人类的悲欢,并不相通。
昨天,房姐一篇大湾区2024年新房成交稿件,东莞排名倒数第一,让不少莞人唏嘘不已。(戳此进入传送门:救命!2024上半年,东莞新房成交量湾区9城倒数第一)
emmmm,或许暴击,不止于此。
年中考时刻,房姐一如往常,将视线转移到土拍领域。
其他城市统计大半天,东莞的土拍统计最轻松无虞。就不过多用言语来渲染了,自己看图感受吧:
| 2024年上半年大湾区典型城市商住地成交情况
嗯,年初调侃的东莞土拍“没有买卖,就没有伤害”。
如今半年过去,东莞执行得很彻底嘛。
这次真扎心了?
上半年,东莞商住用地出让挂零
没错,结结实实的,东莞上半年交出了一份无成交的年中答卷。
一手招拍挂+旧改商住地市场,双双颗粒无收。啊,多么痛的领悟。
但还是要说一句,咱们东莞的土拍,其实有自己的脉搏与节奏,无需参照其他。
这一点,从今年一季度官方公布的2024年东莞全年商住地供应计划,便早已窥见端倪。
| 东莞近5年商住地计划供应情况
在全年计划中,东莞的商住地仅规划了6宗、供地面积约46.26万平,供应量为近5年最少。
今年土拍市场的收缩,早有基调。
如今,这样年中成绩,也只能说是意料之中。
另外,当我们打开2024年住宅用地供地计划表,无一例外地均表现为:计划赶不上变化。
| 2024年东莞住宅供地计划表
按照原计划,上半年共有4宗商住用地拟供应。
但事实是,今年4月份,官方挂出了万江龙湾2024WR001号地块,这也是东莞上半年唯一一宗挂牌商住地。
但结果大家都知道了,临开拍前,地块终止出让。
再来划个重点,龙湾这宗地,不在供地计划内。所以,不按计划出牌,早已成为包含东莞在内地的大多数城市的供地共识。
还是那句话:土拍市场,一切看诚意。
| 2024WR001地块终止挂牌
或许看到这,你会下唱衰东莞楼市的结论了,但请先别着急。
要知道,东莞一直是一个不依赖土地财政的新一线城市。
翻开东莞的发家史,其GDP贡献力,靠的是“东莞智造”“世界工厂”强大拉升,经济底盘稳健。
这,才是教科书级别的城市进阶之路。
| 各大重点城市,均在降低土地财政依赖度
至于官方卖地,我们大胆将时间线回拨至10年前,会发现,东莞的供地节奏,其实一直是平缓的。
仅仅是在2019年-2022年这几年内,经历了一波供地高潮。
但那些土拍的高潮盛宴,却历历在目,令人久久难以忘怀,以至于我们印象中的东莞土拍,与2024年当下的土拍市场,形成了巨大的、鲜明的对比。
这一对比,便有了落差,便有人趁机唱衰。
其实大可不必。东莞只是回归到了自己原有的供地节奏,无他。
1宗招拍挂+2宗旧改商住地
为什么都以终止出让收场
我们再回过头来复盘,今年东莞一共挂出3宗商住地,分别为1宗招拍挂,2宗旧改。
只可惜,3宗地都be了(网络热词,意指悲剧结局)。
首先来看今年东莞挂出的唯一一宗商住用地——万江龙湾地块(2024WR001号)。
其占地约3.75万平,容积率2.78,总计容建面约10.4万平,限高100米,为二类居住用地+商业金融业用地。
商住占比约为12:88,其中住宅计容建面约9.17万平,商业计容建面约1.25万平。
素质颇为优质,但体量相比起万江周边的项目,并不算太大。
| 2024WR001号地块位置示意图,仅供参考
地块起拍总价13.5亿元,剔除公共配建后,折合可售起拍楼面价约为14492元/平(剔除无偿配建)。
乍一看,楼面价已回到万江2019年的水平,官方给出不少的诚意。
话虽如此,但房姐在日前实踩万江及城区多家中介门店发现,万江二手小区刚需户型单价较低,挂牌均价约2.1-2.3万/平。
