麻辣周评
本周提要：5月14日-5月20日
本周，关于楼市的消息是重磅连连。
首先，放出重磅的是东莞，5月14日凌晨，东莞出台楼市新政“莞七条”，个人住房转让增值税征免由5年调整为2年，二孩或三孩家庭可多购1套房等。
紧接着，5月14日下午，央行宣布首套房贷款利率下调20个基点，也就是说首套房贷利率最低可做到4.4%。
这个政策虽说并非直接降息，只是给地方执行空间，需要各地落地细则来执行，但对于当前楼市行情来说，很多城市急需这个标准，随后就有苏州、郑州、天津等城市银行下调首套房地利率。
也有业内人士表示，如此来看5月LPR调降的可能性很大。
果不其然，5月20日，央行宣布5年期以上LPR利率下调至4.45%，此前为4.6%，下调了15个基点。
对此，不少业内人士分析，此次下调的力度这么大，是因为今年前4个月房地产市场太差了，需要提振刚需和改善购房者的信心，当然提振信心的同时也要防范房价反弹。
另外，《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》正式出炉，未来3年，深圳评选出80个优质公办中小学教育集团，同时明确优先考虑保障房和街道大学区，不能与任何小区捆绑，不能与任何房地产挂钩。
新房方面，除了万众期待的海德园A区获得预售，目前正在意向登记中，本次推239套住宅，面积为约143-251㎡的4-5房，均价约12.6万/㎡；蛇口的招商仕林臻邸也获得预售，推187套住宅，均价11.5万/平。
还有龙岗的勤诚达誉府、罗湖的亚太·半山樾府、龙岗融湖盛世花园等也都获得预售或开盘。
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事件：5月14日，中国人民银行中国银行保险监督管理委员会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。
通知主要内容有：
对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
业内说：
“
1、4月新增社融明显低于市场预期和往年同期水平，表内信贷同比大幅收缩是主要拖累来源，尤其是居民住房、消费以及经营贷款均呈现同比大幅收缩态势，5月LPR调降可期。
2、从直接的政策影响看，并非直接降息，从之前最低4.6看，也很少城市能执行这个标准，而且并非全部执行，只是针对首套房贷。
3、这个政策并非直接降息，需要等待各地落地细则来执行。
”
网红词2：重磅！东莞又出楼市新政，“5改2”落地！二孩家庭可多购1套
事件：5月14日凌晨，东莞市住建局发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（东建〔2022〕4号）。
通知表示，发挥好保障性住房“兜底”作用，切实加强对新市民、青年人、各层次人才、中低收入户籍家庭等重点群体的住房保障。
通过扩大保障性租赁住房供给，缓解新市民、青年人等群体住房困难；
通过配售“三限房”、安居房等，降低符合条件的刚需群体和人才的购房门槛；
鼓励城市更新项目配建共有产权住房或保障性租赁住房；加大公积金对保障性住房租购的支持力度。
通过夯实住房保障基础，更好满足刚性住房需求。
划重点：
“
1、对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房，其中非本市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。
2、对居民家庭持有或购买“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时，该“双（多）证房”视作一套商品住房。
3、购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20％的额度。
4、将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。
5、商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。
6、商业银行要执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。
7、对分期缴纳土地价款的房地产开发项目，在签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳不低于50%的土地出让金后，可办理用地规划、工程规划、施工报建等手续，加大助企纾困力度，加快房地产开发建设进度。
