通、购物方面的配套较为欠缺，地铁交通与项目基本无连接，购物只能依靠自带的5000㎡商业街或开车约15分钟的天虹及益田假日。
本人精耕深圳东部房产数年，置业新媒体地产人，帮忙过500+家庭置业深圳，用脚步丈量过深圳数千楼盘。目前在坪山精耕深圳上车盘，包括新房和二手房。有需要咨询和置业深圳的购房者可以添加我微信一起交流互动。
粤公网安备 44030402000760号