再细思,地块进入销售期,卖刚需可能比不过周边二手,卖改善竞争者多,蓦然有一种“食之无味,弃之可惜”的味道。
最终,此宗地块在正式开拍前三天,便提前终止出让,还没开始就结束了。
| 东莞城区招拍挂情况一览,仅供参考
而另外2宗旧改商住地,同样命运多舛。
其中,2024WD006号地块更新单元,位于寮步中心区。
据公示,更新单元面积约31.5万㎡,总体量约50万㎡,其中居住部分约45.6万㎡,妥妥的巨无霸项目。
丨地块配套图,仅供参考
这么大的体量,价格自然不便宜。
地块起拍总价已高达约21.8亿,项目体量大,资金占用大,开发周期长,成本会比其他项目高。
时下,开发商拿地看荷包出手,追求低容错率,态度变得谨慎谨慎再谨慎,宁愿不拿地,也不要拿错地。
再加上在旧改城市更新方面,寮步多个项目推进加速,今年将有新项目陆续上新。
比如我们所熟知的鼎峰源啟、鼎峰汇悦即将入市,这意味着未来可能面临更大的去化压力。
最终,此宗更新单元于开拍前一天停止出让。
数据仅供参考
另外,寮步镇上底村居商类更新单元(编号2024WD004)于2月4日挂牌上线。
其属于佛灵湖片区,总占地面积约17.85万㎡。
规划指标要求显示,该项目拟出让地块用地面积为57130㎡,主要规划用途为二类居住用地+商业用地,容积率为5.785,总计容建面约33.05万㎡。
寮步镇上底村居商类更新单元
同时,该更新单元还需配建一所36班小学、一所12班幼儿园、社区公园、文化设施、社会停车场以及公交首末站等配套,建成后无偿移交给政府。
但历经一月有余,最终在3月7日终止挂牌招商。
终止文件,仅供参考
按供地计划
今年6宗商住地待出嫁
接下来,简单回顾一下2024年,计划挂牌出让的6宗住宅用地吧。
毕竟,这些土地,可是东莞土拍市场“全村的希望”呀~
东城主山社区地块
东城主山社区地块,原拟定于今年3月挂牌,但还是鸽了。
该地块是东城繁华地段之一,地块近万达广场、世博广场,占地约2.11万平。
周边居住氛围浓厚,二手房均价跨度大,跨越1字头-3字头。
东城主山社区地块区位图
2宗东莞CBD地块
2024年,东莞继续掏家底,拟计划在今年9月拿出2宗CBD住宅用地。
大家还记得吧,去年保利以总价约18亿元夺得东莞CBD地块,楼面价29241元/平,创东莞地价新纪录。
详情:见证历史!29241元/平!东莞地价新纪录,保利激战140轮,约18亿夺CBD地块!
今年拟出让的2宗CBD地块,是否能再现各家争夺战,我们拭目以待。
东城火炼树地块
东城火炼树片区,为今年城区置业的热点区域。
备受关注的百万平火炼树旧改项目,即——
华润置地·旗峰润府已于6月18日正式开盘,在售产品为建面约95-123-143-149平产品。
本次火炼树计划挂牌地块,占地约8.84万平,是城区计划供应最大的一宗宅地,原拟定于今年4月供地。
华润置地·旗峰润府项目效果图,仅供参考
2宗塘厦龙背岭地块
塘厦2宗地块,均是大面积地块,分别为18.87万平、12.4万平。
据悉,近来2宗地块正在调整控规,或距离挂牌不远。
房姐此前也专门跟踪报道,可戳传送门:曝光!塘厦首批人才房用地来了!就在临深产业基地
塘厦2宗商住地区位一览
写在最后:
还是那句经典名言:真正的勇士,敢于直面惨淡的人生。
这两年,关于土地,我们见证了太多的流拍、暂停出让、兜底成交。大环境下的行业下行,房企拿地暂缓,是必然的。
有时候,不拿地,不出手,也是一种明哲保身之举。
如今,上半年已然翻篇,诸多房企透露:将在下半年有所行动。