物业公司向竞买人主张物业费的法理依据

物业公司向竞买人主张管理费的法理依据

华商律师周争锋

去法拍公司讲课被问到最多的话题，就是物业公司向竞买人收取物业费的法律适用问题。我一直认为，第一，要看拍卖公告的约定；第二，受诉讼时效制度的约束。

今天看山东高法发表了一篇文章《前业主欠下2万多物业费，物业公司停水向新业主催缴》，在转发添加按语的时候，突然想到了代位求偿权，进而对物业费追索的诉讼时效也做了检索，发现这里面还是有些问题需要探究的。于是乎，就整理成一篇文章。

一、据合同的相对性原理，物业公司只能依据物业服务合同向物业费产生时的业主主张权利。

物业登记在前手业主名下时，物业公司和前手业主形成物业管理合同关系。因合同具有相对性，在原业主是产权人时，原业主与物业公司之间的物业服务合同未涉及后来的买房者，新业主没有义务支付该部分物业费欠费。物业公司所谓的让后手的买受人垫付，然后再由后手买受人向前手业主，没有事实和法律依据。

法律依据：

《民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

二、如拍卖公告和房屋买卖合同中约定，前手业主拖欠的物业管理费由后面的买受人承担，则物业公司可以依据该约定主张权利。

很多人在写文章或解释物业公司主张权利的时候，只是说这种情况下依据法律规定物业公司可以主张，依据什么样的法律规定不展开说明。实际上，依据的法律规定，主要是民法典规定的债权人代位追偿制度。

通俗的讲就属于张三欠了物业公司的物业费，到期了，张三没有还，同时竞买人王五依据拍卖公告承继或理解为欠了张三的该笔费用，那这种情况下，法律允许物业公司可以代替张三直接向王五主张权利，这就是债权人的代位权。

在拍卖公告中明确，标的物拖欠的全部物业费由竞买人承担。物业公司依据拍卖公告，结合债权人的代位权的制度安排，可以向竞买人主张权利，但是同时也要把被执行人拉进这个诉讼，便于查明事实，这是债权人代位追偿诉讼制度设计规定的。

在二手房交易过程中，买卖双方约定出卖人套现的物业管理费由买受人承担，法理一样的，有了这个约定，物业公司就可以直接向买受人主张权利。他的法律理论仍然是建立在债权人代位追偿制度上。

实践中，要注意拍卖公告约定不明确。就是拍卖公告没有明确，被执行人拖欠的物业费由竞买人承担，而只是写上由竞买人自行解决，这种模棱两可的字眼。物业费由竞买人承担和由竞买人自行解决，表达的含义完全不一样的。自行解决，并不包含必须承担的意思表示，在此情况下，很多法院不认可物业公司向竞买人有追索的权利。主要就是因为这个拍卖公告的内容不明确，有歧义。

法律依据：

《民法典》

第五百三十五条 因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。

代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。

相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。

第五百三十七条 人民法院认定代位权成立的，由债务人的相对人向债权人履行义务，债权人接受履行后，债权人与债务人、债务人与相对人之间相应的权利义务终止。债务人对相对人的债权或者与该债权有关的从权利被采取保全、执行措施，或者债务人破产的，依照相关法律的规定处理。

第三、争议较大的问题就是物业服务公司追索物业服务费的诉讼时效，诉讼时效起算时间“从每一期物业费履行期限届满之日起算”还是“从最后一期物业费履行期限届满之日起算”，司法实践中，也是一团乱麻。

有认为物业服务合同系同一债务分期履行，应当从最后一期起算诉讼时效。而这个观点在我看来是不可思议的。分期履行的债务的给付总额在债的关系成立时即可确定，不会随着时间的延续而发生变化，是一个债务的分批分次履行。物业服务合同关系显然不是固定债务的分期履行，除非物业服务合同里明确约定，在服务期内的总物业费是多少，然后业主分期每个月给多少费用。合同有明确这样约定的话可以这样理解，但是又有几个物业服务合同是这样约定的。

这种观点我个人认为是为了说理而说理，就是故意袒护物业公司给的说辞。主要是想套用《民法典》第189条“”当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，驳回业主主张物业公司超过诉讼时效的抗辩，不惜把属于定期重复给付的定期履行的物业服务费用，故意解读为给付总额在债的关系成立时即可确定的分期履行。

这个观点的实质是，物业公司在没有撤离小区以前追索物业费，没有诉讼时效要求，只有物业公司撤离小区后再次主张物业费的，才考察诉讼时效。这是极其荒唐的。

另外一个观点，就属于依据物业合同的约定，业主按月支付的物业费是定期履行债务。当事人约定在履行过程中重复出现、按照固定的周期给付的债务，多个债务，各个债务都是独立的。正是因为相互独立，每一个债务的诉讼时效期间应当自每一期履行期限届满之日起分别起算。把物业服务费理解为按照固定的周期给付的债务，更加符合物业服务合同的约定，因为物业服务合同中对应的违约金，也是分开逐月单独计算的，不是按照一个固定的总额一次性计算的。

虽然我在这里说了，我的观点是第2种观点，但是，这个没有绝对的把握，必然会如此，现实生活中总有人喜欢摆弄价值的天平。总之，竞买人最好选择和物业公司和解，不要在诉讼时效上过分纠结，具体采用哪个观点，判官说了算。

法律依据：

《民法典》

第一百八十九条 【分期履行债务诉讼时效的起算】当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。