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深圳投资客扛不住了,巨亏几百万卖房?二手房整体市场却在向好!

晶晶乐道 发布时间:2024.02.06 09:51:38
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2024年春节马上就要到了,很多人都开始憧憬新一年的发展,楼市低迷的2023年已经过去,新的一年,肯定有不少网友还是关注楼市的,觉得要不要在2024年把买房计划安排上。


2024年要不要卖房?我们先来看看2024年刚刚过去的1月,从宏观数据和微观现象上看看深圳新房、二手房楼市的情况,从1月的数据来看,纯投资客确实已经经过3年多的时间,扛不住了,即使亏百万也要“清仓”,但是从整体新房、二手房市场成交看,市场整体是向好的。


不管是新房还是二手房,2023年下半年成交量都有了明显的上涨,1月二手房和新房成交量下行,二手房依然保住了4000套的大关,新房市场的成交量大幅下滑主要是开发商推盘的放缓,有主要原因在。


1月末,广州、上海出台新政,特别是广州,直接放开了120平以上房子的限购,可以说力度非常大,而广州临近深圳,又同是一线城市,因此虽然政策不在深圳,但是受到了深圳行业内以及买房人的很大关注度。


二手房市场:

投资客挺惨,有人买房4年巨亏几百万,1月二手房成交量保持4000+


1月份,在深圳二手房市场比较热的几个成交话题,基本都是和投资客有关,毕竟在2020年-2021年楼市旺年买入的投资客,已经拉拉扯扯快有3年时间,再能抗的投资客,恐怕是也扛不住了。


这就开始出现,有些房源的业主已经“慌不择路”,即使账面上已经亏了几百万,也要卖房的个别案例。


一、微观案例


1、前海一豪宅,原业主1320万买入,如今仅售1100万,账面净亏220万


在1月有中介在朋友圈发消息表示:“前海招商领玺一期120平经典户型,中间楼层,原业主2019年11月买入价1320万,现仅售1100万,持有4年,账面净亏220万。”


据自媒体爆料,该房源为原业主找人代持的房源。


招商领玺位于前海妈湾,集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体。


卓越的位置使得项目成为深圳豪宅新盘中追逐的对象,2期于2021年9月开盘,推了213套,共入围登记客户657批,入围最低积分为53.1,开盘当天售罄,350号选走最后一套。


2019年11月1期开盘,推售住宅产品共456套房,诚意登记客户共计1306位,开盘当天售罄。


这里中介发布的房源就是1期开盘出售的房源,当年3个人“抢”一套房,买到是靠土豪运气“摇号摇来的”,运气不好还买不上。传言“抢到就赚几百万”,可如今这位投机买房人是抢到了,但是却亏了几百万。


(图片来源:网络)


2、蛇口豪宅法拍房,二拍1867万总价成交,当年备案价约2700万


与二手房普通挂牌市场相比,法拍房的成交落差就更加大了。


1月14日,南山蛇口一套太子湾湾玺建面约192平的法拍房,一拍时没能成交,最终在二拍时以1867万总价成交。


太子湾·湾玺虽然属于商业公寓,也是由于优越的地理位置,位于蛇口核心地段和一线海景资源,开盘业绩都还不错,也曾有过开盘售罄的时刻。



从公布的信息可以看到,这套房源也是2019年9月业主买的新房,而且房子买来一直没住人,就空着,说明该套房源并非业主自住需求。


这批新房是2018年年底拿的预售,从之前公布的备案价格看,这套商务公寓的价格应该在2700万左右。


如今约1867万二拍拍出,原业主仅账面至少亏损了800万左右。



在这里可以看到,不管是前面说的1100万报价的招商领玺的二手房,还是太子湾·湾玺的法拍房,都是属于“投资性质”,前者是找人代持,后者是空置了4年多。


说明:一些豪宅业主因为投资需求买房,即使是知道现在不是一个卖房的好时机,但是资金链已经出现问题,只能扛不住降价卖房,甚至被法拍。


二、宏观数据:深圳二手房市场“向好”,1月成交量虽回落但仍保持4000+


当然,微观市场仅能体现市场的某一个面,整个深圳的二手房市场还要看宏观数据的支撑力度。


根据深房中协统计,2024年1月全市二手房录得【本文录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据,并非最终成交过户套数】4147套,环比下降5.2%,同比增长128.1%。


(数据来源:深房中协中介标准指数)


从上图也可以看到,整个二手房市场的成交量从10月开始有了明显的上涨,虽然1月有所回落,但是成交量依然保持在4000套以上,要远远好于2023年上半年的深圳二手房成交量。


说明深圳二手房市场“向好”的大环境并没有改变。


对于1月的成交量回落,根据深房中协分析,1月交易量下降主要是因为随着春节假期临近,部分从业者提前回家过年,使得下旬交易量出现一定程度的回落。


新房市场:

1月开发商推盘节奏放缓,成交2568套,回落明显


二手房市场1月的成交的回落,是因为“中介回家过年”的原因,同样适用于新房市场,当然,不是开发商也提前回家过年了,而是,大多数有推货需求的开发商选择推迟推盘,没有在1月推盘。