8、合理确定商品房预售资金监管额度，确保项目竣工交付所需资金并专款专用，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用。改善企业资金周转，保障项目如期竣工交付。
”
网红词3：降息了，深圳首套利率低至4.75%！专家解读：楼市见底了吗？
事件：5月20日，中国人民银行发布新一期《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告》。公告显示，1年期LPR利率维持3.70%不变，5年期以上LPR利率下调至4.45%，此前为4.6%。
2021年1月，LPR利率年内首次下调，其中1年期降至3.7%，5年期降至4.6%，降幅分别为0.10%、0.05%。2021年12月，1年期LPR利率至3.80%，下调0.05%；5年期LPR利率维持不变，为4.65%。
结合到深圳房贷利率来看，以500万房产为例，贷款30年，首套刚需每月可少还约318元的月供，总共少还利息11万多元！
业内说：
“
1、5年期LPR大幅下降的原因：
从4月份数据看，楼市下行非常明显，甚至进入了信心不断下滑导向下的下跌循环，迫切需要对其“定向降息”。
由于疫情持续，冲击就业密集的服务行业，百姓收入下降，预期悲观、信心不足，迫切需要降低购房成本。
2、降息提振需求端，为解决供给端问题创造条件：5年期LPR大幅下行，就是要让楼市需求端快速稳定下来，为解决供给端冲击（信用风险，收并购难以进展、土地市场冷却、开工不足）创造条件，避免供需相互恶化。
3、未来市场走势：房价和销售的底部已经开始显现，下半年将全面回升。资金面好转，加杠杆重启，需要防范房价快速反弹。
”
网红词4：未来3年，深圳80个优质教育集团崛起！集团化办学方案出炉
事件：5月16日，深圳市教育局、中共深圳市委机构编制委员会办公室、深圳市财政局、深圳市人力资源社会保障局联合印发《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》（以下简称方案）。
方案表示，到2025年，全市新增立项不少于10个公办中小学教育集团，集团化办学覆盖全市所有新建义务教育学校。
到2025年，市直属学校（含高校附属学校）培育孵化公办中小学优质教育集团7-9个，福田、罗湖、南山、宝安、龙岗各9-11个，光明、坪山、龙华各4-7个，盐田、大鹏各1-2个。
市直属以及10区的公办中小学集团化办学推进计划表一同公布。
方案要点：
“
1、2022-2025年，对成熟的立项集团分批进行验收，评选80个优质公办中小学教育集团。
2、坚持“试点先行、稳步扩大”的原则，不断优化集团化办学规划布局，组建各种跨区域教育集团。探索与大学区管理相结合同步推进的集团化办学模式。
3、鼓励以“直管学校+委托管理学校”模式为主开展紧密型集团化办学。
4、鼓励集团成员校之间符合条件的教师以交流或调入的方式轮岗交流任职，新纳入集团管理学校教师数量的15%以上应由集团从集团原成员校中选派。
5、集团派出不少于5名干部至新增集团成员学校任职，派出的干部应以调入为主。
6、同一集团直管学校原则上不超过5所（含校区），委托管理等形式的集团化办学覆盖学校4-7所（含校区），教育集团办学规模原则上不超过10所（含校区）。
7、优先考虑保障房和街道大学区，不能与任何小区捆绑，不能与任何房地产挂钩。禁止以房地产开发商命名学校，杜绝与商业利益挂钩。
8、集团内成员校的义务教育阶段招生范围、招生计划、招生方式须严格按照市、区有关招生政策规范执行，严禁以任何形式进行“掐尖”招生。
”
事件：5月19日，位于福田的海德园与南山蛇口的招商仕林臻邸双双获批预售，两盘共计426套住宅。
其中，海德园A区将推出239套住宅，推售面积为约143-251㎡的4-5房，均价约12.6万/㎡，预计2024年11月30日毛坯交房。
招商仕林臻邸此次共备案200套，分别为187套住宅、13套商铺。1栋、2栋为住宅，分为115平、155平两个面积段产品，均为精装交付，住宅备案均价11.5万/平；3栋、4栋为商铺。
海德园开盘公告：5月20日起登记。
项目销售流程：
“
1、海德园A区
5月20日-5月23日，意向登记及资料提交。
5月20日-5月24日，客户资料审核；
5月25日，客户排序入围；
5月25日-5月26日，保证金冻结；
5月26日-5月27日，冻结公示；
5月27日，公证摇号；
5月30日，公证选房。
2、招商仕林臻邸
5月19日-5月21日，意向登记及资料提交；
5月19日-5月22日，客户资料审核；
5月22日，客户排序及入围审核阶段；
5月23日，保证金冻结；
5月23日-5月25日，登记名册公示，前海公证处摇号；
5月26日，正式选房。
”
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