人类的悲欢，并不相通。
昨天，房姐一篇大湾区2024年新房成交稿件，东莞排名倒数第一，让不少莞人唏嘘不已。（戳此进入传送门：救命！2024上半年，东莞新房成交量湾区9城倒数第一）
emmmm，或许暴击，不止于此。
年中考时刻，房姐一如往常，将视线转移到土拍领域。
其他城市统计大半天，东莞的土拍统计最轻松无虞。就不过多用言语来渲染了，自己看图感受吧：
| 2024年上半年大湾区典型城市商住地成交情况
嗯，年初调侃的东莞土拍“没有买卖，就没有伤害”。
如今半年过去，东莞执行得很彻底嘛。
这次真扎心了？
上半年，东莞商住用地出让挂零
没错，结结实实的，东莞上半年交出了一份无成交的年中答卷。
一手招拍挂+旧改商住地市场，双双颗粒无收。啊，多么痛的领悟。
但还是要说一句，咱们东莞的土拍，其实有自己的脉搏与节奏，无需参照其他。
这一点，从今年一季度官方公布的2024年东莞全年商住地供应计划，便早已窥见端倪。
| 东莞近5年商住地计划供应情况
在全年计划中，东莞的商住地仅规划了6宗、供地面积约46.26万平，供应量为近5年最少。
今年土拍市场的收缩，早有基调。
如今，这样年中成绩，也只能说是意料之中。
另外，当我们打开2024年住宅用地供地计划表，无一例外地均表现为：计划赶不上变化。
| 2024年东莞住宅供地计划表
按照原计划，上半年共有4宗商住用地拟供应。
但事实是，今年4月份，官方挂出了万江龙湾2024WR001号地块，这也是东莞上半年唯一一宗挂牌商住地。
但结果大家都知道了，临开拍前，地块终止出让。
再来划个重点，龙湾这宗地，不在供地计划内。所以，不按计划出牌，早已成为包含东莞在内地的大多数城市的供地共识。
还是那句话：土拍市场，一切看诚意。
| 2024WR001地块终止挂牌
或许看到这，你会下唱衰东莞楼市的结论了，但请先别着急。
要知道，东莞一直是一个不依赖土地财政的新一线城市。
翻开东莞的发家史，其GDP贡献力，靠的是“东莞智造”“世界工厂”强大拉升，经济底盘稳健。
这，才是教科书级别的城市进阶之路。
| 各大重点城市，均在降低土地财政依赖度
至于官方卖地，我们大胆将时间线回拨至10年前，会发现，东莞的供地节奏，其实一直是平缓的。
仅仅是在2019年-2022年这几年内，经历了一波供地高潮。
但那些土拍的高潮盛宴，却历历在目，令人久久难以忘怀，以至于我们印象中的东莞土拍，与2024年当下的土拍市场，形成了巨大的、鲜明的对比。
这一对比，便有了落差，便有人趁机唱衰。
其实大可不必。东莞只是回归到了自己原有的供地节奏，无他。
1宗招拍挂+2宗旧改商住地
为什么都以终止出让收场
我们再回过头来复盘，今年东莞一共挂出3宗商住地，分别为1宗招拍挂，2宗旧改。
只可惜，3宗地都be了（网络热词，意指悲剧结局）。
首先来看今年东莞挂出的唯一一宗商住用地——万江龙湾地块（2024WR001号）。
其占地约3.75万平，容积率2.78，总计容建面约10.4万平，限高100米，为二类居住用地+商业金融业用地。
商住占比约为12:88，其中住宅计容建面约9.17万平，商业计容建面约1.25万平。
素质颇为优质，但体量相比起万江周边的项目，并不算太大。
| 2024WR001号地块位置示意图，仅供参考
地块起拍总价13.5亿元，剔除公共配建后，折合可售起拍楼面价约为14492元/平（剔除无偿配建）。
乍一看，楼面价已回到万江2019年的水平，官方给出不少的诚意。
话虽如此，但房姐在日前实踩万江及城区多家中介门店发现，万江二手小区刚需户型单价较低，挂牌均价约2.1-2.3万/平。