我们来看看新房市场一个明显的微观的现象:


一、微观:开发商推盘节奏放缓,1月深圳新房市场仅推4个住宅项目


这个1月,深圳天气多次进入冷空气阶段,对于新房市场来说更是冷。


且不说买房人的购买欲望是否回升,首先开发商明显放缓了推盘节奏。根据官方平台显示,截至目前,深圳共有7个新盘取得预售许可,但仅有4个盘为住宅项目。


而且这4个住宅项目,均来自光明、坪山、龙岗等区域,一向更倾向于顺销的坪山龙岗新盘就占了3个。


而之前就有计划在1月开盘的几个热度更高的楼盘,都在1月“爽约”,并没有推售。看来开发商也在等待暖春的到来,希望春天的暖意不仅仅是体现在深圳的天气,更能吹进深圳的楼市。



我们来看看前几年1月的推盘情况:


2023年也是推了7次盘,都是住宅。而且,2023年1月,福田两个项目:岁宝壹品苑和中洲滨海华府二期,还有宝安沙井的热盘万丰海岸城,这些比较热门的项目也敢于在春节前推货。


2022年推了5次盘,位于南山的华侨城深圳湾新玺名苑,光明的星河天地华邸。


2021年楼市很热的时候,1月推了12次盘,绝大多数都是住宅,不仅如此,而且当时很多热点盘也敢在春节前推货,包括前海推了当时的两个热点盘,天健悦桂府和前海天境花园,南山的深铁懿府,以及沙井的海岸城。


说明:楼市热不热,有时不仅可以从传统旺季看到,也可以从传统淡季看到最真实的反应。楼市火的时候,开发商不在乎淡季旺季,即使是春节前公认最冷淡的时间段,也会看到开发商推盘节奏没有放慢,这是出于对当时整体楼市和自身产品的自信。


然而,到了楼市低迷的时候,开发商对于推盘时间点的选择就会非常的谨慎,除了个别不靠宣传靠顺销的楼盘,比如龙岗盘推盘外,热点盘反而不敢在这个时间点试探,因为一旦开盘卖不好,也会给后期的销售带来更大的阻力。


二、宏观:深圳1月新房成交2568套,回落明显


据深圳市房地产中介协会统计,2024年1月份全市新房共成交2,568套,同比增长22.5%,环比下降31.5%(其中新房住宅成交1,788套,同比增长9.8%,环比下降30.0%)。


(数据来源:深圳市房地产信息平台)


我们可以看到,和二手房市场一样,深圳新房市场成交在2023年10月开始上涨,但是1月成绩量大幅回落,且和上半年比也不算高,为何深圳新房市场1月的成交量要比二手房的回落更加明显呢。


主要还是新房市场的成交和开发商的推盘节奏的关系更为紧密,二手房的房源只要有出售意愿就会一直挂在中介平台上,但是新房的房源要靠开发商推盘供给,没有新盘入市,靠存量新房成交很难上去。


根据深房中协也表示,年末几个月新房销售量呈持续上涨态势,主要是年末开发商大力促销回款,促使销售量增长,但随着2024年新的一年开始,开发商面临压力下降,推广力度可能有所减弱,致使新房销售量出现明显回落。


1月楼市新政忙!广州放开120平以上房产限购政策,引发深圳关注


春节将至,对于2024年的楼市我们依然对楼市有所企盼。1月份,虽然深圳并没有新动作,但是其他一线城市,已经在摩拳擦掌。


1月30日,上海印发《关于优化本市住房限购政策的通知》,规定自1月31日起,在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民,可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房。


同日,网传苏州全面取消限购,买房不再限面积及限套数。苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员已证实该消息属实,并表示目前购房不再对购房资格进行审查,但新房仍限售2年。


1月27日,广州发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。在限购区域范围内,购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房,不纳入限购范围。


这里对于广州全面放开120平以上房产限购政策,因为广州临近深圳,又和深圳同样是一线城市,因此这个政策的出台,也引发了深圳人很大的关注。


广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,此次广州松绑120平米以上新房限购,目的就是放开高收入人群购房限制,鼓励他们多多买房、买多套房,加速中心区正在海量供应的高价新盘去化,迎接即将到来的供给高峰。


从购买力来看,目前还只有高收入人群最具购买力了。能托起楼市、稳定楼市的,还要看富裕人群。


对于北上深会否跟进?李宇嘉认为,广州存在的情况(比如中心区豪宅化、供应多、去化难),北上深也类似。而且,1月26日住建部会议已明确,将调控政策的主导权给到城市政府。因此,从逻辑上讲,北上深也会跟进。只不过,在城市能级上,北上深更大,政策略显谨慎。


北上深,下一步首先是收缩限购的范围,比如外围区域限购。这个政策,广州在去年9月20日已经先行一步落实了。现在,与广州一样,北上深外围区域去化也很困难,库存压力也比较大。限购区域收缩以后,下一步才会考虑中心区怎么调整限购政策,但预计不会缺席。


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