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数据分析:楼市十年四次低谷,未来将如何?

大嘴唐老鸭 发布时间:2021.09.17 01:27:56
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楼市十年四次低谷


楼市自2008年金融危机以来,自2011年至今的10年时间出现了四个低谷,分别是2011年、2014年、2018年及2021年,通过数据分析楼市低谷,评估一下这次楼市低谷何时结束。深圳的地产周期也是全国的周期,以深圳为参照对全国都有意义。



一、十年3个周期4次低谷



十年里分别在2011年下半年、2014年前9个月、2018年下半年、2021年2月出现楼市成交的低谷。


十年楼市分为三个周期,图中紫色部分为2009周期,绿色部分为2015周期,蓝色部分为2020周期,柱形图为成交量,折线为月均价。


(一)2009周期是金融危机后的周期,始于2019年初,在周期中的2011年出现低谷,并在2014年低谷中结束周期。


(二·)2015周期始于2014年的930,也是去库存周期,于2018年进入低谷结束周期。


(三)2020周期始于2019年双11,于2021年2月陷入低谷,这次低谷是一次寒流还是周期结束呢?

下面详细分析每个周期的异同。



二、2009周期两次低谷


    2011年房价走势老鸭在房网发过预测贴,上半年上涨,下半年下跌,跌幅在20%以内,果然出现了低谷。

2009周期走势图



(一)2011年第一低谷量价对比



在走势图的标记1,2011年7月份,深圳实施711评估价过户政策,大幅提高了交易成本,同时2011年下半年收紧房贷,买房贷款很难放款。8月份开始成交量骤降,价格也逐步下降,到2012年1月比上年6月下降了18%,去除春节因素影响,12月比6月下降了11%,连续7个月成交量低于4000套,2012年1月的1402套为金融危机后的最低点。


2012年贷款额度有所恢复,3月量价开始恢复,历经12个月,走势图的标记2的2012年6月价格恢复到2011年6月的水平。背景:到2012年4月份经济数据出来后,经济全面下滑,开始稳增长,信贷放宽。


2014年老鸭在房网分析的内容是盛宴落幕,结果如下。


(二)2014年第二次低谷,走势图标记3,2013年6月份开始收紧银行贷款,出现了银行间债务违约,没有专门针对地产的调控政策。紧信贷开始,成交量回落。见下表



2014年8、9月成交量低于5000套,1-9月结束了2012年-2013年价格持续上升的势头,波动在3%以内,进入低谷,本轮周期结束。2014年从惠州的光耀地产资金链断裂开始,全国很多地产商资金链都出现问题,不乏知名的绿城、恒大等,融创入股救绿城,现在爆雷的恒大当时焦头烂额,如果没有930救市政策,很多现在知名的地产商估计已不复存在。


走势图标记4,在930救市政策的刺激下,量价齐升启动新一轮的2015周期。



三、2015去库存周期

2015周期量价走势图



1、 因930政策及2015年的330政策,让房价大幅上升,2016年3月开始调控。


2 、2016年10-11月再次调控,调控期内房价一直波动上升。


3、2017年开始去杠杆,2018年信贷收紧,房价向下波动,进入低谷。见下表,房价对比基数为2017年12月。



2018年1月到2019年10月,房价波动幅度在-5%-5%以内,当时老鸭预测6-18个月的冬季,波动幅度-5%-10%以内,本轮周期结束。直到2019年的双11,新一轮周期启动。


四、2020周期


2020周期量价走势图



2021年老鸭的分析是715已经让房价失去了置换累进推动力,208调控或让房价下跌。


1、双11政策启动本轮周期量价齐升。


2、715调控,房价应声下挫,年底在宽信用的情况下,房价翘尾,


3、208调控让成交量大幅萎缩,陷入低谷,价格出现向下波动的趋势,因为没有准确数据,所以未列出2月以后价格。


量价详情见下表。



本轮升势,到2021年1月整体房价比2019年10月上升了20%,这是全市平均值。208调控后成交量显著下降,叠加房贷额度紧张,放款周期长的因素,6、7、8连续三个月低于3000套,8月低于2000套。楼市再次陷入低谷。




五、楼市未来将如何?


四个低谷原因、影响对比



对地产调控、贷款情况打分



未来的影响可能有两种情况:


(一)房产调控硬着陆、经济也可能硬着陆,房贷继续从紧,房价跌幅可能超过20%,把上涨的都吐回去。房地产是经济周期之母,硬着陆会造成比较大的风险。


(二)地产调控软着陆,经济随之软着陆,地产调控适度从紧,明年房贷额度得到合理释放,控制在合理范围,房价窄幅波动、风险可控。


你会对上表如何打分?本次低谷期有多长?是结束周期还是中间的低谷,欢迎留言交流。



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