再细思，地块进入销售期，卖刚需可能比不过周边二手，卖改善竞争者多，蓦然有一种“食之无味，弃之可惜”的味道。
最终，此宗地块在正式开拍前三天，便提前终止出让，还没开始就结束了。
| 东莞城区招拍挂情况一览，仅供参考
而另外2宗旧改商住地，同样命运多舛。
其中，2024WD006号地块更新单元，位于寮步中心区。
据公示，更新单元面积约31.5万㎡，总体量约50万㎡，其中居住部分约45.6万㎡，妥妥的巨无霸项目。
丨地块配套图，仅供参考
这么大的体量，价格自然不便宜。
地块起拍总价已高达约21.8亿，项目体量大，资金占用大，开发周期长，成本会比其他项目高。
时下，开发商拿地看荷包出手，追求低容错率，态度变得谨慎谨慎再谨慎，宁愿不拿地，也不要拿错地。
再加上在旧改城市更新方面，寮步多个项目推进加速，今年将有新项目陆续上新。
比如我们所熟知的鼎峰源啟、鼎峰汇悦即将入市，这意味着未来可能面临更大的去化压力。
最终，此宗更新单元于开拍前一天停止出让。
数据仅供参考
另外，寮步镇上底村居商类更新单元（编号2024WD004）于2月4日挂牌上线。
其属于佛灵湖片区，总占地面积约17.85万㎡。
规划指标要求显示，该项目拟出让地块用地面积为57130㎡，主要规划用途为二类居住用地+商业用地，容积率为5.785，总计容建面约33.05万㎡。
寮步镇上底村居商类更新单元
同时，该更新单元还需配建一所36班小学、一所12班幼儿园、社区公园、文化设施、社会停车场以及公交首末站等配套，建成后无偿移交给政府。
但历经一月有余，最终在3月7日终止挂牌招商。
终止文件，仅供参考
按供地计划
今年6宗商住地待出嫁
接下来，简单回顾一下2024年，计划挂牌出让的6宗住宅用地吧。
毕竟，这些土地，可是东莞土拍市场“全村的希望”呀~
东城主山社区地块
东城主山社区地块，原拟定于今年3月挂牌，但还是鸽了。
该地块是东城繁华地段之一，地块近万达广场、世博广场，占地约2.11万平。
周边居住氛围浓厚，二手房均价跨度大，跨越1字头-3字头。
东城主山社区地块区位图
2宗东莞CBD地块
2024年，东莞继续掏家底，拟计划在今年9月拿出2宗CBD住宅用地。
大家还记得吧，去年保利以总价约18亿元夺得东莞CBD地块，楼面价29241元/平，创东莞地价新纪录。
详情：见证历史！29241元/平！东莞地价新纪录，保利激战140轮，约18亿夺CBD地块！
今年拟出让的2宗CBD地块，是否能再现各家争夺战，我们拭目以待。
东城火炼树地块
东城火炼树片区，为今年城区置业的热点区域。
备受关注的百万平火炼树旧改项目，即——
华润置地·旗峰润府已于6月18日正式开盘，在售产品为建面约95-123-143-149平产品。
本次火炼树计划挂牌地块，占地约8.84万平，是城区计划供应最大的一宗宅地，原拟定于今年4月供地。
华润置地·旗峰润府项目效果图，仅供参考
2宗塘厦龙背岭地块
塘厦2宗地块，均是大面积地块，分别为18.87万平、12.4万平。
据悉，近来2宗地块正在调整控规，或距离挂牌不远。
房姐此前也专门跟踪报道，可戳传送门：曝光！塘厦首批人才房用地来了！就在临深产业基地
塘厦2宗商住地区位一览
写在最后：
还是那句经典名言：真正的勇士，敢于直面惨淡的人生。
这两年，关于土地，我们见证了太多的流拍、暂停出让、兜底成交。大环境下的行业下行，房企拿地暂缓，是必然的。
有时候，不拿地，不出手，也是一种明哲保身之举。
如今，上半年已然翻篇，诸多房企透露：将在下半年有所行动。
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